Давай давай квартиру продавай

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Давай давай квартиру продавай

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Продавать или покупать квартиру в 2020 году. Советы экспертов

Давай давай квартиру продавай

Ставки по ипотеке в России на данный момент самые низкие за всю историю. Кажется, что сейчас самое время покупать жилье. Так ли это?

Madhourse/shutterstock

Рынок столичных новостроек и вторичного жилья восстанавливается после ограничительных мер, число сделок растет уже несколько месяцев подряд.

Оно и понятно: после самоизоляции сформировался отложенный спрос, к тому же в России до ноября 2020 года действует программа льготной ипотеки при покупке новостроек со ставкой 6,5%, и это очень низкий процент.

Ипотека на вторичное жилье — тоже на минимуме по ставкам. С другой стороны, цены на вторичное жилье начали снижаться.

Означает ли все это, что решать квартирный вопрос надо прямо сейчас? Или все-таки лучше подождать конца года, ведь неслучайно большинство сделок заключается именно в декабре. Своими советами делятся эксперты-риелторы.

«Каждый потребитель должен взвешивать свои финансовые возможности»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»:

— Если покупатель хочет приобрести квартиру для собственного проживания, то ждать не стоит. Льготная программа на новостройки под 6,5% годовых будет действовать до ноября 2020 года. Это самая низкая ипотечная ставка за всю историю рынка. И продлевать эту программу до конца года власти не собираются.

Кроме того, цены на первичном рынке постоянно растут. По сравнению с прошлым годом средняя стоимость квадратного метра в июле выросла на 8% на рынке Старой Москвы и на 13% — на рынке Новой Москвы. Новые проекты на стадии котлована выходят на повышенной ценовой базе.

Конечно, каждый потребитель должен взвешивать свои финансовые возможности, исходя из сложившейся макроэкономической ситуации.

«Ставки не будут такими привлекательными»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Покупка недвижимости всегда рассматривалась как надежный способ сбережения денежных средств, а также как способ защиты от неопределенности. С начала года наблюдается только положительная динамика увеличения стоимости и на первичном, и на вторичном рынке жилья.

По итогам августа средневзвешенная стоимость на первичном рынке составила 224,3 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента). Рост — на 8,4% по отношению к прошлому году. При этом на рынке до сих пор сохраняется практика установления уменьшенной стоимости на старте продаж с последующим ее увеличением.

Так что на старте купить квартиру в новостройке можно по выгодной цене. Тем более сейчас действует льготная программа по ипотеке от государства, а также выгодные программы предлагают застройщики.

Если программу льготной ипотеки не продлят, базовые ставки не будут такими привлекательными, ежемесячные платежи по ипотеке вырастут, что в условиях снижения доходов не так выигрышно.

На вторичном рынке жилья в границах Старой Москвы также наблюдается увеличение стоимости. За год средняя стоимость квартир увеличилась на 7,8% и составила 326,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Дальнейший рост цен до конца года маловероятен. Роста заявленной стоимости продажи не будет, но реальная цена сделки снизится. Вернется дисконт, который сейчас практически отсутствует.

На данный момент мы наблюдаем повышенный спрос на покупку квартир. В основном это еще отложенный спрос, который накопился за время режима самоизоляции. Вымывается ликвидный объем предложения. Если приобретение квартиры запланировано, не стоит откладывать покупку.

Будет определенный риск не найти объект, подходящий по необходимым параметрам и стоимости. Но в каждом конкретном случае нужно индивидуально решать, продавать или покупать квартиру. Например, если есть опасения держать денежные средства, лучше приобрести жилье.

С продажей спешить не стоит, если нет определенности, что приобретается взамен.

«Решать квартирный вопрос надо тогда, когда он возникает»

Евгений Коноплев, ведущий эксперт «Миэль «Сущевский»:

— У риелторов есть золотое правило: решать квартирный вопрос надо тогда, когда он возникает. Это в первую очередь относится к покупателям квартир. Сидеть на «чемодане денег» (с полной стоимостью квартиры или с первоначальным взносом) в ожидании, когда цены пойдут вниз, — не лучшая стратегия в условиях российской экономики.

Что касается продавцов, то традиционно в декабре практически каждый год случалась высокая активность, а значит, и возможность продать квартиру, не особо уступая в цене (такая логика больше применима для массового сегмента, чем для дорогих квартир).

Но будет ли декабрь 2020 года традиционным? Вряд ли сегодня кто-нибудь готов подписаться хоть под каким-нибудь прогнозом.

Поэтому, если потребность продавать насущная, воплощать этот план в жизнь сейчас — когда реализуется отложенный спрос и рынок довольно активен — будет вполне разумной стратегией.

«Цены растут быстрее, чем формируются накопления»

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Сейчас оптимальное и выгодное время для покупки недвижимости на вторичном рынке.

Ипотека остается основном катализатором спроса, и ставки очень привлекательные — вторичка от застройщика идет по льготной ставке 6,5%, а обычные объекты — по 8–9%, что тоже достаточно приемлемо.

Более того, пока в продаже остаются выгодные предложения по реновационным квартирам, приобретение которых может в будущем поспособствовать значительному улучшению жилищных условий.

Отличные условия и для продажи квартиры — сейчас рынок достаточно активен, основная часть спроса приходится на объекты комфорт-класса, поэтому реализовать квартиру получится быстро, при этом в большинстве случаев без дисконта. Люди засиделись в период самоизоляции и на сегодняшний день достаточно быстро принимают решение о покупке недвижимости.

Лучший момент для покупки жилья в новостройке — здесь и сейчас. Чаще всего цены растут быстрее, чем формируются накопления. Так, например, относительно второго квартала в августе средний ценник увеличился на 4% в сегменте комфорт, а в бизнес-классе повышение составило более 5%.

«Цены на новостройки продолжат расти»

Сергей Ковров, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Анализируя результаты летних месяцев 2020 года, можно констатировать, что после снятия основных санитарных ограничений и введения госпрограммы с льготной ипотечной ставкой ситуация на первичном рынке стабилизировалась, количество договоров на недвижимость снова возросло. Сказался и фактор отложенного спроса. Например, в июне относительно мая был зафиксирован рекордный скачок сделок на 46%. Столь существенный рост демонстрирует предпосылки к восстановлению рынка столичной недвижимости.

Таким образом, если осенью не произойдет существенного ухудшения эпидемиологической обстановки в стране и регионе, то спрос на рынке недвижимости продолжит восходящую тенденцию. Также в случае принятия положительного решения о продлении ипотечной госпрограммы цены на новостройки продолжат расти, что делает покупку квартиры сейчас весьма перспективным финансовым вложением.

«Перед завершением льготной ипотеки ожидается скачок спроса»

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty:

— По данным «Дом.РФ», уже использовано свыше 40% лимита по льготной ипотеке на покупку квартир у застройщиков. Банки получили более полумиллиона заявок и уже одобрили 134 тыс. кредитов.

Перед завершением программы ожидаются и скачок спроса, и рост стоимости первичной недвижимости, до конца года эта цифра может варьироваться в пределах 10%.

Поэтому наилучший момент для покупки — сентябрь-октябрь 2020 года.

Крупнейшие застройщики также предлагают собственные программы кредитования с пониженными ставками, которые действуют по шесть и 12 месяцев, а выбрать сегодня можно из большого количества интересных новых проектов, которые либо уже продаются, либо выйдут на рынок в самое ближайшее время, причем по стартовым, инвестиционно привлекательным ценам.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f4e3b7d9a79476171b5332d

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.