Действия продавца квартиры

Содержание

Продажа квартиры – что нужно знать продавцу

Действия продавца квартиры

Что и как указывать в объявлении о своем намерении продать квартиру? Где лучше всего его разместить? Наиболее эффективно работают объявления, размещенные в популярном печатном издании (для Москвы и области это «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены»), а также в интернете на порталах о недвижимости.

При размещении объявления на специализированном сайте, в большинстве случаев продавцу будет предложено заполнить предлагаемую форму, что существенно упрощает задачу. Лучше всего выбирать те сайты, где есть возможность прикрепления фотографии объекта продажи.

Визуальная информация воспринимается более эмоционально, поэтому, если снимок квартиры вызовет положительные эмоции, вероятность быстрой продажи возрастет.

Правда, продавцу необходимо сделать или заказать такую фотографию, чтобы квартира (или ее часть) смотрелась действительно выигрышно.

Стоит помнить и о том, что объявление должно выгодно отличаться от аналогичных предложений. Можно указать какую-либо выгодную особенность квартиры, год постройки дома или состояние подъезда. В тексте объявления не стоит использовать негативно окрашенных фраз, например «Без посредников!», даже если вы поначалу и не хотите с ними общаться.

А вот то, что жилье продается напрямую от хозяина лучше всего написать — это привлечет к вам внимание. При размещении объявления в газете можно не копировать одно и то же из выпуска в выпуск, а немного видоизменять содержание. Так вы напомните о своем варианте тем, кто уже ранее его анализировал, или «зацепите» тех, кто его проигнорировал.

Продавец, публикуя под объявлением свой контактный телефон, должен быть готов к тому, что придется общаться не только с потенциальными покупателями, но и со «случайными» людьми. Размещая объявление о продаже, следует изучить и раздел о покупке жилья. Возможно, покупатель уже ждет звонка продавца.

Показ квартиры покупателю

От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.

О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат.

Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества.

Это может быть и произведенный недавно качественный ремонт, и удобное расположение комнат, и просторная кухня, и чудесный вид из окна. Можно отметить, что здесь замечательные соседи, что недалеко от дома есть парковая зона.

После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.

Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру.

Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск.

Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.

Подготовка пакета документов

Чтобы сделка купли-продажи не сорвалась в самый неожиданный момент из-за отсутствия или истечения срока действия какого-либо необходимого документа, продавец должен подготовить все заранее. Что это за документы?

В первую очередь, это правоустанавливающие документы на квартиру. Основные — Свидетельство о собственности на жилье или Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если продавец стал владельцем квартиры позднее 1998 года). В зависимости от конкретной ситуации (каким образом продавец стал собственником квартиры) могут также потребоваться документы из следующего списка:

Собирая пакет документов, желательно получить консультацию юриста, чтобы заблаговременно подготовить жилье к продаже.

Кроме правоустанавливающих, придется собрать еще ряд документов и справок:

Сбор всех этих документов обычно возлагается на продавца. Чтобы, в ожидании покупателя, не обновлять справки ежемесячно, краткосрочные рекомендуется получить уже после предварительной договоренности о продаже.

Оформление договора купли-продажи

После того, как продавец соберет все необходимые для заключения договора купли-продажи документы и справки, стороны заключают договор. С формой договора можно ознакомиться в агентстве недвижимости, у нотариуса или в интернете.

Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.

Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег.

Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца.

Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.

Налогообложение

Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц – НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также чревато последствиями для обеих сторон.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее).

Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму.

К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица — какой здравый человек на это пойдет?

Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.

Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.

Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, в случае совместной собственности, по их договоренности.

Таким образом в большинстве случаев продавец не платит налог в силу того, что владеет квартирой продолжительный период времени.

Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на миллион, либо на три миллиона рублей и даже, с учетом возможных процентов, более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например при альтернативной сделке).

Как обезопасить себя от обмана при получении денег

Продавец, особенно, если он совершает сделку впервые, может опасаться обмана со стороны покупателя: вдруг подпишу договор, а денег не получу?

Оптимальным вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. Схематически это выглядит так: покупатель и продавец идут в банк, и заключают специальный договор аренды ячейки с доступом «под условие».

Условием для доступа продавца является наличие ключа и договора купли-продажи с отметкой ФРС о регистрации прав. Условием для доступа покупателя является истечение оговоренного гарантированного периода доступа продавца, который как правило не менее 2 недель.

Такие услуги сегодня оказываются большинством депозитариев. Вся сумма пересчитывается и закладывается в арендованную покупателем ячейку.

Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата.

Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации.

Ключ от ячейки изначально находится у покупателя и отдается им продавцу в момент получения зарегистрированных оригиналов договора купли-продажи и свидетельства собственности.

Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя и он деньги забирает.

Помощь агентства недвижимости

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму.

Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью.

Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.

Советы

Задавшись целью продать недвижимость без посредников, предварительно следует ознакомиться и с рынком недвижимости (что, по какой цене, где?), и с законодательной базой http://www.consultant.ru/popular/housing/housinghelp/ (в том числе с отличием норм для резидентов и не резидентов России).

На рынке вторичного жилья случаются периоды длительного застоя, когда продавец рискует очень долго продавать свою квартиру. Порой, до двух лет и дольше. Причин может быть много: от сильно завышенной стоимости до плохо проводимой рекламной кампании. Выяснить причины и ускорить продажу поможет обращение к специалистам из агентства недвижимости.

Выбор конкретного агентства недвижимости лучше всего делать на основании рекомендаций друзей, родственников или знакомых, у которых есть опыт успешного взаимодействия с этим агентством и конкретным риэлтором.

Не факт, что продавая квартиру самостоятельно, продавец сможет выручить за нее больше той суммы, которая осталась бы у него на руках после расчета с агентством недвижимости. Необходимо реалистично оценить свои способности успешно выступить в роли продавца и время, которое потребуется для самостоятельной продажи квартиры.

  • свидетельство о праве на наследство по закону;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • договор дарения;
  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор передачи (в результате приватизации);
  • справка о выплате пая (в случае с ЖСК);
  • другие.
  • в БТИ — кадастровый паспорт, план и экспликацию квартиры. Срок действия этих документов 1 год.

    Если сделка оформляется нотариально (не обязательно) или продажа осуществляется по ипотеке, то дополнительно потребуется справка о стоимости по оценке БТИ, она действительна 1 месяц.

    Также покупатель может попросить предоставить технический паспорт, формально он бессрочен. На получение документов в БТИ уходит от двух недель до месяца;

  • выписка из Домовой книги (действительна 1 месяц);
  • копия финансово-лицевого счета — выдает бухгалтерия РЭУ, ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ или другой соответствующей организации (действительна 1 месяц);
  • разрешение органов опеки и попечительства — если собственником или одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок.
  • если квартира (или иная недвижимость) в собственности менее трех лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),
  • вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более двух миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья безлимитно (пп.2. п.1 ст. 220 НУ РФ), причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в данном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования данного вычета бессрочно.
  • Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/prodazha-kvartiryi-chto-nuzhno-znat-prodavtsu/

    Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

    Действия продавца квартиры

    / Квартира / Самостоятельная продажа квартиры

    Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

    Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

    Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

    Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

    Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

    Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

    Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

    От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

    Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

    Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

    Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

    Необходимый комплект документов

    1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

    2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

    3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

    4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

    5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

    6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла.

    Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы.

    Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

    В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

    Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

    Шаг 2. Поиск покупателя

    На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

    Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

    Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

    При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия.

    Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей.

    В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

    Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

    Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

    Шаг 3. Расчеты за квартиру

    При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

    Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

    Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

    Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

    После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

    После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

    Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

    О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

    Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

    Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

    В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

    • цена квартиры;
    • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
    • способ и срок передачи денег продавцу;
    • распределение расходов на оформление сделки;
    • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
    • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

    После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

    Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

    Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

    После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

    Продажа квартиры завершена.

    Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/samostoyatel-naya-prodazha-kvartiry/bez-posrednikov.html

    Как продать квартиру самостоятельно – полный гайд по продаже

    Действия продавца квартиры

    Доход риэлтора зависит от количества сделок, которые прошли через него. Чем дороже продаваемая квартира, тем большая сумма уходит на оплату услуг агента по недвижимости.

    Даже новички в мире купли-продажи квартир способны зарабатывать до миллиона в год. Поэтому многие собственники решают продать квартиру самостоятельно и сэкономить на этом приличную сумму денег.

    Так ли это легко, как кажется? Расскажем о том, как продать недвижимость: от А до Я.

    Стоит ли самостоятельно продавать недвижимость

    Заработная плата риэлтора складывается из небольшого оклада и процентов от стоимости продаваемой квартиры.

    По России размер процентов колеблется, в среднем специалист берет за свою работу 4-6% от суммы сделки. Если случай сложный, риэлтор увеличивает размер оплаты и наоборот.

    Например, чистая продажа, когда не нужно одновременно подбирать недвижимость для покупки, будет стоить владельцам 3% от суммы сделки.

    Порой даже специалисту сложно разобраться в сложной схеме продажи. В длинной цепочке может участвовать недвижимость, поделенная на доли, коммунальное жилье или долевое. В этом случае лучше обратиться в агентство недвижимости, но не теряйте бдительности. Работайте с крупными компаниями, которые зарекомендовали себя и пережили финансовые кризисы.

    Тем, кто решился на самостоятельную продажу, придется приложить усилия. Чтобы дойти до сделки необходимо подготовить пакет документов, найти покупателя, провести множество показов жилья.

    Риски, связанные с подготовкой документов лягут на плечи покупателя. С другой стороны вы сэкономите немаленькую сумму, получите некоторые навыки, связанные с заключением сделок.

    Все возможно, стоит только тщательно подготовиться к процедуре.

    Выписка ЕГРН

    Первый документ, который необходимо подготовить собственнику – это выписка ЕГРН. В справке указывается вся важная информация о недвижимости: количество собственников, наличие обременений, кадастровая стоимость.

    Документ поможет удостовериться, что недвижимость готова к продаже, а так же послужит доказательством честных намерений продавца для покупателя. Заказать выписку ЕГРН следует в МФЦ, Росреестре, на сайте Госуслуги или егрп-онлайн.рф. Однако нужно иметь в виду, что заказывая справку в государственных учреждениях, вы столкнетесь с трудностями.

    Документ готовится в течение 3-5 дней. Для заказа придется лично приходить в указанные организации, выстаивать очереди и тратить время.

    Заказать выписку ЕГРН на сайте егрп-онлайн.рф намного проще. Справка с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа. Для оформления потребуется минимальная информация: адрес объекта или его кадастровый номер. В электронной выписке будут те же данные, что и в бумажной справке. Документ выдается в Росреестре, поэтому обладает юридической силой.

    Оценка квартиры

    Чтобы продать квартиру по наиболее выгодной стоимости, необходимо ее оценить. Сначала посмотрите, сколько стоит недвижимость в том же районе и с аналогичной площадью.

    Оцените состояние жилплощади, подъезда и придомовой территории. На стоимость влияет близость остановки общественного транспорта, магазинов, поликлиник, школ и детских садов.

    Если вы выставили квартиру на продажу, но никто из покупателей не звонит, попробуйте снизить стоимость.

    Подготовка недвижимости

    Для скорейшей продажи необходимо подготовить жилплощадь к осмотру покупателями. Посмотрите на вход в подъезд свежим взглядом.

    Старые объявления на двери, мусор, не работающий домофон, производят негативное впечатление еще до входа в квартиру.

    Протрите полы перед входной дверью, купите банку краски и закрасьте надписи на стенах в подъезде, постелите коврик с надписью «Добро пожаловать». Даже такие мелочи будут заметны.

    В квартире уберите все мелкие вещи с открытых полок, максимально очистите пространство от мебели. Желательно помыть не только полы, но и стены, и окна. Наполненное светом пространство выглядит привлекательно. Если нужен небольшой ремонт, то сделайте его. Капитально переделывать интерьер не стоит, покупатель все равно переделает пространство под себя.

    Где разместить объявление

    После предварительной подготовки пора выставлять жилплощадь на продажу. Не поленитесь сделать качественные фотографии. Возможно, придется обратиться к профессиональному фотографу. От первого впечатления зависит спрос на недвижимость. Темные фотографии, сделанные на камеру телефона, мало кого заинтересуют.

    В описании укажите достоинства квартиры, особенности планировки, состояние ремонта. Расскажите о том, что окружает многоквартирный дом, какие объекты инфраструктуры находятся в шаговой доступности.

    Объявление размещайте на всех сайтах, где продается недвижимость. Хороший результат дают посты в социальных сетях. Попросите друзей и родственников сделать репост на своих страницах в вк и инстаграм.

    Документы для продажи

    Перед первым показом квадратных метров подготовьте пакет документов. Покупатели захотят удостовериться, что покупка безопасна и перед ними не мошенник.

    Понадобятся следующие документы:

    • паспорта собственников;
    • договор купли-продажи;
    • для несовершеннолетних собственников – разрешение органов опеки и попечительства;
    • для недвижимости, купленной в браке – согласие супруга/супруги на продажу.

    Пригодятся так же дополнительные бумаги:

    • договор купли-продажи, наследования или приватизации;
    • справка об отсутствии задолженности;
    • технический паспорт;
    • выписка ЕГРН (оформляется на сайте егрп-онлайн.рф);
    • договор задатка.

    Заключение договора задатка

    Если вы нашли подходящего покупателя, стоит подумать о заключении договора задатка. В соответствии с ним покупатель передает продавцу небольшую сумму, которая впоследствии войдет в общую стоимость жилья. Если одна из сторон передумает заключать сделку, то по договору должна будет выплатить неустойку. Договор задатка позволяет быть уверенным в том, что сделка состоится.

    Информация в договоре:

    • ФИО, паспортные данные продавца и покупателя;
    • описание недвижимости, адрес;
    • размер задатка, условия его возврата и срок;
    • стоимость квартиры;
    • последствия, если одна из сторон передумает;
    • информация об отсутствии обременения;
    • сроки заключения договора купли-продажи и выезда продавца с жилплощади;
    • дата и подпись.

    Заключение договора купли-продажи

    Даже если вы не пользуетесь услугами риэлтора, желательно показать договор купли-продажи специалисту – юристу или риэлтору. Еще один шаг для обеспечения безопасности сделки – заверка договора у нотариуса. Если придется отстаивать права в суде, закон будет на вашей стороне.

    Информация в договоре купли-продажи:

    • ФИО покупателя и продавца, паспортные данные;
    • стоимость недвижимости;
    • наличие обременения или его отсутствие;
    • описание: адрес, площадь, количество комнат, расположение на этаже;
    • условия признания договора недействительным: отсутствие факта передачи денег, отказ продавца выехать с жилплощади и пр.;
    • согласие супруга/супруги, если недвижимость куплена в браке;
    • порядок и срок передачи денег и освобождения жилплощади;
    • дееспособность сторон;
    • пункт о добровольном заключении договора;
    • документы, прикладываемые к договору: согласие супруга или супруги, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копия техпаспорта.

    Регистрация недвижимости в Росреестре

    Подписание договора купли-продажи не означает, что недвижимость перешла к новому собственнику. Для этого необходимо зарегистрировать квартиру в Росреестре. Участникам сделки следует подать заявление через МФЦ или Росреестр. В течение 9 рабочих дней заявление рассматривается и регистрируется.

    Подтверждением регистрации служит выписка ЕГРН. Для ее получения нет необходимости опять идти в МФЦ или Росреестр. Достаточно обратиться на сайт егрп-онлайн.рф и заказать документ. Справка в электронном виде поступит на почту.

    Информация в электронном документе ничем не отличается от той, что вы увидите в бумажной выписке.

    Передача денег и квартиры

    Покупатель передает деньги за квартиру несколькими способами. Наличные используют в редких случаях, т.к. риски слишком велики. Чаще предпочтение отдается аккредитивному счету в банке или ячейке.

    После подписания договора купли-продажи подписывается акт приема-передачи квартиры. Он означает, что у покупателя нет претензий к жилью, а продавец передает все, что указано в акте. К акту прикладывается справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

    Итог

    Продажа квартиры самостоятельно возможна и не так сложна, как кажется на первый взгляд. Однако нужно быть внимательным и пользоваться помощью специалистов в области недвижимости хотя бы на этапе составления документов. При любых сомнениях в честности покупателя лучше отказаться от сделки и не рисковать напрасно.

    Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyj-gajd-po-prodazhe/

    Продажа квартиры: инструкция для продавца

    Действия продавца квартиры

    Прежде чем приступить к продажеквартиры,собственник должен сформулировать длясебя цель продажи. От этого могут напрямуюзависеть особенности сделки. Посколькув процессе должны быть учтены интересыкак продавца, так и покупателя.

    Так, например, одним из условий продавцаявляется одновременная с продажейпокупка альтернативного жилья (большейплощади, в другом районе и т.д.). Стольжёсткое условие ставит непреодолимоепрепятствие для сделок с привлечениемипотечных средств, материнского капитала,и других сделок с рассрочкой платежа.

    Полная оплата средствами ипотечногокредита, как правило, производится послерегистрации права собственностипокупателя и обременения в пользу банка.В случае с материнским капиталом,окончательный расчёт можетзатянуться на срок от 40 до 60 дней.

    Неполучив на руки полную оплату запродаваемую квартирупродавец не будет иметь возможностьсразу купить альтернативную жилплощадь.

    Согласие всех сособственников

    При долевой собственности препятствиемдля продажи будет отказ одного изсобственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласиемвсех, кто владеет долями в правесобственности на данную жилплощадь. Ихличное участие во всем процессеобязательно, либо их интересы могутбыть представлены по нотариальнойдоверенности.

    Можно ли вообще продавать

    Также собственнику нужно выяснить —возможна ли продажа его недвижимостив принципе. Либо существуют объективныепрепятствия. На продажу жилья могутбыть наложены различные ограничения изапреты (обременения).

    Например, наквартиру судомналожен арест на время какого-либоразбирательства или спора. Жильеарестовано в обеспечение обязательствпо долгам. Такую недвижимость продатьне получится.

    Обременением можетбыть залог по кредиту, ипотека, рента ипр.

    Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

    Собственник можети не знать о существующих обременениях.Поэтому желательно всё проверить,заказав выписку из ЕГРН. Все обремененияобязательно вносятся в реестр. Впрочем,заказать свежую выписку имеет право ипокупатель.

    Юридические минусы

    Для того чтобы правильно позиционироватьсвою недвижимость на рынке. Нужновзглянуть на неё по возможностиобъективно. Трезво оценив своё имущество,разобрать все его плюсы и минусы. Хорошийремонт, панорамный вид из окна это плюс,угловая квартирабез балкона на первом этаже это минус…и т.д. Физические параметры объекта каквыигрышные так и не очень — более-менееочевидны, хотя и субъективны…

    Юридические минусы могут быть не такочевидны неискушенному продавцу, нодля покупателя могут представлятьсерьезные риски. Эти факторы могутсущественно сказаться как на цене, таки на сроках её продажи.

    • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
    • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

    Например,собственник только что вступивший вправа наследства решает продатьжилплощадь. А в течение года выясняется,что существуют ещё наследники не знавшиеоб открытии наследства, и они пытаютсяоспорить сделку.

    Или:бабушка подарила внуку квартирку,он её продаёт. Радостный покупательвъезжает в свое новое жилище, делаеттам ремонт… а в это время бабуля ругаетсяс внуком, заявляет де она не ведала, чтотворила, подарив квартиру,и требует расторжения сделки.

    • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
    • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
    1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
    2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
    3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
    4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

    Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

    Арендаторы в продаваемойквартире

    Сдавать квартирупараллельно с её продажей не оченьхорошая идея. Долгосрочная аренда жильяна срок более 12 месяцев подлежитобязательной регистрации в Росреестре.

    И является ещё одним типом обременения.Продажа квартирыв этом случае возможна, но новыйсобственник не сможетвыселить квартирантовдо истечения срока официального договорааренды.

    Срок аренды должен быть указанв договорекупли-продажи.

    На практике такое случается довольноредко. Как правило собственники заключаютс арендаторами краткосрочный договорна срок менее года. И никакого официальногообременения не возникает.

    Однако, подчас новому собственникуприходится разрешать конфликты сквартирантамидоставшимися в «наследство» от продавца.Иногда арендаторы съезжают со скандаламисопровождаемыми вызовом полиции, порчейимущества и телесными повреждениями.

    Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

    Идеальная квартира

    Юридически идеальная квартирас точки зрения покупателя находится всобственности продавца много лет (более3 лет — срок исковой давности).

    Собственникомявляется одинокий мужчина средних лет,имеющий водительское удостоверение(значит вменяемый и дееспособный).Документом-основанием является договоркупли-продажи.

    В квартиреникто не зарегистрирован и в данныймомент она не сдается в аренду и не имеетобременений.

    Необходимый минимум документов

    Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.