Дду между юридическими лицами

Содержание

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Дду между юридическими лицами

Покупка квартиры в новостройке по долевому строительству — нетипичная операция на рынке недвижимости, поскольку фактически приобретаемый объект не существует.

Выплатив средства согласно заключённому ранее соглашению, покупатель не может сразу въехать в новое жильё, пока не завершится процесс строительства и не будет зарегистрирован договор.

Тем не менее, подобные соглашения весьма популярны, поскольку обе стороны получают выигрыш: покупатель приобретает жильё по выгодной цене, а застройщик получает деньги, необходимые для продолжения строительства.

Обязательна ли регистрация договора участия в долевом строительстве?

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» гласит, что оформление соглашения об участии в долевом строительстве возможно между организацией-застройщиком и физическими или юридическими лицами.

Данное соглашение должно быть зарегистрировано в Федеральной службе гос. регистрации или, как принято называть, в Росреестре.

Как правило, договор долевого участия является двухсторонней сделкой, но дольщиком может быть не только один гражданин, но и группа физических лиц. В этом случае собственность будет общей для всех дольщиков, заключивших договор.

Если договор общего долевого участия заключён между супругами, то при регистрации в нём необходимо указать размер доли каждого супруга.

Именно с этой минуты покупатель может не опасаться двойной продажи, поскольку повторная регистрация одного и того же объекта недвижимости невозможна.

Какие документы необходимо подготовить для регистрации?

Участнику договора долевого строительства необходимо предоставить:

  • Заявление о регистрации долевого соглашения;
  • Непосредственно соглашение обо долевом участии;
  • Если покупатель состоит в браке – согласие на регистрацию второго супруга;
  • Если средства на приобретение квартиры взяты в банке — кредитное соглашение;
  • В особых случаях могут потребоваться также: свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, документы об опекунстве, генеральная доверенность на совершение регистрации и т.д.

Комплект документов, предоставляемых застройщиком, зависит от того, регистрировались ли ранее договоры долевого участия на данный объект недвижимости.

Если подобное соглашение регистрируется впервые, организации потребуется предъявить учредительные документы, строительные декларации, разрешения, страховой договор ответственности за неисполнение возложенных обязанностей и т.д.

Отправляя документы в Росреестр, необходимо быть уверенным в их правильности. В случае обнаружения ошибки сотрудник оповещает об этом заявителя и предлагает ему в определённый срок её исправить.

Если новый документ будет предоставлен вовремя, то регистрация договора продолжится в плановом режиме. Если же заявитель не предоставит правильный документ в установленный срок, то сотрудник будет вынужден приостановить процесс регистрации.

Возобновить его можно будет только через месяц!

Срок оформления документов определяется муниципальными учреждениями субъектов РФ, но не может превышать двух недель.

Государственная регистрация и госпошлина

Регистрация долевого соглашения, как и большинство подобных услуг, требует предварительной оплаты госпошлины.

Согласно Налоговому кодексу РФ, стороны, участвующие в долевом строительстве, должны оплатить следующую сумму: для юридических лиц — 6 000 рублей, для физических — 350 рублей.

Если в качестве одной из сторон, заключивших договор, выступают несколько человек, то сумма государственной пошлины делится поровну между ними. При этом у каждого участника остаётся отдельная квитанция об оплате. Юридические лица производят оплату посредством платёжных поручений, физические — банковским переводом.

Хотя Гражданский кодекс РФ не обязывает граждан предоставлять при регистрации квитанцию об оплате, специалисты всё же советуют приложить её к пакету документов.

Регистрация договора в Росреестре

После подачи необходимых документов в Регистрационную палату сторонам необходимо получить расписку — справку, подтверждающую факт получения сотрудниками учреждения документов.

Данная справка должна содержать следующую информацию:

  • список документов, предоставленных для регистрации;
  • сведения о сотруднике, у которого стороны могут получить всю необходимую информацию о процессе регистрации договора;
  • дата принятия документов;
  • ФИО и личная подпись сотрудника, принявшего бумаги и оформившего расписку.

Завершение регистрации

По истечении установленного периода регистрации долевого договора заявителю необходимо забрать из Росреестра зарегистрированное соглашение и предоставленные ранее документы. Для этого ему потребуется предъявить паспорт (или иной документ государственного образца, удостоверяющий личность) и расписку.

Получив свои документы, следует осмотреть выданный экземпляр зарегистрированного договора: на нём должна стоять специальная отметка, подтверждающая факт его государственной регистрации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/gosudarstvennaya-registraciya-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve.html

Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Дду между юридическими лицами

Правовая природа договора участия в долевом строительстве – сложная, вызывающая множество различных дискуссий.

Однако, несомненно, вопрос регулирования в области права данного вида взаимоотношений весьма актуален.

Если заглянуть в Федеральный Закон номер 214, где рассматриваются вопросы долевого строительства, то становится ясно: для данного вида договоров предусмотрено специальное регулирование.

Чтобы полноценно проанализировать правовую природу этого типа договоров, нужно первым делом понять, какими правами и обязанностями обладают его стороны. Кроме того, должны быть обозначены аспекты гражданско-правового плана. А также то, чем отличается этот вид документа и другие договора, носящие гражданско-правовой характер.

В законе определяется, какими признаками обладает договор об участии в долевом строительстве:

  1. Такой договор имеет целью узаконить вопросы, касающиеся выполнения работ и оказания услуг. Услуги –ввод объектов в действие, регистрация документа в соответствующих ведомствах, а также все, что касается содержания и ремонта недвижимости.
  2. Участник долевого, который вносит свои деньги, преследует цель не получения прибыли, а приобретения в собственность недвижимости, которой он будет пользоваться лично или с другими членами семьи.
  3. Когда говорится про предмет договора участия в долевом, это значит, что подразумевается создание объекта недвижимости, а также его передача дольщику.

Заключение договоров об участии в долевом происходит часто. При этом возникает ряд недостатков, которые определяются тем, как толкуется правовая природа этого документа или же аналогий и сопоставлений права, которое регулирует отношения этого вида.

Долгое время база, способная полностью регулировать отношения между застройщиком и участником долевого, отсутствовала. Нередки были случаи, когда один объект продавался двум лицам.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы для регулирования таких договоров. В этой ситуации у законодателя есть возможность включения в акты, которые относятся к этому типу документа, любых решений – если в первой части ГК нет соответствующих норм и оговорок, что решение может быть другим.

Договор о долевом рассматривается в федеральном законе номер 214, но это не исключает споров, которые касаются его правовой природы.

Так, некоторые специалисты считают, что такой договор является документом о привлечений денежных средств, об инвестировании, о строительном подряде или бытовом.

Такой тип договоров относится к консенсуальным, то есть его заключение фиксируется в тот момент, когда стороны достигли согласия по всем пунктам в соответствующем виде. Это двусторонний возмездный договор, который должен пройти государственную регистрацию.

Сейчас максимально обоснована концепция, предлагаемая учеными

С. А. Голосовым, С. Г. Горбачевым, О. А. Клешиным, Е. Ч. Акчулпановым. Они полагают, что данный договор – самостоятельный договор, содержание которого отличается от других договоров. Нужно ли тогда закреплять эту форму договора в Гражданском кодексе в качестве нового вида?

Есть мнение, что договор долевого – самостоятельный, по нескольким причинам:

1. В качестве предмета рассматривается создание объекта долевого участия – недвижимого; этот вид документа обычно используется в процессе строительства зданий жилого типа и нежилых.

2. В статье четвертой федерального закона номер 214 оговариваются условия, которые необходимы, чтобы договор был заключен:

— должен быть обозначен объект, согласно проекту; это делает застройщик, когда получает разрешение на ввод здания;

— должно быть указано, в какой срок передается объект строительной компанией дольщику;

— должна быть прописана цена договора, срок оплаты и порядок;

— должен указываться срок гарантии на объект;

— должно быть прописано, какими способами застройщик выполняет свои обязательства.

3. У сторон договора есть список прав и обязанностей, отличных по составу от тех, что имеются в похожих договорах.

4. Субъекты договора – физлица или юрлица; застройщик – только юридическое лицо.

5. Есть различие между целями дольщиков и строительной компании. Застройщик привлекает деньги, чтобы получить прибыль. Участник долевого стремится получить недвижимость в собственность.

Таким образом, присутствует неравенство субъектного состава, ведь такой договор является публичным, то есть у застройщика есть обязанность заключать такие договора с любыми лицами. Однако эта обязанность не является прямой: застройщик может не заключать договор, если у дольщика нет средств на оплату его услуг – этот момент вступает в противоречие с публичной природой договора.

При этом стоимость договора должна быть равной для каждого участника – за квадратный метр площади объекта. В реальности цена не всегда одинакова для всех. В законе этот вопрос не оговаривается – застройщик регулирует цену по своему усмотрению.

Некоторые специалисты считают, что договор долевого и другие типы договора, которые носят гражданско-правовой характер, сравнивать неуместно. Это рождает массу разных мнений, точки зрения формируются различные, в результате невозможно создать общую практику. В то же время в договоре долевого отсутствуют некоторые условия, которые есть в видах договоров, с которыми его сравнивают.

Если договор участником долевого строительства заключается с целью приобрести недвижимость, которая будет использована им лично, его семьей, и не будет применяться для получения прибыли, то нужно обращаться к Законодательству о защите прав потребителей. Это оговаривается в законе.

Кроме того, договора участия в долевом строительстве, если возводятся многоквартирные дома, на которые получались разрешения до того, как вступил в действие федеральный закон номер 214 (о долевом строительстве), тоже подпадают под действие закона, защищающего права потребителя. Это нашло свое отражение в судебной практике. При этом есть возможность требовать компенсировать моральный ущерб, если застройщик вовремя не выполнил свои обязательства.

Источник: https://pravo.org/articles/priroda_ddu/

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них – ЮК

Дду между юридическими лицами

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.

Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.

Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст.

4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика.

Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования.

А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.

Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров.

Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ.

По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу.

Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами.

Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос – скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход.

Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением.

Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК.

В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них.

Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/chem-otlichaetsya-dogovor-investirovaniya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya

Почему строительные компании заключают договоры долевого участия не от своего имени – Рынок жилья

Дду между юридическими лицами

28.03.2014 | 11:00 22869

Дольщики привыкли, что зачастую в ДДУ застройщиком значится вовсе не то юридическое лицо, под брендом которого продается объект. Почему строительный бизнес предпочитает заключать договоры от чужого имени? Какие риски это несет покупателю?

Нередко, выбрав квартиру в новостройке, покупатель уже на стадии подписания договора долевого участия (ДДУ) с изумлением обнаруживает, что согласно документам вступает в отношения не с той компанией, под брендом которой продается объект, а с неким ООО «Дочка» или ООО «Полудочка». А то и вовсе в качестве застройщика в ДДУ обозначена загадочная фирма, принадлежащая либо частному лицу, либо офшорной компании. При этом остается загадкой, какое отношение имеет данная организация к строительному холдингу, от имени которой рекламируется строящийся объект.

Увидев сомнение в глазах клиента, менеджеры, продающие квартиры, начинают уверять, что это ООО входит в их группу компаний, что они так продают все свои жилые комплексы или что это распространенная на рынке практика.

И вообще – особого значения не имеет, кто обозначен в ДДУ в качестве застройщика, так как ответственность за скорость и качество строительства несет именно та известная в городе компания, под брендом которой ведутся продажи.

Как правило, покупатель, лишенный возможности выбирать, подавляет опасения и ставит подпись под договором. Зачастую не догадываясь, что тем самым вступил в довольно рискованную игру.

Про яйца и корзины Реструктуризация активов – в принципе довольно распространенный прием. При этом бизнес делится на несколько юридических лиц, одно из которых владеет недвижимостью, товарным знаком и прочими ценностями, а второе ведет оперативную деятельность, довольствуясь столом, компьютером и факсом.

Это нехитрый и вполне законный способ защиты собственности в случае банкротства. С юридической точки зрения разгневанные кредиторы могут предъявить претензию только компании, с которой заключили договор и которая вела оперативную деятельность. Риски потерь снижаются, условно говоря, до стоимости оргтехники, на которой работала «дочка».

Иными словами, бизнес придерживается принципа «не клади все яйца в одну корзину». «В долевом строительстве реструктуризация активов происходит следующим образом: под каждый проект выделяется отдельное юридическое лицо, объем активов которого минимален, а возведение объекта ведется за счет кредитных средств.

Соответственно, проблемы, которые могут возникнуть с данной новостройкой, не отразятся на иных проектах, осуществляемых строительной компанией, поскольку объем ответственности перед участниками долевого строительства будет ограничен размером активов юридического лица, которое обозначено в ДДУ в качестве застройщика», – рассуждает старший юрист юридической компании «Аймрайт» Владислав Савиных.

Впрочем, традиция строительных холдингов плодить «дочек» вовсе не означает, что они заранее готовятся к неизбежному банкротству и не собираются достраивать начатые дома. Указание в качестве застройщика «посторонней» компании работает как превентивная мера защиты от особо юридически грамотных и неуемных дольщиков. «Две главные причины, по которым строительные компании стараются заключить договор долевого участия не от своего имени, – это длительность и сложность подготовительных процедур перед получением застройщиком права на привлечение денежных средств от покупателей и высокий уровень его ответственности перед дольщиком», – считает генеральный директор Юридической компании «Бачурин и партнеры» Дмитрий Бачурин.

Как поясняет наш собеседник, если одна из обязательных процедур (получение разрешения на строительство, публикация проектной декларации, госрегистрация права собственности на земельный участок) не будет пройдена вовремя, то дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Если суд признает его правоту, застройщик будет обязан уплатить проценты за пользование денежными средствами, уплаченными в счет исполнения обязательств по признанному ничтожным договору (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 ФЗ-214).

Кроме того, ФЗ-214 всецело стоит на стороне физических лиц в тех случаях, когда застройщик не выполнил в срок взятые на себя обязательства. За каждый день просрочки сдачи объекта суд может назначить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка. Более того – обязать строительную компанию компенсировать расходы дольщика на аренду жилья в период затянувшегося ожидания квартиры.

Риски равны Безусловно, самым надежным вариантом приобретения строящейся квартиры является подписание ДДУ непосредственно с известным на рынке застройщиком. Но риски все равно остаются.

«Даже в тех ситуациях, когда участник долевого строительства заключает договор с самой строительной компанией, под брендом которой возводится объект, есть высокая вероятность, что на поверку эта компания окажется такой же пустышкой, а все серьезные активы будут принадлежать сторонним юридическим лицам», – напоминает Владислав Савиных. Исключение составляют только публичные строительные компании, акции которых торгуются на биржах, – вся информация о них размещена в открытом доступе. Все остальные варианты компаний, указанных в ДДУ в качестве застройщиков (дочерняя компания материнского холдинга, предприятие, учрежденное третьими юридическими или физическими лицами) рискованны в равной степени. В этом смысле стопроцентная «дочка» ничуть не лучше какого-нибудь ООО «Инвестиция», зарегистрированного на Кипре. «Закон позволяет привлечь к ответственности материнскую компанию за невыполнение обязательств ее “дочкой”, но только если действия последней привели к банкротству первой. Применительно к строительству такое развитие событий представить трудно», – утверждает Владислав Савиных.

Как правило, что у «дочек», что у юридически не связанных с материнской компанией организаций активы невелики: сам земельный участок либо право аренды (субаренды) на него и скромный уставной капитал, иногда не превышающий 10 тыс. руб. После банкротства такого застройщика шансы дольщиков вернуть свои деньги приближаются к нулю.

От третьего лица Случается, хотя и нечасто, что покупателю квартиры предлагают заключить ДДУ с третьим лицом, выступающим от имени строительной компании. Эта схема работает следующим образом. Сначала застройщик заключает договор долевого участия со своей же аффилированной компанией.

Дольщиком по такому договору является юридическое лицо, формально не имеющее отношения к застройщику, тем не менее находящееся под его непосредственным управлением через институт номинальных директоров. Основной договор, как и положено, регистрируется в Росреестре. Далее начинаются продажи квартир гражданам по соглашению об уступке права требования по основному ДДУ.

Вроде бы тоже ничего незаконного нет. Но есть нюансы. «В основном договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. Обязательно потребуйте заверенную копию договора у инвестора и внимательно изучите условия уступки.

Не стоит рассчитывать на то, что с правомерностью уступки разберутся при регистрации вашего договора», – предупреждает эксперт по гражданско-правовым отношениям Марина Лабутина. Другие юристы считают, что при таком варианте реализации квартир возрастает риск двойных продаж, казалось бы, ушедший в прошлое после широкого внедрения ФЗ-214.

«Уступка права требования от юридического лица – самая опасная и нерекомендуемая схема покупки жилья. За ней, как правило, скрывают проблемы с квартирой или нескольких собственников. При этом надо иметь в виду, что приоритет приобретает то лицо, кому права переуступлены ранее. Следовательно, есть опасность не получить квартиру и денежные средства», – предостерегает Дмитрий Бачурин.

Но чаще все-таки дело не в мошенничестве со стороны продавца, а опять-таки в желании строительной компании минимизировать свои риски. Дело в том, что компании-посреднику квартиры в строящемся доме продаются по себестоимости. А затем она переуступает права по договору гражданину уже по рыночным ценам. Оба договора регистрируются.

Однако если возникнет риск срыва сроков строительства или банкротства застройщика, то дольщик вправе предъявить свои претензии к строительной компании лишь в размере цены, указанной в основном (первом) договоре долевого участия.

В неравных условиях Безусловно, дольщик находится в неравных условиях со строительным бизнесом. Он может заключить договор только с тем юридическим лицом, которое является застройщиком по документам. Как говорится, выбирать не приходится.

И все же, перед тем как поставить подпись под ДДУ, стоит забыть национальную привычку полагаться на авось и постараться максимально обезопасить собственные накопления.

Во-первых, как сказано выше, следует избегать покупки квартиры от юридического лица по договорам переуступки.

Во-вторых, при прочих равных условиях лучше выбрать объект, застройщиком которого выступает «главная» строительная компания, а не ее «дочки» или малопонятные организации. Но если это совершенно невозможно (все приглянувшиеся объекты возводят дочерние компании холдинга), то надо провести хотя бы минимальные «следственные действия».

Это значит – изучить проектную декларацию, разрешение на строительство, заказать выписки из ЕГРЮЛ – на застройщика, а также из ЕГРП – на земельный участок под возводимым объектом.

К сожалению, юридически принудить застройщиков работать от «своего» лица невозможно. Ситуация может оздоровиться только естественным для рынка образом – если покупатели «проголосуют ногами», отдавая предпочтение покупке квартир по договорам, заключенным непосредственно от имени компаний – владельцев бренда.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/160380/

Долевое строительство: новые правила игры — Audit-it.ru

Дду между юридическими лицами

Источник: Центр структурирования бизнеса и налоговой безопасности taxCOACH

Ссылка на оригинал статьи

Затянувшееся решение проблемы обманутых дольщиков снова оборачивается для застройщиков необходимостью быстро подстраиваться под новые правила игры.

Очередные поправки в Законе «О долевом участии в строительстве…» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (далее – Закон № 214-ФЗ) нацелены именно на ужесточение финансового контроля за деятельностью застройщиков.

Закон обозначил застройщикам границы дозволенного, если они хотят привлекать деньги на этапе строительства, определив:

  • в каких банках открывать расчетные счета и брать кредиты, от каких организаций и в каком размере можно получать займы;

  • какие финансовые операции или сделки с имуществом строго запрещены, а какие можно совершать, но только с соблюдением ограничений по размеру расходов.

Рассмотрим подробнее эти требования и их влияние на модель работы группы компаний, занимающихся строительством жилых помещений.

1. Выбор банка для текущего обслуживания и кредитования

Начнем с того, что Застройщик вправе открывать расчетные счета, а в будущем (с 01.07.2019 г.) – счета эскроу только в уполномоченных банках1, которые соответствуют критериям, установленным Правительством РФ2.

При этом должно соблюдаться требование: «один расчетный счет – одно разрешение на строительство». Технический заказчик и Генподрядчик, с которыми работает Застройщик, должны открывать свои расчетные счета в этом же уполномоченном банке. Если Застройщик поменяет расчетный счет, откроет его в другом Уполномоченном банке, то Тех.

заказчик и Генподрядчик должны последовать его примеру. Все это направлено на осуществление тотального контроля за целевым расходованием денежных средств на каждом этапе строительства. В перечень уполномоченных банков попали только 55 банков3.

Это, в частности, Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «Банк Интеза», ПАО Банк «ФК Открытие», «Райффайзенбанк» и другие.

Кредиты на строительство застройщики могут привлекать также только в этих уполномоченных банках. При этом кредиты должны носить целевой характер, то есть могут расходоваться исключительно на строительство дома (иного объекта недвижимости).

Остальные банки не могут ни открывать расчетные счета, ни выдавать кредиты Застройщикам.

2. Ограничение небанковского финансирования (займов)

Чтобы у застройщиков не появлялись неконтролируемые обязательства перед прочими кредиторами, закон строго ограничивает возможность привлечения небанковского заемного финансирования.

Помимо целевых кредитов в уполномоченных банков (их, напомним, 55), Застройщик может привлекать только целевые займы и только на тот самый счет в уполномоченном банке. Займы должны соответствовать следующим критериям:

(А) заём получен от материнской компании с преобладающей долей участия или управляющей компании, имеющей право определять управленческие решения застройщика (=основного общества);

(Б) сумма займа не превышает 20% проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство. То есть, если Застройщик получил два и более разрешений на строительство, то он может по отношению к каждому разрешению получить от основного общества целевой заём в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства.

(В) процентная ставка по займу не превышает ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 % на дату заключения договора займа. На текущий момент ключевая ставка ЦБ РФ равна 7,5 %, то есть максимальная процентная ставка по целевому займу может быть 9,5%.

Если же учредитель хочет профинансировать строительство более, чем на 20 % проектной стоимости, ему придется выбрать иные способы, не создающие встречных обязательств у Застройщика, – увеличение уставного капитала или вклад в имущество.

Также не получится привлечь деньги от дольщиков под видом займа до регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Аналогично, Застройщик не может сам выдавать займы, кроме таких же целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.

Наряду с этим Застройщик не может быть ни поручителем, ни залогодателем по кредитам / займам третьих лиц. В Законе установлен полный запрет на принятие Застройщиком обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц и использованию своего имущества для такого обеспечения.4

3. Ограничение на участие в других юридических лицах

Нельзя обойти вниманием еще один запрет – застройщики не могут приобретать доли (акции) в уставных капиталах коммерческих/ некоммерческих организаций. Исключением является создание (участие в уставных капиталах) других застройщиков, по отношению к которым первый застройщик становится основным обществом.

Иначе говоря, Застройщик может быть участником (акционером) только другого Застройщика с преобладающей долей участия:

4. Ограничения на использование ценных бумаг, в том числе векселей

Застройщик не вправе5:

  • приобретать ценные бумаги, включая векселя третьих лиц;

  • выпускать или выдавать ценные бумаги (кроме акций), включая свои собственные векселя.

Так, застройщик не сможет привлечь заём, оформив его выдачей собственного векселя.

Учитывая, что уплата цены по договору ДДУ производится исключительно в безналичном порядке6, Застройщик не может принять от дольщика векселя третьих лиц в счет оплаты по договору.

А теперь рассмотрим примеры, каким образом Застройщики могут преодолеть рассмотренные ограничения.

«Инвестор» 

Включение в группу компаний «Инвестора», который приобретает все или часть помещений и ранее являлось распространенной практикой: когда для удобства оформления залога, когда для реализации коммерческих помещений в составе жилого дома.

С учетом текущей строгости регулирования деятельности Застройщиков использование Инвестора поможет обойти ряд ограничений, не причинив угрозы правам иных дольщиков.

«Инвестор» может:

  • открывать расчетные счета и получать кредиты в любых банках;

  • брать займы у физических и юридических лиц на любых условиях и в разных размерах.

Дальнейшая реализация строящихся «квадратных метров» может осуществляться:

  • путем уступки «Инвестором» прав по договору ДДУ (цессии) по договорам долевого участия в строительстве. Неприятный момент в этом случае – НДС с суммы наценки «Инвестора»;

  • путем расторжения договора долевого участия в строительстве между Застройщиком и Инвестором в отношении определенной квартиры (иного объекта недвижимости), возврата Инвестору денежных средств и заключения Застройщиком договора с дольщиком напрямую.

Свою прибыль «Инвестор» может расходовать на любые нужды, в том числе на цели, не связанные со строительством конкретного объекта.

Наличие такой возможности имеет большое значение, учитывая, что до ввода здания в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности хотя бы к одному дольщику застройщик не вправе расходовать денежные средства на иные цели, кроме строительства.

«Агент по продажам»

Не менее популярная роль, особенно, при строительстве нескольких объектов одной группой компаний.

Для чего может пригодиться компания «Агент по продажам», с учетом озвученных ограничений?

У Застройщика как и любой другой организации есть расходы:

  • на зарплату, иные выплаты сотрудникам по Трудовому кодексу РФ, страховые взносы;

  • на оплату арендной платы, коммунальных услуг, услуг связи;

  • на рекламу компании и строящихся объектов;

  • оплату банковских комиссий;

  • а также Застройщик может нести расходы на оплату вознаграждения Управляющей компании, если ей переданы по договору функции ЕИО.

Однако размер таких затрат у Застройщика строго ограничен Законом и не может превышать 10% от проектной стоимости строительства.7

Если вдруг перечисленные расходы начнут превышать указанный лимит, то уполномоченный банк просто не допустит проведение операции на основании платежного поручения.

Помочь преодолеть указанные ограничения по несению общехозяйственных (административных) затрат может помочь «Агент по продажам», оказывая услуги:

  • по рекламе и продвижению конкретного объекта или группы компаний (бренда) целиком;

  • поиску покупателей;

  • ведению договорной и претензионной работы.

Так, в компанию «Агента по продажам» можно перевести всех сотрудников отдела продажи. Тогда она уже будет нести расходы на выплату им зарплаты, оплату за этих сотрудников страховых взносов.

Это уменьшит затраты самого Застройщика и, возможно, позволит соблюсти лимиты расходов.

Кроме того, Агент по продажам не связан ограничением по специфике рекламных расходов. Если застройщик может рекламировать только возводимый объект, в отношении которого и получено разрешение на строительство, то Агент может популяризировать группу компаний целиком (например, рассказывать о благотворительных мероприятиях).

Агент по продажам может работать как по договору комиссии, заключая договоры с дольщиками от своего имени, так и по договору поручения. Во втором случае договоры с конечными покупателями заключает сам Застройщик.

Это всего два примера, как установленные требования к застройщикам и их финансовым операциям могут быть учтены в процессе построения модели работы группы компаний, занимающихся строительством с привлечением денежных средств дольщиков.

Другие варианты и их применимость в конкретном случае должна быть проанализирована с учетом специфики конкретного бизнеса: количества возводимых объектов, источников финансирования, наличия собственной службы техзаказчика и строительных подразделений и т.п.

P.S.: И, как обычно, это временно.

К объектам, по которым первый договор долевого участия в строительстве заключен после 01.07.2019 г., будут применяться иные требования.

Самое главное, что у застройщика возникнет обязанность использовать при расчетах с дольщиками счета эскроу8, открытые в уполномоченных банках. В этом случае денежные средства дольщиков полностью депонируются (остаются нетронутыми) до наступления одновременно двух условий:

  • сдачи объекта в эксплуатацию;

  • регистрации первым дольщиком права собственности на квартиру (иной объект) в Росреестре.

Иными словами, при использовании счетов эскроу застройщик строит объекты исключительно на свои и заемные средства, не задействуя средства дольщиков.

Таким образом, вопросы привлечения финансирования будут решаться иным образом. Но к этому мы вернемся позже…

Сноски:

1. пп. 1.2. п. 2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ

2. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 г.

№ 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/970273.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.