Документы при оформлении купли продажи квартиры

Содержание

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Документы при оформлении купли продажи квартиры

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста.

Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить.

Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.
Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов.

Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя.

К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

– Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

– Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

  • Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
  • Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет.

В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

  • Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь постоянную прописку.

  • Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
  • Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности.

Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

  • Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

– Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры. – Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки.

Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

– Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.

– Предыдущий договор купли-продажи. – Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета.

Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным.

Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей. Список расходов: – Государственная пошлина – 2000 рублей. – Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.

– Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).

– Справка из Росреестра – 200 рублей. – Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию: – Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав). – Бухгалтерскую отчетность за все периоды. – Проектную декларацию. – Разрешение на строительство, на землю.
  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж.

Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой.

Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Изменения условий продажи:

  • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
  • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/174-oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень для разных ситуаций, оформление

Документы при оформлении купли продажи квартиры

Покупка недвижимости (квартиры, дома, комнаты) для любой семьи или гражданина — шаг безусловно, знаменательный и приятный, но кроме того, еще и крайне ответственный.

Чтобы впоследствии не оказаться в неприятной ситуации (например, оспаривания сделки или появления лиц, имеющих право на проживание в квартире), необходимо не только оценивать техническое состояние и параметры жилья, но и тщательно проверять правоустанавливающие документы на него, а также проанализировать историю предшествующих сделок с ним.

Какие документы должны быть у продавца квартиры

Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов: правоустанавливающих, правоподтверждающих — со стороны продавца, и документов, подтверждающих личность продавца и покупателя (или продавцов и покупателей). Это прежде всего:

  • Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
  • Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.

Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ — паспорта, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство).

Какие документы нужны к моменту сделки:

  • Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
  • Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
  • Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
  • Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
  • Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
  • Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
  • Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);

Интересно, что практически все документы из приведенного перечня документов должен подготовить продавец, от покупателя же при покупке потребуются только паспорта (если дело не касается ипотеки и т.п.)

Какие документы нужны для покупки квартиры

На текущий момент договоры купли-продажи жилья не требуют госрегистрации (ст. 558 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ), однако затем переход права собственности надо регистрировать в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

При совершении регистрационных действий специалисты Росреестра проверяют подлинность и соответствие правоустанавливающих документов установленным требованиям и могут вернуть документы сторонам сделки без регистрации права.

Чтобы этого не произошло, к комплектованию пакета бумаг следует отнестись во всей ответственностью.

Важно знать, что список документов для сделки является открытым, то есть в каждом конкретном случае, в зависимости от состава сторон сделки или статуса недвижимости (новостройка, «вторичка» и пр.), документы должны быть (могут быть) различными.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

  • Конечно же — паспорт.
  • Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
  • При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
  • Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

По завершении строительства составляется акт приема-передачи жилья, и подписывается основной договор (купли-продажи).

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспаривания могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недееспособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

  • Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
  • Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

Важно: если квартира приватизирована до 1998 года затем с ней не совершалось никаких сделок, сведения в ЕГРН могли не вноситься. Сделка с такой квартирой наиболее безопасна, хотя для приобретения сначала все-же придется внести объект в ЕГРН, что займет некоторое время.

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Важно, что при покупке за материнский капитал жилье должно быть оформлено с выделением в нем долей всем детям (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ от 29.12.2006).

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

От продавца для сделки потребуется стандартный комплект документов, а вот покупателям потребуется разрешение органов опеки, особенно если у ребенка уже была доля в собственности.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Поскольку указанные документы необходимы для одобрения сделки покупателю, оплачивает и получает документы покупатель.

Договор на покупку

Требования к оформлению и содержанию договора купли-продажи квартиры/жилого помещения установлены в ст. 554, 555 ГК РФ. Обязательно указание сведений об объекте, однозначно его описывающих (адрес, вида недвижимости, площадь, другие характеристики имущества).

Обязательна письменная форма договора. Нотариального удостоверения не требуется, кроме случаев, если в сделке со стороны продавца участвуют несовершеннолетние/недееспособные лица, а также при продаже долей одновременно всеми участниками долевой собственности.

Нотариальное удостоверение облагается госпошлиной в зависимости от стоимости недвижимости (статьи 333.24, 333.35 НК РФ).

Оформляем в Росреестре

Договор купли-продажи, документы-основания, можно подать зарегистрировать в отделение Росреестра лично, через МФЦ, при выездном приеме уполномоченного лица Росреестра, по почте или в электронной форме (в Росреестр, либо через портал госуслуг).

Госпошлина за регистрационные действия составляет 2000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При оформлении через портал госуслуг применяется коэффициент 0,7 (то есть услуга стоит 1 400 рублей). Интересно, что квитанция о госпошлине может заявителем и не представляться, поскольку сведения о платеже содержатся в государственной информсистеме о государственных и муниципальных платежах.

О получении документов для регистрации выдается расписка, регистрация выполняется 7-9 рабочих дней, а при обращении через нотариуса — на следующий день.

Подтверждением регистрации перехода прав служит выписка из ЕГРН (бумажная или электронная), согласно ст. 28, 62 Закона № 218-ФЗ).

Стоимость оформления документов при покупке квартиры

Для покупателя недвижимости стоимость оформления документов обычно невелика, а зачастую тратиться приходиться только на составление договора купли-продажи у юриста или в агентстве недвижимости, и на регистрационные действия в Росреестре.

Таким образом, редко расходы покупателя превышают 6-10 тыс. рублей.

Для продавца квартиры затраты и времени и средств на подготовку документов существенно больше.

Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья — достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.

Проверяем покупаемую недвижимость

Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.

При этом следует выполнить следующие действия:

  • Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года — срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
  • Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта — это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
  • Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности — она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник — желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом — следует поискать другой вариант жилья.
  • Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.

Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/kakie-dokumenty-nujny-dlia-pokupki-kvartiry-perechen-dlia-raznyh-situacii-oformlenie-5bcf7dcbd4634800ab76a5bc

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2020 году

Документы при оформлении купли продажи квартиры
Подписаться

Предлагаемый материал будет интересен и познавателен тем, кто хочет продать недвижимость. Вы узнаете, какой пакет документации нужно подготовить, как сделать чтобы сделку не аннулировали, как продать квартиру, если есть супруг или несовершеннолетний собственник.

Если вы являетесь хозяином жилых метров и планируете продать свою недвижимость, важно понимать, какие этапы нужно пройти, какие документы нужны для продажи квартиры, чтобы сделка была реализована благополучно.

Последовательность действий. Начните со сбора нужной документации. Примите во внимание, если даже один документ будет оформлен неправильно, сделка будет считаться незаконной и аннулированной.

Чтобы избежать форс-мажоров, смотрите на сайте перечень документов для продажи квартиры в данной статье ниже.

Первый орган, куда нужно обратиться – это Росреестр или МФЦ. Здесь вам выдадут документ, подтверждающий, что вы собственник. Второй орган, без которого не обойтись – Паспортный стол или МФЦ, где нужно справку о прописанных в квартире.

К числу стандартных документов относят:

  • Справку, где будет указано, сколько людей проживает в квартире. 
  • Соглашение супруга, подтверждающее, что он не против продажи. 
  • Бумаги подтверждающие, что вы владелец (Выписка из ЕГРН, можно электронную распечатать) . 
  • Паспорт.

Если нет возможности самостоятельно обратиться в государственные структуры, заказать выписку из ЕГРН можно через интернет у нас на сайте.

Продавец квартиры – кто может им быть?

Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.

Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.

Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени.

Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.

Основной пакет документов

Только правильно оформленная документация может гарантировать положительный исход сделки. Если собраны не все справки, они оформлены неправильно, допущены ошибки – сделка незаконная.

Перечень документов для продажи квартиры:

  • Справка из ЗАГСа. Этот документ поможет засвидетельствовать о том, что вы состоите в законном браке. Если это так, то супруг/супруга должны дать письменное согласие.
  • Правоустанавливающее свидетельство на жилые метры (Выписка из ЕГРН). Вам нужно доказать покупателю, что вы владелец и процедура носит законный характер.
  • Справка о прописанных в квартире (берется в МФЦ или паспортном столе)
  • Справка о том что нет задолжностей по коммунальным платежам (берется в управляющей компании)

Независимо от пакета документации, основным всегда остается паспорт. Важные нюансы, на которые нужно обратить внимание: любой документ, что не касается владельца, а стороннего лица (даже если это родственник), должен быть заверенный.

Супруги пишут согласие если недвижимость — это их общая собственность, то есть, нажита в браке, а не до него. 

До момента продажи у вас не должно быть долгов по коммунальным платежам. Чтобы удостоверить в этом покупателя, возьмите выписку в УК.

Примите во внимание, каждый документ должен иметь три экземпляра, чтобы все стороны получили свой – вы, покупатель, государственные органы.

Важно! Выписку из ЕГРН вы можете заказать в электронном виде и распечатать у нас на официальном сайте. Выписка имеет полную юридическую силу, потому что подписана электронно цифровой подписью сотрудника Росреестра.

Продажа недвижимости в официальном браке.

Если у вас есть супруг(а), то нужно понимать, какие документы нужно будет подготовить. Первое — это его(её) разрешение на продажу жилой площади. Устная форма согласия не принимается во внимание. Второе – подтвердить, что брак официальный. Для этого берется выписка из ЗАГСа.

Если соглашения нет, сделка считается незаконной, подлежит аннулированию. Если недвижимое имущество было вашим еще до брака, получать разрешение мужа не нужно.

Данную справку можно получить и заверить только у Нотариуса!

Как продать квартиру, если собственники – дети?

Если все жилые метры или их часть принадлежит несовершеннолетним детям, к основному пакету документации нужно добавить дополнительные справки:

  • Согласие ребенка на продажу (берется у Нотариуса). 
  • Акт о регистрации рождения. 
  • Разрешение проводить манипуляции (справка берется у органов опеки).

Если ребенку уже есть 14, прилагается его паспорт. Все манипуляции проводятся после проверки со стороны государственных органов опеки.

Документация, запрашиваемая опекой

Там, где ребенок прописан, там и подаются все необходимые материалы. После получения полномочий можно продолжить сбор справок. Принять участие в процедуре имеют право только те родители, которые не лишены родительских прав.

Все участники (ребенок, старше 14 лет, родители/опекун) должны иметь паспорт. Собственник подтверждает право распоряжения имуществом, предоставляет установленный законом пакет документов. Обязательная бумага – договор на продажу и куплю недвижимости.

«Чистая» сделка: документальная сторона

Продажа квартиры, подача документов из ЕГРН о переходе прав и выписка из домовой книги помогут определить чистоту сделки.

Первая бумага поможет ознакомиться с историей недвижимости, какие сделки совершались по отношению квартиры.

Вторая бумага отображает перечень жильцов, проживающих на протяжении всего периода с момента регистрации жилплощади. Эта документация показывает «чистоту» квартиры.

Дополнительные документы

Правом продажи квартиры обладают и пенсионеры. Им нужно предоставить бумаги, подтверждающие их дееспособность. Если в сделке замешан семейный капитал, процесс должны сопровождать факты, подтверждающие, что по отношению к несовершеннолетнему лицу не применяются противоправные действия.

Обязательно прикладывается справка, свидетельствующая о том, что нет задолженности за свет, газ, воду. Не обойтись без документов для декларации при продаже квартиры и не забудьте заказать справку о кадастровой стоимости для вашего спокойствия.

Если владелец жилой площади не успел закрыть сделку в результате смерти, а наследники не вступили еще в законные права, предоставляется свидетельство о смерти.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-kvartiry

Пакет документов для продажи квартиры

Документы при оформлении купли продажи квартиры

Последнее обновление: 29.01.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Аванс получен. «Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» – выразили мы сами себе уважение, и задумались, что же нам делать дальше.

А дальше – дело техники. Нам надо будет собрать пакет документов необходимый для оформления продажи нашей квартиры.

Для этого нам придется пробежаться по разным инстанциям, потолкаться в очередях, и пособирать разные бумажки. Нудно, скучно, но – надо. На это может уйти не одна неделя.

Правда, есть возможность поручить это увлекательное занятие специально «заточенным» под это людям, оформив на них доверенность на сбор документов. Такие службы, специализирующиеся на сборе документов для продажи квартир, существуют во многих крупных городах: как в юридических конторах, так и в агентствах недвижимости.

Как оформить доверенность на продажу квартиры – смотри в этой заметке.

Но все же некоторые бумаги нам придется получать лично (например, Разрешение органов опеки и попечительства).

И, кстати, не забываем, что некоторые документы имеют срок действия (чтобы не пришлось за ними бегать два раза).

Какие документы необходимы для продажи квартиры?

Список документов, необходимых для продажи квартиры (см. ниже) будет зависеть как от нашей субъективной ситуации с квартирой (залог, ипотека, состав семьи, права родственников, и т.п.), так и от пожеланий нашего Покупателя. Поясним о чем речь.

Дело в том, что некоторые документы не требуются для оформления сделки купли-продажи квартиры (т.е. их не требует регистратор), но они могут иметь значение для Покупателя, подтверждая для него сведения, снижающие его риски, а также их может затребовать банк-кредитор (если наш Покупатель использует ипотеку). Разберем это по порядку.

К обязательному пакету документов, необходимому для оформления продажи квартиры, который нам понадобится в любом случае (по требованию регистратора) относятся:

  1. Документ-основание получения права собственности на нашу квартиру
    — Это наш главный правоустанавливающий документ, определяющий, на основании чего у нас возникло право собственности. Подробнее – см. по ссылке;
  2. Договор купли-продажи квартиры
    — Этот договор мы будем подписывать с нашим Покупателем, перед регистрацией – об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ;
  3. Наш паспорт владельца квартиры (паспорт Продавца)
    — Если мы продаем квартиру по доверенности, то дополнительно нужна будет и сама доверенность;
  4. Заявление о государственной регистрации
    — Это заявление мы будем писать непосредственно перед подачей документов на регистрацию;
  5. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию
    — Эту квитанцию выдают в месте подачи документов на регистрацию.

Другие документы для оформления сделки купли-продажи квартиры могут нам понадобиться лишь в некоторых случаях (об этом ниже).

К слову сказать, Свидетельство о собственности на квартиру, которую по привычке все еще требуют многие Покупатели, на сегодняшний день практического значения уже не имеет. Почему? Подробнее – по ссылке.

При подготовке документов для продажи своей квартиры, мы, конечно, исходим из того, что наше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, иначе сделку оформить не получится.

Но бывает, что человек давно владеет квартирой по факту (например, получил ее в наследство от бабушки), и не регистрировал своего права (не было нужды), то есть не подавал документы на регистрацию.

 Если это наш случай, то нам следовало позаботиться об этом заранее, еще до поиска Покупателя.

Зарегистрировать свое право собственности в Росреестре можно как самому, так и с помощью добрых людей, предлагающих такие услуги.

Как самому организовать альтернативную сделку с квартирой – см. по ссылке.

Помимо обязательного пакета документов, необходимых для продажи квартиры (см. выше), нам могут понадобиться еще несколько дополнительных бумаг (см. ниже).

Часть из них потребует регистратор в отдельных случаях для своих регистрационных действий, а часть – захочет увидеть только Покупатель, чтобы удостовериться в «юридической чистоте» квартиры.

Состав этих дополнительных документов будет зависеть уже от деталей конкретной сделки.

Рассмотрим подробнее эти варианты.

В каких случаях при продаже квартиры можно не платить налог – смотри здесь.

Дополнительно нам могут понадобиться (или не понадобиться — в зависимости от ситуации) следующие документы для оформления продажи квартиры:

А. По требованию регистратора (дополнительные документы):

  • Кадастровый паспорт квартиры
    — Он понадобится, если наша квартира не стоит на кадастровом учете. Его также могут потребовать банк-кредитор (в случае ипотеки) и Органы опеки и попечительства. Подробнее – по ссылке (в т.ч. как узнать, стоит ли квартира на кадастровом учете);
  • Согласие супруга на продажу квартиры
    — Такой документ нам потребуется, если квартира была приобретена нами в браке, но оформлена только на одного из супругов. Вместо «согласия» мы можем представить регистратору брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе имущества (если требуется подтвердить наличие/отсутствие прав супруга на продаваемую квартиру);
  • Согласие органов опеки и попечительства
    — Если на квартиру имеет права несовершеннолетний ребенок. Подробнее – по ссылке;
    Такая же справка нам понадобится в случае, когда у нас среди собственников квартиры присутствует член семьи, ограниченный судом в дееспособности.
  • Письменное согласие банка-кредитора на отчуждение квартиры
    — Если наша квартира заложена под кредит банку, а кредит мы еще не погасили;
  • Согласие получателя ренты
    — Только для случая, когда мы владеем квартирой на основании Договора пожизненного содержания с иждивением;
  • Документ, подтверждающий, что мы известили других участников долевой собственности на квартиру
    — Это если мы продаем свою долю в квартире.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра могут потребовать в составе пакета документов для регистрации еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры. Формально, это незаконное требование, и нелогичное для участников сделки, но в практике такое иногда случается.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Б. По требованию Покупателя (дополнительные документы):

  • Выписка из ЕГРН (ЕГРП) на квартиру
    — Это первое, что захочет видеть наш Покупатель, чтобы убедиться в том, кто является действительным собственником квартиры по данным Росреестра. Эту Выписку из ЕГРН Покупатель может заказать самостоятельно, без нашего участия;
  • Выписка из Домовой Книги или даже Расширенная (архивная) Выписка из Домовой Книги, или Единый жилищный документ
    — Это покажет Покупателю, кто проживает (прописан/зарегистрирован) и проживал ранее в нашей квартире. Подробнее об этом – см. по ссылкам;
  • Копия финансово-лицевого счета и/или Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — Это убедит Покупателя в отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги в нашей квартире.
  • Справки из НД и ПНД
    — Если наш Покупатель хочет быть уверенным, что у нас нет психических отклонений, и мы полностью дееспособны для совершения сделки купли-продажи квартиры;
  • Справка об оценке квартиры
    — Если наш Покупатель использует для покупки ипотечный кредит, то его банк потребует такую справку. Выбор и оплата оценщика здесь – это забота Покупателя;
  • Техпаспорт и Разрешение на перепланировку квартиры
    — Если Покупатель обнаружил у нас в квартире следы перепланировки. В таком случае он, вероятно, захочет еще убедиться, что эти технические изменения внесены в реестр данных кадастрового учета, т.е. может потребовать еще и свежий Кадастровый паспорт квартиры;
  • Акт приема-передачи квартиры
    — Этот Акт нам нужен будет не меньше, чем Покупателю, так как, подписав его, мы снимаем с себя ответственность за состояние квартиры и за оплату коммунальных платежей (об этом далее на шагах ИНСТРУКЦИИ);
  • Расписку о получении денег за проданную квартиру
    — Эта расписка служит Покупателю подтверждением того, что он выполнил свои обязательства по оплате квартиры в соответствии с договором.

Эти дополнительные документы дотошный Покупатель может потребовать от нас для полноты картины, и снижения своих рисков, а также по требованию своего банка-кредитора (в случае с ипотекой). Не стоит этому сопротивляться, его требования разумны, а нам получить эти справки большого труда не составит.

Где и как получать эти бумаги, как они выглядят и какую информацию содержат – показано по соответствующим ссылкам, ведущим в справочник (Глоссарий Риэлтора). Покупателю мы показываем оригиналы справок и документов, и передаем копии (пусть снимет копии сам, чтобы ему спокойнее было).

 А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

 Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: ЗДЕСЬ.

Итак, весь пакет документов мы собрали, и продемонстрировали Покупателю, убедив его, что мы находимся в трезвом уме и твердой памяти, что владеем мы квартирой по полному праву, и что мы искренне желаем ему счастья и благополучия, если он купит нашу квартиру.

Возникает вопрос: а как мы будем получать у него деньги? Сумма-то немаленькая!

Об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/paket-dokumentov-dlya-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.