Для чего нужны доли в квартире

Содержание

Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?

Для чего нужны доли в квартире

https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

Как и зачем выделять долю недвижимости в натуре?

Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. О том, когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры юристы рассказали сайту “РИА Недвижимость”.

2018-09-11T13:39

2018-09-11T13:39

2018-09-11T15:10

f.a.q. – полезное

полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/152452/31/1524523199_0:166:3072:1894_1400x0_80_0_0_9edccb7487e259d3001c6df2ae223357.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/152452/31/1524523199_341:0:3072:2048_1400x0_80_0_0_4fe2ea0c8efd21cd32e4841b5de02d09.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – полезное, полезное

Если формат долевой собственности перестает устраивать людей, они часто решают выделить доли в натуре – то есть определить, какая именно часть недвижимости принадлежит каждому собственнику. О том, когда это целесообразно, а когда нет, и о других тонкостях процедуры юристы рассказали сайту “РИА Недвижимость”.

Согласно закону выделенная доля должна иметь отдельные выход и санузел, поэтому при невозможности соблюдения этих требований выдел доли не может быть осуществлен. В указанной ситуации возможно лишь определить порядок пользования объектом недвижимости.

Материал подготовлен при содействии юриста юридической фирмы “Юст” Люцины Доу-Гуан-Хун и адвоката Виктории Данильченко.

Целью выдела доли в натуре является возможность иметь самостоятельный объект имущества, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Чаще всего выдел доли в натуре становится необходим при разногласиях совладельцев. При этом собственник, инициирующий раздел, лишается общей собственности и приобретает индивидуальную. Вместе с этим он получает право распоряжаться своей долей как пожелает. Он может продать, подарить или сдать в аренду выделенную долю без согласия остальных владельцев.

Нет, не всегда. Если с частным домом ситуация зачастую решаемая, то в многокомнатной квартире уже возникают сложности. Выделить же долю в однокомнатной квартире не представляется возможным.

Следует помнить, что в некоторых случаях выдел доли в натуре не допускается законом (к примеру, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме). А в случаях, когда выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

При этом под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности, неудобство в пользовании (постановление Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).

Зачастую выдел доли в натуре вызывает определенные сложности из-за недостижения согласия всех собственников. В этом случае соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли (пункт 3 статьи 252 ГК РФ).

Если выделение доли происходит через суд, то заинтересованный в выделе собственник сначала обращается к специалистам БТИ, которые выдают ему справку о возможности или невозможности выделения доли в данном конкретном жилом объекте.

Далее составляется иск, который подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.

В исковом заявлении необходимо описать объект недвижимости, доля из которого предполагается к выделу, сложившийся между собственниками порядок пользования этим объектом, обозначить его часть, желаемую к выделу в счет имеющейся доли, а также размер компенсации и ее расчет.

По аналогии с внесудебным урегулированием вопроса в случае положительного решения суда о выделе в натуре доли необходимо осуществить кадастровый учет и регистрацию изменений в правах собственности на выделенную долю.

После утверждения соглашения необходимо обратиться в Россреестр, предоставив следующие документы: заявление от каждого из сособственников; документы, удостоверяющие личность заявителей; соглашение о выделе доли в натуре; правоподтверждающие документы на исходный объект недвижимости.

Для выдела в натуре доли в праве общей собственности по соглашению всех собственников необходимо:

– Проверить, соответствует ли выделяемая доля установленным требованиям. В частности, выдел доли из отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Следует учесть, возможно ли произвести раздел квартиры, чтобы отдельно выделяемые части соответствовали техническим требованиям к выделенным частям (по объемно-планировочным решениям: по площадям жилых комнат, по площадям и освещенности подсобных помещений (кухонь) для дальнейшего размещения и установки в них проектируемого газового оборудования; по санитарно-гигиеническим требованиям: по освещенности и инсоляции жилых помещений).

– При необходимости провести работы по перепланировке, переустройству помещений.

– Заключить соглашение о способе и условиях раздела имущества или выдела доли.

– Обратиться в Росреестр для осуществления кадастрового учёта и государственной регистрации прав.

В случаях, когда имущество, выделяемое участнику в натуре, несоразмерно его доле, осуществляется выплата соответствующей денежной суммы или иной компенсации с согласия такого участника. Согласие не требуется когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению всех собственников, либо в судебном порядке.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них. Чтобы не доводить процедуру выделения доли собственности до суда, необходимо идти на уступки и не обострять ситуацию.

Главной проблемой, которая может возникнуть перед лицом, инициирующим выделение доли в собственности, становится невозможность ее выделения в натуре, поскольку к такой доле предъявляются следующие требования: наличие отдельного выхода, санузла, других подсобных помещений (кухни, коридора и т.д.), то есть полная изоляция и независимость от остальной жилплощади, сохранение пригодности для проживания.

F.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

Как бесконфликтно и с выгодой распоряжаться своей долей в квартире

Для чего нужны доли в квартире

В нашей стране практика совместного долевого владения жильем — дело обычное и очень распространенное. Еще со времен приватизации большая часть объектов недвижимости переходила в частную собственность именно долями.

Сегодня недвижимость также зачастую приобретается в долевое владение. Наконец, не избежать возникновения долевой собственности при разделе совместного недвижимого имущества между бывшими супругами, оно может возникнуть при дарении, наследовании жилья и т. д. Юридически правильно называть таких совладельцев жилья сособственниками.

Пока отношения между сособственниками не омрачены конфликтами, никто из них не ощущает тревог насчет своего статуса владения недвижимостью. Но как только совладельцы лишаются взаимопонимания, неизбежно встает проблема разделения этого специфического имущества. И решения у этой проблемы — далеко не из простых.

Типичный пример: квартирой в равных долях владеют супруги. После смерти мужа его доля (половина квартиры) делится между вдовой и сыном умершего. Тогда у супруги в доле оказываются три четверти жилья, а у сына — четверть.

Если второй желает взять свою часть, самым простым вариантом станет продажа квартиры и пропорциональное долям деление вырученных средств. Однако вдова может выступить против подобного решения, и вот здесь возникает крайне конфликтная ситуация.

Ребенок умершего может попросту махнуть рукой на законное наследство, но может и отстаивать свое право владения. С его стороны будут законными заселение в квартиру, передача своей доли в доверенное управление или ее продажа.

И в таком случае для вдовы возможны куда более неприятные варианты развития событий вплоть до необходимости за минимальную стоимость продать свою долю жилья и покинуть его.

Продаем долю правильно

Если сособственник квартиры намерен ее продать, по закону он должен известить об этом остальных совладельцев и предложить им сделать покупку.

Обычно такое уведомление производится письменно, с указанием точной цены.

В случае письменного отказа остальных собственников или если в ближайший месяц предлагаемую долю не выкупят, сособственник имеет полное право реализовать свою долю любому покупателю.

Обратите внимание: стоимость продажи при этом должна полностью соответствовать цене, по которой продавец письменно предлагал свою долю другим сособственникам. В противном случае совладельцы квартиры могут в судебном порядке потребовать отмены сделки.

Втрое ниже рыночной

Специалисты по недвижимости подчеркивают, что долевое владение жильем — это вовсе не владение конкретной комнатой в квартире.

Например, сособственник может даже не иметь права проживать в этой квартире, и, значит, цена его долевой собственности вовсе не равна рыночной стоимости недвижимости по метражу.

По словам одних экспертов, квадратный метр доли объекта недвижимости обычно дешевле квадратного метра в квартире или доме с одним владельцем примерно на 15–40%. Другие специалисты озвучивают цифру в 20–30% от стоимости обычной недвижимости в качестве цены на долю в квартире.

Причем практика скорее подтверждает последние данные, если рассматривать стоимость целых квартир и долей в них на примере российских мегаполисов, как минимум. Наиболее сильно теряют в цене доли в небольших квартирах (проблемные доли), где одновременное проживание всех совладельцев невозможно физически.

Итак, вспомним о ситуации с супругой и сыном умершего, которые имеют неравные доли в наследованной квартире.

Сын имеет право продать свою четверть жилья только за восьмую часть рыночной стоимости, потому что за большую цену никто не купит.

Вдова при этом может заплатить ту самую цену восьмой части квартиры и, по сути, купить объект в два раза более дорогой, потому что после этого становится единоличным и полноправным владельцем всей квартиры.

Некоторые сособственники жилья, полностью его захватившие, ведут себя еще радикальнее. Ведь без их согласия остальные доли реализовать невозможно, значит, можно, не выкупая чужие доли, безнаказанно распоряжаться всей квартирой или домом.

Когда сособственники не могут решить вопрос разделения своих долей бесконфликтно, части из них приходится годами жить в осаде остальных совладельцев, которые не пускают в квартиру. Эта тактика действенна, но не в том случае, если владелец меньшей доли всерьез берется за отстаивание своего права сособственника. Для него есть несколько законных вариантов решить проблему:

  • заселение через суд;
  • самовольное заселение;
  • продажа своей доли стороннему покупателю;
  • продажа своей доли оккупировавшему жилье сособственнику.

Есть и пятый вариант — потребовать выделения своей доли в виде участка жилья. Но это скорее теоретический путь решения вопроса, потому что в обычных городских квартирах реализовать это безболезненно для всех совладельцев почти нереально.

Заселиться по решению суда

Юристы утверждают, что в достижимом идеале сособственники жилья должны добровольно устанавливать условия пользования совместной квартирой. Но конструктивный диалог получается далеко не всегда, и здесь приходится обращаться в суд.

В этом случае решение суда значительно зависимо от наличия/отсутствия у каждого из совладельцев прочей недвижимости, иждивенцев, финансового положения участников тяжбы и т. д.

В однокомнатной квартире почти наверняка установят право проживания для многодетного владельца меньшей доли, если у того нет иного жилья, а собственника большей доли «попросят» из оспариваемой квартиры по причине наличия в собственности другой жилой недвижимости.

Нередки случаи, когда агрессора из квартиры суд выселяет, а сособственнику с ущемленными правами дают зеленый свет. Но в ситуациях с многокомнатными квартирами суд предоставляет всем собственникам пользоваться разными комнатами, учитывая размеры долей владения и самих комнат.

Длительность подобной судебной тяжбы обычно — от полугода до года. И даже по завершению процесса мир обычно не приходит во взаимоотношения сособственников. Ведь устранить личный конфликт правосудие не в силах, а совладельцы могут регулярно менять замки на входной двери. Ни судебные приставы, ни полиция в таких ситуациях помочь не смогут. Единственный выход — повторное обращение в суд.

Самовольное заселение

Опять же, теоретически можно решить вопрос, не прибегая к судебным тяжбам. Когда человека не пускают в собственное жилье, он имеет полное право самостоятельно проникнуть в него и даже применить для этого силу (только сломать дверь, но не драться и не разрушать стены жилья). Регулирует эту ситуацию ст.

12 ГК РФ: поведение ущемленного сособственника будет истолковано законом как самозащита прав. Юристы настоятельно рекомендуют перед попыткой сломать дверь обеспечить доказательства того, что предпринимались безуспешные попытки мирного решения проблемы.

Например, таковыми послужат заверенная сотрудниками почты копия телеграммы с просьбой к обидчику предоставить доступ к своему жилью и дать ключи от него или предварительное заявление в полицию на узурпатора. Подобные меры предупредят претензии к вломившемуся в дом совладельцу со стороны правоохранительных органов.

Но нужно понимать, что личный конфликт совладельцев после этого лишь усилится.

Продажа доли

Важный момент: квартира с несколькими владельцами по закону может быть в общей долевой собственности или же в совместной собственности без определения долей, согласно ст.224 ГК РФ.

И во втором случае никто из совладельцев не вправе продавать свою часть, потому что юридически и фактически ее попросту не существует.

Но при этом такое жилье по договоренности совладельцев или в судебном порядке можно переоформить в долевую собственность.

Продажа своей доли — простейший в реализации вариант. Конечно, требуется отправить совладельцам письменные уведомления о продаже, соблюсти еще несколько формальностей, но это в любом случае проще, чем проводить судебные тяжбы или идти на применение физической силы в попытках воспользоваться своей частью жилья.

При наличии устной договоренности о реализации доли с совладельцами, не потребуются и уведомления. Оформление купли-продажи проводится стандартно. Осложняет ситуацию отказ совладельцев от самостоятельной покупки доли и от продажи третьим лицам.

Тогда сделку обычно затягивают, уклоняясь от извещений о продаже. В любом случае необходимо разослать сособственникам телеграммы или заказные письма-уведомления о продаже.

В случае упорного молчания со стороны уведомленных сособственников, после которого доля будет реализована не им, суд почти наверняка признает законность сделки.

Есть еще один радикальный вариант решения проблемы, который не требует контакта с сособственниками. Дело в том, что согласие последних не требуется при дарении доли жилья. Если дарением маскируется продажа, сделку можно оспорить в суде, но доказать факт продажи практически невозможно.

Другой способ миновать сособственников — залог. Владелец доли оформляет согласно ст. 807 ГК РФ со сторонним покупателем договор займа на сумму, равную запланированной стоимости продаваемой доли. Залогом по займу выступает эта самая доля.

Залог регистрируется в Росреестре, собственник получает деньги у заимодавца, а после стороны оформляют соглашение об отступном: завуалированный покупатель прощает долг, а взамен получает предмет залога — собственно, долю в квартире.

Минус такой схемы — возможные проблемы при оформлении залога в Росреестре, поэтому оптимально в таких случаях прибегать к услугам профессиональных риелторов или юристов. В крупных российских городах есть агентства недвижимости, которые работают с такими объектами.

Кто покупает доли

Риелторы обычно делят покупателей долей жилья на следующие категории.

Первые приобретают долю для собственного проживания в квартире, надеясь договориться с остальными сособственниками. Нужно ли говорить, что этот вариант очень рискованный?

Другие покупают долю недвижимости, чтобы получить постоянную прописку. Здесь доля может быть смехотворно маленькой — хоть сотой, потому что для регистрации по месту жительства согласие сособственников не требуется.

Нужно просто предъявить в паспортном столе документы, подтверждающие право собственности на долю. Но прописать третьих лиц без согласия сособственников не получится, подмечают эксперты.

Исключение делается только для несовершеннолетних детей, которых прописывают к родителям.

Рейдеры, которые приобретают доли в квартире, чтобы навязать сособственникам свои условия — обычно склонить к продаже своей доли. Последний тип покупателей — это большая проблема для владельцев долей, которые выгнали из жилья остальных сособственников.

Профессиональный рейдер способен обеспечить невыносимые условия жизни своим соседям. Например, собственник четвертой части квартиры намеренно затопил ночью нижние этажи, жители которых подали в суд на всех собственников квартиры.

Получается, что владельцу остальной части квартиры выгоднее продать рейдеру свою долю, чем выплатить компенсацию соседям.

Итак, читатели этой статьи теперь знают: даже с самым агрессивным совладельцем квартиры можно справиться абсолютно законным способом.

Однако очевидно и то, что оптимальный вариант поведения — не эскалировать конфликт, а пытаться договориться с сособственниками, выкупить остальные доли или вместе продать жилье.

Результатом будет большая прибыль и меньшее количество затраченных времени и нервов.

рмнт.ру

10.01.13

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/kak-beskonfliktno-i-s-vygodoy-rasporjazhatsja-svoey-doley-v-kvartire.426141/

Что можно сделать с приватизированной долей в квартире

Для чего нужны доли в квартире

277 просмотров

Причин возникновения долевой собственности на объекты недвижимости множество. Гражданин может получить долю в порядке приватизации, в дар, в наследство. В результате собственник объекта не может свободно распоряжаться имуществом. Его возможности ограничиваются правами совладельцев. Рассмотрим, что можно сделать с долей в квартире.

Определение права собственности

В соответствии со ст. 244 ГК РФ под общей собственностью понимается право владения имущественным объектом несколькими собственниками. Каждый из них наделяется равными правами в отношении объекта и несет равные обязанности по содержанию. Кроме того, сособственник и несут равную ответственность за ненадлежащее использование.

Каждый из владельцев имеет право определить размер своей доли. Если имущество принадлежит гражданам на праве общей собственности, то они могут выделить конкретные доли. Вследствие чего, право собственности будет изменено с общего на долевое.

Выделение доли

Совладельцы могут выделить доли в праве собственности:

  1. В добровольном порядке (путем оформления соглашения). Стороны заключают договор в простой письменной форме. Документ передается в Росреестр для регистрации права собственности. После чего, каждый из совладельцев становится собственником конкретной доли. По общему правилу, совладельцы имеют право на равные доли в имуществе (например, если собственников 3, то каждый имеет право на 1/3 долю). Однако по соглашению доли могут быть определены иначе.
  2. Через суд (в порядке искового судопроизводства). Способ используется преимущественно тех случаях, когда владельцы хотят отойти от принципа равенства.

Например, один из граждан за собственный счет произвел неотделимые улучшения. Вследствие внесения изменений, стоимость имущества значительно увеличилась. Поэтому он желает увеличить размер своей доли или получить компенсацию за улучшение. Если другие владельцы с ним не согласны, то вопрос урегулируется через суд.

Регистрация права собственности производится в Росреестре на основании судебного решения.

Определение порядка пользования

Совместное использование приватизированной квартиры может быть затруднено по ряду причин. Например, площадь жилого помещения не позволяет одновременно ее использовать несколькими лицами. Или совладельцы находятся в плохих отношениях.

Для урегулирования конфликта необходимо определить порядок пользования. Процедура предполагает закрепление конкретных комнат за совладельцами и установление порядка пользования местами общего пользования (санузел, кухня, холл).

Вопрос может быть урегулирован следующим образом:

  1. Во внесудебном порядке. Стороны заключают соглашение. Закон не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора. Однако, по инициативе одной их сторон, соглашение может быть удостоверено у нотариуса. Стороны могут определить порядок на основании сложившегося порядка пользования или установить новый.
  2. В судебном порядке. Если стороны не могут прийти к соглашению, то любой из владельцев может обратиться в суд. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. В отношении недвижимого имущества устанавливается исключительная подсудность. Заявление подается в суд по месту расположения жилого помещения.

Выделение в натуре

Под выделением доли в натуре понимается разделение жилого помещения на 2 равнозначных объекта. В результате выделения каждое из помещений приобретает статус отдельной квартиры (индивидуальный почтовый адрес).

Для этого потребуется получения разрешения ряда специализированных организаций (БТИ, отдел архитектуры и градостроительства, пожарной инспекции, Роспотребнадзор). Объект должен иметь техническую возможность к выделению (общая площадь, наличие 2 санузлов).

Для проведения процедуры необходимо наличие значительной площади. Поэтому выделение редко применяется в отношении квартир. Метод более популярен в отношении частных домов.

Распоряжение

После того, как часть права собственности выделена в виде конкретной доли (не обязательно в натуре), гражданин имеет право распоряжаться ей (ст. 246 ГК РФ). Распоряжение происходит по соглашению всех совладельцев. Однако это не значит, что каждый владелец должен получать согласие других для осуществления сделок со своей долей.

Возможные варианты распоряжения:

  • продажа;
  • аренда;
  • дарение;
  • завещание;
  • рента.

Порядок осуществления сделок имеет различия. Рассмотрим подробнее.

Продажа

Доля в приватизированной квартире может быть продана владельцем. В качестве покупателей могут выступать как сособственники, так и посторонние граждане. Собственник не должен получать согласие совладельцев на сделку.

Однако ст. 250 ГК РФ ограничивает права владельца доли. Она наделяет совладельцев преимущественным правом выкупа. Это означает, что продавец должен предоставить другим дольщикам возможность укрупнить свою долю за счет его части.

Порядок действий продавца

№ п/пДействия продавца
1Составление уведомления для сособственников
2Направление документа с уведомлением о вручении
3Получение согласия или отказа
4В случае получения письменного отказа, гражданин получает право продать долю
5В случае отсутствия ответа, право на продажу возникает только спустя 30 дней с момента вручения документа

После чего, объект может быть продан третьим лицам без получения согласия совладельцев. Несоблюдение перечисленных действий ведет к недействительности сделки.

Важно! Продажа третьим лицам возможна исключительно на тех условиях, которые были изложены в уведомлении. В противном случае совладельцы могут оспорить сделку и перевести ее на себя.

Если доля выкупается совладельцем, то уведомление других сособственников не требуется. При положительном ответе на выкуп от 2 и более собственников, продавец сам выбирает, кому продать долю.

Аренда

Получение дохода от собственного имущества является правом владельца. Одним из вариантов является передача доли в квартире в наем. Однако наличие совладельцев вносит определенные сложности.

Условия для сдачи доли в квартире в наем:

  • определение порядка пользования объектом;
  • наличие согласия совладельцев.

Если гражданин сдает долю без согласия сособственников на основании договора найма, то закон не позволяет выселить арендаторов самостоятельно. Совладельцы должны обратиться в суд для получения решения суда о выселении.

Важно! Обращение в полицию для выселения арендаторов не даст результата. Вопрос урегулируется исключительно в судебном порядке.

Дарение

Дарение доли в приватизированной квартире возможно по инициативе собственника. Обязательным условием является согласие получателя имущества на принятие объекта.

Для заключения договора дарения не требуется согласие сособственников. Выбор одаряемого возлагается на владельца.

Договор дарения заключается в письменной форме. Обязательным условием является его нотариальное удостоверение.

После чего, переход права может быть зарегистрирован в Росреестре в течение 12 месяцев. Если даритель умрет до подачи заявления, то контракт считается недействительным.

Завещание

Под завещанием понимается письменное волеизъявление по распоряжению имуществом на случай гибели собственника. Документ оформляется в нотариальной форме.

Право на имущество возникает у получателя после вступления в наследство, когда собственник погибнет. При оформлении завещания на долю в квартире, владелец не должен получать согласие сособственников.

Как делятся обязанности между сособственниками

Каждый совладелец наделяется равными правами и обязанностями в отношении объекта. Собственники обязаны оплачивать услуги ЖКХ. Закон не устанавливает, как точно должны осуществляться платежи.

Например, сособственники могут определить величину платежей соответственно долям в праве собственности. Такой вариант может возможен по соглашению сторон или в судебном порядке.

Важно! Ни решение собственников, ни решение суда не является основанием для разделения лицевых счетов. Реквизиты в раздельных квитанциях направляют денежные средства на один и тот же лицевой счет.

Если один из совладельцев несовершеннолетний

Лицо, не достигшее 18 лет, также может являться собственником доли. В такой ситуации возможность распоряжения квартирой другими сособственникам усложняется.

Например, сдача доли в аренду возможна только с согласия районного отдела опеки. Также согласие отдела опеки понадобится для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему.

Закон позволяет совершать сделки с долями в квартире. Для этого необходимо выделить долю и определить порядок использования. Процедура имеет свои особенности в зависимости от конкретной ситуации.

Чтобы уточнить перечень документов и порядок действий необходимо получить консультацию специалиста. Для получения бесплатной консультации юриста по жилищному праву достаточно оставить заявку в онлайн-чате.

Специалист свяжется с вами в ближайшее время.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/chto-mozhno-sdelat-s-dolej-v-kvartire/

Что такое доля в квартире

Для чего нужны доли в квартире

07.03.2018

Ни один режим владения имуществом не вызывает столько вопросов и проблем, как общая долевая собственность. Стоит оговориться сразу, что работать с «долевкой» не очень любят как начинающие риэлторы, так и государственные регистраторы. Но все-таки бояться приобретения такого имущества не стоит, важно лишь уяснить возможные алгоритмы действий собственников, их права и обязанности.

Что собой представляет долевая собственность?

Если двум и более лицам принадлежит любое имущество, в том числе и недвижимое, то оно находится в общей собственности с долями. Они должны быть оговорены (например, в брачном договоре или ином документе). Распоряжаться своей частью собственник может только с разрешения (письменного согласия) других сособственников.

Важно! Общая долевая собственность и общее совместное владение – это разные понятия.

Нюансы «долевки»

В результате подобного режима владения право собственности возникает не на все помещение в целом, а только на его часть. В отличие от долей в многоквартирном доме у сособственников не получится обеспечить отдельный вход на свою личную территорию. Этот нюанс мешает выделению долей в натуре, а еще имеется много общих помещений:

  • коридор,

  • кладовка,

  • кухня,

  • санузел.

Порядок пользования определяется самими сособственниками в добровольном порядке либо через суд, если сторонам не удается договориться. Важно понимать, что размер долей не всегда будет решающим фактором. Одному из супругов, например, достанется маленькая комната, а большая отойдет в пользование второй стороне. И при равных долях владения (по ½) кому-то придется идти на уступки.

Судом или в добровольном порядке режим пользования может быть пересмотрен, если появились новые обстоятельства. Как правило, это изменение состава семьи. Появление ребенка или недееспособного иждивенца дает сособственнику право ходатайствовать о выделении большей площади, нежели та, которой он пользуется сейчас.

Оплата коммунальных платежей производится каждым владельцем соразмерно с той долей, которой он владеет. По такому же принципу происходит расчет по:

  • налогам,

  • ремонту помещений и коммуникаций,

  • иным сборам на содержание общей собственности.

Эти обязанности регламентирует 249 статья ГК РФ.

Как получается доля в квартире?

Владение недвижимостью в долях – практика распространенная. Такой режим возникает по нескольким причинам:

  • собственник жилого помещения решил подарить или продать имеющиеся квадратные метры нескольким лицам;

  • при заключении брака в брачном договоре обговаривался общий долевой режим владения имуществом;

  • при разводе один из супругов получает долю в квартире, приобретенной за время совместной жизни;

  • в случае смерти собственника появляются несколько наследников, претендующих на получение доли имущества умершего;

  • покупка квартиры с участием материнского капитала также обязывает родителей предоставить ребенку (детям) долю в приобретаемой недвижимости;

  • по договору приватизации квартира передается двум и более гражданам;

Получается, что большинство квартир приобретаются и оформляются в долевую собственность. Это требует и закон о проведении приватизации. Раньше жилье выделялось на всю семью, поэтому при переводе квадратных метров в частную собственность, каждый из ее членов имеет право на равную долю.

От привилегии можно отказаться, заполнив заявление на участие в приватизации и отказе участия в приватизации. Оно входит в пакет документов, предоставляемых в МФЦ. Если права одного из возможных собственников были нарушены, он может подать иск о восстановлении себя в праве владения долей квартиры. Отстаивать свою позицию можно даже спустя несколько лет после проведения приватизации.

Почему подобные судебные иски не являются редкостью? Не всегда в список членов семьи включались несовершеннолетние потенциальные собственники. Такая практика была легитимной и применялась почти везде. С начала 90-х годов законодательство претерпело изменения, и многие подросшие дети захотели восстановить свои права.

Важно! По спорной квартире уже могла проводиться сделка по отчуждению. Этот факт не является препятствием к подаче иска о выделении доли члену семьи, незаконно исключенному из списка собственников.

Какие подводные камни существуют при покупке или отчуждении собственности в долях?

Если у имущества всего один собственник, он вправе распоряжаться им по своему желанию, не согласуясь более ни с чьими интересами. Наличие доли обязывает всех сособственников как минимум выработать единую позицию при отчуждении и иными операциями с недвижимостью.

  • Продать можно только принадлежащую долю.

Ее цена может существенно отличаться от стоимости квартиры в целом, что превращает сделку в невыгодное мероприятие. Кроме того, не все согласны приобретать квадратные метры, которыми придется владеть с незнакомым человеком. Лучшим решением будет договориться о единовременной продаже всей квартиры. Это поднимет недвижимость в цене.

  • Если один из владельцев категорически отказывается отчуждать доли одновременно, это не лишает его преимущественного права покупки.

Это означает, что по закону (250 ст. ГК РФ) на выкуп части квартиры претендуют все оставшиеся сособственники.

Алгоритм действий таков: письменно уведомить каждую из заинтересованных сторон, что вы намерены продать свою долю.

Если раньше было достаточно отказа, написанного от руки (вся переписка велась с помощью заказных почтовых отправлений с уведомлением), то сегодня такой документ составляется у нотариуса.

Когда владельцем доли является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель должен согласовать свои действия еще и в органах опеки.

Важно! Если все разрешения получены, то цена сделки не должна превышать стоимость, указанную для других совладельцев квартиры.

  • Нотариальный отказ должны дать все сособственники, иначе сделка будет считаться оспоримой. По суду она может быть расторгнута.

Это требование соблюдается также при продаже комнаты в коммунальной квартире. Оплата услуг нотариуса производится сторонами по договоренности, как правило – это участник наиболее заинтересованный в сделке. Даже если он полностью берет на себя расходы, конфронтация между соседями – не редкость.

  • Ввиду личной неприязни, конфликтов или необъективной оценки происходящего, сособственники могут препятствовать законному оформлению сделки.

Они не желают приобрести долю по праву преимущественной покупки и отказываются посещать нотариуса, чтобы подписать отказ. Доказать факт препятствования очень сложно, даже многократное уклонение от получения заказных писем с уведомлением не является достаточным основанием для суда. Законных способов принудить сособственников отказаться от права, прописанного в ст. 250 ГК РФ, тоже нет.

Решить проблему поможет нотариус: он оформляет уведомления для каждой заинтересованной стороны, отправляет их сам и ждет ответа либо почтовое уведомление с отказом от вручения (получения письма). Такой вариант более дорогостоящий и потребует дополнительного времени, но сделка по продаже доли возможна только в случае отказа от нее других сособственников.

Составляем извещение о продаже грамотно

Уведомление о предстоящей продаже принадлежащей вам доли важно. Необходимо правильно его составить. Если при его подготовке не участвует адвокат или опытный риэлтор, собственнику придется самому учесть в документе все требования законодательства .

Важно! Неверно составленное извещение может стать поводом для оспаривания действий продавца.

Итак, в письме к другим дольщикам нужно:

  • Известить о своем желании продать долю в квартире. Предложить другому собственнику ее приобрести;

  • Указать полный адрес расположения недвижимого имущества;

  • Уточнить размер доли, выставляемой на продажу;

  • Указать полную стоимость отчуждаемого имущества в рублях.

Как только заинтересованная сторона получит извещение, ей нужно в течение 30 календарных дней выкупить имущество или отказаться от него.

Не забудьте сказать почтовому работнику, что вам нужно:

  • отправить заказное письмо,

  • составить опись вложения,

  • дополнительно оплатить уведомление о вручении письма адресату.

Соблюдение этих позволит доказать, что вы сообщили о своих намерениях в установленный законом срок, вторая сторона действительно получила письмо, и в нем находилось именно извещение о продаже.

Помочь в вопросе составления документа поможет типовая форма, которую можно скачать здесь.

Можно ли обойти требование закона о преимущественном праве покупки?

Такая возможность существует – свою долю можно отчуждать через договор дарения. В этом случае закон разрешает собственнику не считаться с желаниями соседей и других совладельцев. У способа есть отрицательные стороны.

Самый неприятный момент – можно остаться без доли в квартире и без денег. Регистрацию будет проходить договор дарения, по которому владелец безвозмездно передает другому лицу принадлежащее имущество.

Никто не застрахован от мошенников, поэтому передачу денежных средств нужно организовать до регистрации договора в органах Росреестра.

Но на подобные условия может не согласиться покупатель – вдруг владелец передумает и исчезнет с деньгами.

Второй момент – необходимость оплачивать налог. Получение в дар пусть даже доли в квартире является доходом. Это нужно указать в ежегодной декларации и заплатить налог в размере 13 % от кадастровой стоимости приобретенного имущества.

Уплаты сбора можно избежать, если продавец владел своей частью более 3-х лет и дарит ее близкому родственнику. (Например, мать дарит свою долю ребенку, сестра брату).

Если отчуждать подобным образом имущество от дяди к племяннику, то налоговый сбор придется заплатить.

Наиболее вероятные проблемы при покупке долей в квартире

Прежде чем согласиться на приобретение доли, потенциальному сособственнику нужно проанализировать ситуацию.

Часто продажа становится единственным способом уйти от конфликта с соседями или совладельцами. Если предыдущий владелец не сумел найти с ними общего языка и установить порядок пользования, возможно, что застарелое противостояние продолжится уже с вашим участием.

Важно! Рассчитывайте свои силы грамотно. Изучите действующее законодательство. Воинственно настроенные соседи могут препятствовать вашему попаданию в квартиру всяческими методами. Полиция неохотно соглашается принимать участие в бытовых разбирательствах, но в этом случае нарушаются ваши права. Придется проявлять твердость и в общении со стражами правопорядка.

Еще один существенный минус – необходимость почти во всем получать согласие соседей по квадратным метрам. Оно потребуется:

  • при сдаче комнаты в аренду,

  • при прописке членов семьи,

  • при продаже.

Зарегистрироваться без уведомления сособственников можно только новому дольщику и его детям. Подробнее о прописке можно почитать в этой статье.

А в остальном покупка доли в квартире является хорошим вариантом для тех, кто пока не может позволить себе отдельное жилье. Доступная цена является главным аргументом за приобретение.

Любую неприятную ситуацию можно предвидеть: внимательно изучите документы продавца, не пренебрегайте встречами и беседами с потенциальными соседями. Это поможет не заключать заведомо невыгодную сделку.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!

Источник: https://propiskinet.ru/info/articles/chto-takoe-dolya-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.