Долевая покупка

Содержание

Покупка квартиры в долевую собственность в 2020 году

Долевая покупка

Почти каждая семья задумывается о том, чтобы иметь свою отдельную квартиру. Но, к сожалению, отношения супругов могут измениться и перестать быть столь же доверительными, какими они были во время покупки совместного жилья. Как ни горько, но семья может распасться, и тогда над бывшими супругами нависнет вопрос о разделе совместной квартиры.

По закону, купить жильё в долевую собственность можно не только с супругами, но и с людьми, не состоящими в браке, а, также — с детьми и по ипотеке.

Предлагаем обсудить эту актуальную тему и узнать, как же осуществляется покупка квартиры в долевую собственность: что это такое,  с кем можно её оформить, нужен ли нотариус, и каков алгоритм действий при долевом приобретении жилья.

 Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие понятия, как собственность «долевая» и «совместная», предлагаем их сразу определить и разграничить:

  • Долевая собственность – когда граждане обладают правом на владение и распоряжение лишь строго выделенной долей в пределах единого недвижимого объекта.
  • Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество разрешается делить, но до момента разделения, каждый собственник обладает правом на согласие (или отказ) от проведения сделки.

Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только по причине долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, или в результате расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

  1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
  2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.

  3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья.

На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке.

Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней).

Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

  1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
  2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
  3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак.

Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось  в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе.

Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

Когда жильё приобретается не супругами, а гражданами, пусть и состоящими в родственных связях, то не может быть никакого разговора об оформлении совместной собственности, но долевую собственность они вполне могут оформить.

Чтобы им оформить долевое владение жильём, следует просто осуществить заключение договора купли-продажи квартиры и обозначить  в договоре информацию о вносимой каждым сумме денег, обозначив,  какая доля кому из них принадлежит.

В итоге, после регистрации в Росреестре, в выписке будет обозначена, что квартира в долевом владении у нескольких граждан и указана величина каждой из долей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

  1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
  2. Общее совместное владение обоими супругами.
  3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Бывают ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:

  • Согласно условиям договорного соглашения: когда мать и отец ребёнка желают этого сами. Тогда родители покупают квартиру одновременно и от своего имени, и от имени ребёнка, чьи интересы они представляют.
  • Согласно букве закона. Например, если новая квартира приобретается на деньги, полученные от предварительной реализации квартиры с детьми — совладельцами. Тогда, согласно закону, несовершеннолетние обязаны иметь в новом жилье свою личную долю. Причём не меньше той, что была в проданной квартире.

Обратите внимание! Когда в сделке по недвижимости принимают участие дети, тогда всегда возникает долевая собственность.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии»,  каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

  1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
  2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
  3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

  1. Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
  2. Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
  3. Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
  4. Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
  5. Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost

Как купить квартиру в долевую собственность?

Долевая покупка

Недвижимое имущество, которым владеют два человека и более, называется общей собственностью. Она может быть совместной или долевой. Совместная собственность — это когда оба хозяина владеют недвижимостью на равных правах. Доли при этом не выделяют. При долевой собственности каждый хозяин владеет своей отдельной частью недвижимости. Причем доли могут быть разными по размеру.

При приобретении квартиры или дома может возникнуть множество разных вопросов и нюансов. Лучше всего решить их с помощью профессионала. Так вы будете уверены, что не попадете в руки мошенников и вас не обманут во время сделки и оформления документов.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 145 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

По закону имущество, приобретенное во время брака, считается совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре. Поэтому нет разницы, на кого из супругов будет оформлена квартира.

Однако может возникнуть ситуация, когда выделить доли будет необходимо по ряду причин. Кроме того, собственниками могут быть не только супруги, но также их дети, родители и прочие лица.

В такой ситуации необходимо правильно выделить доли при приобретении недвижимости.

Что такое доля в праве и доля в квартире

Следует понимать, что доля в праве и доля в имуществе не равны между собой. Если вы владеете ¼ четырехкомнатной квартиры, это не означает, что вам принадлежит одна комната. Вы имеете право на четверть всего помещения в целом. Сюда относятся и места общего пользования: коридор, балкон, ванная и туалет.

Закон разрешает выделять доли в натуре. Но в реальной жизни это не всегда возможно. Получить свою часть имущества в безраздельное владение можно только в том случае, когда есть возможность сделать в каждой части помещения отдельный вход, санузел и кухню.

Чем различаются совместная и долевая собственность

Долевая собственность подразумевает, что после покупки собственник вправе распоряжаться лишь частью квартиры. Налог на недвижимость рассчитывают собственникам в соответствии с их долей. То же самое происходит с оплатой коммунальных услуг. Собственник может продать свою долю совладельцам и третьим лицам. Он имеет право прописывать и поселять на свою долю того, кого захочет.

При совместной собственности собственники имеют право распоряжаться всеми помещениями. Выделить долю невозможно. Все платежи делятся в равных частях. Продать квартиру можно только с согласия всех владельцев. Чтобы прописать другого человека, тоже необходимо получить согласие всех собственников помещения.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Законодательство предполагает, что все имущество, купленное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 33 СК РФ). Поэтому просто приобрести квартиру в долевую собственность нельзя. Есть 3 других варианта, как это можно сделать:

  • заключить брачный договор и подать его копию в Росреестр во время оформления документов на квартиру;
  • выделить доли у нотариуса после приобретения квартиры, для этого подписывают соглашение о разделе имущества;
  • выкупить отдельную долю в квартире на личные деньги.

Если жилье покупают в ипотеку, то его оформляют в совместную собственность. Выделить в нем доли будет возможно после погашения кредита у нотариуса.

Покупка квартиры в долевую собственность родителями с детьми

Оформить долю в квартире на несовершеннолетнего можно, если:

  • жилье было приобретено с использованием материнского капитала;
  • родители решили выделить детям доли добровольно;
  • есть договорное соглашение — супруги могут при приобретении указать собственником доли несовершеннолетнего, действуя одновременно от своего и от его имени;
  • родители продали долю ребенка в старой квартире и обязаны выделить ему долю в новой.

При приобретении недвижимости с использованием материнского капитала выделение долей несовершеннолетним обязательно. Для этого заключают нотариальное соглашение при выкупе квартиры. Родители обязуются предоставить детям доли в купленном помещении. Если в сделке принимают участие дети, то она всегда будет долевой.

Договор дарения предусматривает согласие одаряемого принять предмет дарения. Поскольку ребенок не может выразить такое согласие, за него это должен оформить родитель.

Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

Приобрести недвижимое имущество в собственность могут также люди, которые не являются родственниками. В этом случае нет никаких ограничений. Всю информацию прописывают в договоре. Там же фиксируют, какая доля кому принадлежит и сколько денег за нее было уплачено. Такая сделка не требует оформления у нотариуса.

Доли могут быть как равными, так и неравными. Если 2 человека оформили в долевую собственность жилое помещение площадью 50 кв. метров, это вовсе не означает, что каждый из них будет владеть 25 кв. метрами недвижимости. Оба собственника получат право собственности на ½ квартиры.

Как купить квартиру в долевую собственность

Для того чтобы супруги смогли купить квартиру в долевую собственность, необходимо выполнить следующие действия:

  • найти подходящую квартиру, удостовериться, что все документы по ней в порядке;
  • оформить брачный контракт, прописать в нем, что недвижимость будет приобретена в долевую собственность;
  • заключить договор купли-продажи в строгом соответствии с брачным контрактом либо оформить договор на приобретение помещения в совместную собственность;
  • внести оплату за недвижимость;
  • зарегистрировать свои права на нее;
  • если жилье оформлено в совместную собственность — подписать у нотариуса соглашение о выделении долей.

Договор составляют в свободной форме. Можно найти образец в интернете. В документе обязательно нужно указать:

  • дату и время составления;
  • данные сторон;
  • сведения о квартире — площадь, адрес;
  • стоимость;
  • срок проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения споров.

Договор можно составить как в печатном, так и в рукописном виде. Кроме него, для приобретения квартиры понадобятся документы на нее (достаточно выписки из ЕГРН), паспорта всех сторон, брачный контракт, если он есть. За регистрацию права собственности необходимо оплатить госпошлину. Если собственность будет долевой, за каждого собственника ее платят в полном размере.

Выделение долей в квартире может оказаться необходимым для получения налогового вычета. Если этого не сделать, то таким правом сможет воспользоваться только один из супругов. Второй должен написать отказ. При долевой собственности каждый из них может реализовать свое право на получение налогового вычета. Причем оформить его можно даже в разное время.

Источники:

Ст. 33 СК РФ: Понятие законного режима имущества супругов

Ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

Раздел II Жилищного кодекса (ЖК РФ)

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-kupit-kvartiru-v-dolevuyu-sobstvennost/

Покупка доли в квартире: подводные камни и риски

Долевая покупка

Последние изменения: Февраль 2020

Юридически понятие «доля в жилом помещении» не связано с определением границ территории, а представляет собой виртуальное право на собственность. Поэтому покупка доли в квартире имеет подводные камни, связанные с выделением конкретной части жилого пространства физически для возможности проживания.

Производя регистрацию, органы ФМС сравнивают метраж доли с минимальной жилой площадью, определяемой нормативами, установленными в регионе.

При недостаточности квадратных метров регистрирующие органы отказывают в прописке по данному основанию, а правомерность отказов зачастую поддерживают судебные инстанции.

Цели и связанные риски

Взвешивая «за» и «против», стоит ли покупать долю в квартире, перспективному владельцу части жилья необходимо сопоставить цели приобретения со связанными рисками.

Даваемые объявления о продаже содержат информацию о выгодах «три в одном» за невысокую цену:

  • право на собственность;
  • возможность постоянной регистрации в регионе, интересном для иногородних лиц;
  • право на проживание на территории.

Опасность покупки доли в квартире, имеющей малую часть, кроется в сложностях с регистрацией и проживанием. Размер отчуждаемой и приобретаемой жилплощади не ограничен законодательством вплоть до раздела на метры и даже сантиметры. Владение долей ниже норматива – это исключительно право гражданина.

Чем опасна покупка доли в квартире для желающих получить прописку и крышу над головой? На практике сотрудники ФМС отказывают в проведении процедуры регистрации, аргументируя связь прописки и проживания, но на 1 квадратном метре проживать нельзя, поэтому и регистрация имеет формальный характер.

Покупка жилплощади ниже установленных региональных нормативов приводит к отказу в регистрации, а суды проявляют тенденцию к поддержке регистрирующих органов. Так, Петербургским городским судом было вынесено решение о правомерности отказа прописаться на жилплощади ниже минимума (для северной столицы 9 кв. м на человека) с формулировкой о невозможности фактического вселения.

Миграционная служба тщательно контролирует «резиновые квартиры», поскольку покупка доли и дробление стало причиной массового вселения и прописки с последующим созданием условий для проживания, невозможных для совладельцев.

Оценивая, выгодно ли покупать долю в квартире, единственным позитивным моментом является ценовой фактор. Простой математический закон даёт сбой, поскольку целая квартира будет стоить дороже, чем составные части. Однако необходимо «оглядываться» на норматив по метражу, установленный в регионе.

Кажущиеся незначимыми нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли в недвижимости. Перед совершением сделки будущему владельцу следует пообщаться с проживающими и выяснить состав совладельцев с целью контроля соблюдения алгоритма и наличия или отсутствия проблемных зарегистрированных лиц.

Какие подводные камни при покупке квартиры в её части существуют:

  1. Конфликтные соседи, ведущие аморальный образ жизни. Приобретение доли в квартире с подобными совладельцами, чревато сложностями или невозможностью, как дальнейшей продажи, так и совместного проживания.
  2. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых является обязательным, сделка может быть признана недействительной, а цель – покупка доли для прописки недостигнутой.
  3. Получение согласия от супруга. Если реализуемая часть относится к составу совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие партнёра.
  4. Соблюдение алгоритма по предоставлению преимущественного права на покупку. В соответствии со статьёй 250 ГК РФ перед продажей стороннему лицу следует предложить воспользоваться приоритетом остальным сособственникам. Адресатам следует направить уведомление о планируемой продаже, после которого получить их решение в виде:
    • письменного отказа от предложения;
    • согласия на выкуп;
    • 30-ти дневного молчания, приравниваемого к отказу и дающего право собственнику искать покупателя на стороне.

Образец заявления об отказе от права преимущественной покупки доли

Покупка долей квартир или иной недвижимости, находящейся в долевой собственности, с нарушением преимущественного права даёт возможность любому совладельцу требовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ). Срок обращения составляет три месяца.

 

За исключением ряда нюансов приобретение доли в недвижимости производится аналогичным образом целому жилому помещению.

Сделка оформляется по следующему алгоритму:

  1. Проверка дееспособности продавца. Цель операции – невозможность доказательства в судебном порядке заключения договора недействительным на основании того, что собственник не отдавал отчёта в поступках на проведении преддоговорной стадии и в момент совершения сделки.
  2. Наличие временных или постоянно прописанных лиц. Если выписать их невозможно перед подписанием договора, то в документе необходимо предусмотреть конкретные сроки для снятия граждан с регистрации.
  3. Получение действующей выписки из ЕГРН, выдаваемой с 2016 года, и проверка отказов от преимущественного права покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требуя составления двух документов: на дом и земельный участок. Для получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После проведения инженерами жилищных и землеустроительных работ, подтверждённых актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
  4. Составление договора купли-продажи с обязательным заверением у нотариуса. Для выбора нотариальной конторы территориальной привязки не существует. Вне зависимости от личности покупателя сделки по продаже частей недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации. Необходимо приложить перечень документов:
    • общегражданских паспортов участников сделки, свидетельств о рождении – для несовершеннолетних;
    • отказов совладельцев от предоставленного приоритета покупки доли;
    • правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на долевую собственность (договоров купли-продажи, дарения, оформления наследства);
    • разрешения опекунского совета при участии несовершеннолетних;
    • свидетельств о заключённых браках и заверенных нотариально согласий второго супруга на отчуждение совместно нажитой доли имущества;
    • банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 рублей.

Образец приемопередаточного акта купли-продажи доли в квартире

Завершающий этап – посещение отделения Росреестра дважды: для подачи документов и получения выписки ЕГРН, фиксирующей переход права доли в недвижимости от продавца к покупателю. Срок оформления составляет две недели. Если продавец владеет частью недвижимости менее пяти лет, то по завершению сделки необходимо уплатить в бюджет налог в размере 13 % от суммы договора.

Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.

Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:

  • нового собственника;
  • супруга или супруги владельца;
  • несовершеннолетних детей.

Чтобы купить долю в доме для прописки иных родственников, уже требуется согласие всех сособственников. Но проблема легко устранима при оформлении долевой собственности на нескольких совладельцев.

Проблемы также могут возникнуть, если соседи не оповещены о намерении отчуждения в установленном порядке.

При полном соблюдении регламента и сбора всех документов, несмотря на нюансы долевой собственности, сделки считаются законными, не подлежат отмене в судебных инстанциях.

Юридические консультации позволяют оценить нюансы «на ход вперёд», выгодно ли покупать долю в квартире в конкретной ситуации, чтобы сполна воспользоваться привилегиями, предоставляемыми получением права собственности.

Явная экономия денежных средств при выкупе отдельного объекта недвижимости по «кускам», наличие полученного приоритета на дальнейшее приобретение частей в собственность – видимые преимущества покупки долей квартир, несмотря на существующие факторы риска.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/riski-i-podvodnyie-kamni-pri-pokupke-doli-v-kvartire/

Квартира в долевке: подводные камни долевого строительства

Долевая покупка

Покупка жилья в долевке ассоциируется с опасностями.

Все из-за того, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома затягивалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами.

С 1 июля 2019 года договоры долевого участия больше не действуют, но возможность купить квартиру подешевле в недостроенном доме сохранилась. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году

С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке выкупаются по-новому.  Для сделок используют эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема призвана защитить дольщиков.

Эскроу-счет — это банковский счет, на который покупатель недвижимости перечисляет свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию и покупатель не получит на него право собственности.

Таким образом, в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а банку. А банк отдает деньги строительной компании только после завершения работ и передачи права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения в том, что банк будет самостоятельно проверять застройщика. Поэтому недобросовестной или финансово неустойчивой строительной компании получить проектное финансирование вряд ли удастся. Новый алгоритм действует уже сейчас.

Возможность прямой передачи денег от покупателя к застройщику сохранилась только для новостроек, которые почти готовы. Считается, что у дольщика в этом случае минимальные риски.

По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².  

Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам

Владимир решил купить квартиру в доме, который был закончен на 50%. Он уже не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому порядок покупки был прежним.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому занялся тщательной проверкой застройщика и его документов:

  • Проверил разрешение на строительство многоквартирного дома — нужно проверить, что разрешение на строительство действительно есть, а также, что оно не замаскированно под благоустройство территории и т.п.;
  • Проверил наличие свидетельства, подтверждающего право собственности или аренды земельного участка под домом;
  • Посмотрел проектную декларацию — в ней можно найти данные о прошлых работах застройщика, а также информацию о его финансовом состоянии;
  • Проверил информацию о застройщике в ЕГРЮЛ, базе судебных исков.
  • Даже строительные компании с десятилетним опытом работы могут неожиданно обанкротиться или пропасть, поэтому проверку необходимо проводить в любом случае. Это забота о собственной безопасности.  

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет

Мария в начале 2019 года покупала квартиру через эскроу-счет. Она заключила с застройщиком договор о том, что оплата квартиры будет проходить с участием банка, т.е. через эскроу-счет. Предварительно нужно было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура затягивается до 10 дней.

После этого между Марией, застройщиком и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может изменяться). Он устанавливается исходя из времени, которое необходимо для сдачи дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.

Мария не ходила в банк, а только получила платежку с реквизитами эскроу-счета, на который и перечислила деньги. На оформление сделки ушло еще около двух недель. Итог — квартира успешно куплена и оформлена в собственность.  

Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет

Андрей покупал квартиру в новостройке в ипотеку. Для него все было в новинку, в том числе недавно появившийся порядок покупки долевого жилья через эскроу-счет.

Он тоже заключил с застройщиком ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре. После, пришел в банк, в котором у него был открыт зарплатный проект, и взял ипотечный кредит на покупку жилья. Банк перечислил деньги на эскроу-счет за Андрея. А их дальнейшие отношения сложились по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно перечислял в банк деньги за кредит и проценты по нему.

В сделке участвовало 4 стороны: застройщик, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.

Важно! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым заключил договор застройщик. При этом условия обслуживания будут одинаковы. При желании во время строительства дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги

Если строительство на 1 июля уже идет, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем могут заключить договор по новой или по старой схеме. Заключая сделку без эскроу-счета, стоит в два раза ответственнее подойти к проверке застройщика.

Если строительство началось после 1 июля, купить жилье можно только по новым правилам. Это гораздо безопаснее и не многим сложнее старого порядка.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kvartira-v-dolevke-podvodnye-kamni-dolevogo-stroitelstva

Выкуп долей в квартире в 2020 году: покупка доли у родственников

Долевая покупка

Жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, стоит дешевле, чем отдельная комната в коммуналке. Гражданин может владеть произвольной долей жилья: от 1 до 99 %.

Доли возникают при наличии наследства, достающегося нескольким родственникам, либо при разделе имущества в ходе развода. Их можно покупать, продавать и снова наследовать. Выкуп доли в квартире или доме требует соблюдения ряда условий.

Несмотря на относительную дешевизну, операции с долями в жилье сопряжены с трудностями и рисками.

Виды выкупа

В зависимости от родственных либо юридических отношений, в которых состоят владельцы долей, различают несколько видов выкупа.

Сделка между родственниками

Часто получившие наследство родственники не желают жить вместе. Тогда один из них продает свою часть квартиры остальным. Родственники, владеющие долями, получают преимущество при их выкупе.

Если владелец планирует продажу своей части жилья, он обязан в письменной форме оповестить совладельцев о планируемом выкупе. В оповещении указываются цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней от получения оповещения совладельцы жилплощади вправе заявить о намерении выкупить долю.

Важно! Только по истечении месяца и после получения их письменного отказа владелец может предлагать свою долевую собственность для продажи третьим лицам.

Через суд

При продаже долевой собственности нередко возникает ситуация, в которой совладельцы не желают выкупать предлагаемую им долю. Чаще это происходит с малыми долями.

Требуется соблюдение трех условий:

  • долевая собственность признается незначительной;
  • собственник не заинтересован во владении;
  • невозможность выделения части собственности в натуре.

Желающий выкупить обращается в суд с иском. В заявлении содержится требование признать указанную долю незначительной. По судебному решению прежний собственник получает эквивалент стоимости деньгами, а доля истца увеличивается.

Если один из совладельцев желает выкупить долю другого, а тот отказывается продавать, также продается судебный иск.

Для удовлетворения иска нужны следующие условия:

  • владелец малой доли не состоит в родстве с другими владельцами;
  • не проявляет интереса к собственности, не проживает в квартире;
  • не участвует в оплате услуг ЖКХ.

Эти факты потребуется подтвердить документами и свидетельствами жильцов.

В ипотеку

Если имеющихся средств недостаточно, то желающие выкупить долю могут обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Для этого придется оформить ряд документов:

  • договор ипотечного кредитования с указанием объекта недвижимости;
  • закладная на кредитуемое имущество;
  • договор купли-продажи долевой собственности.

Внимание! Если выкупается последняя доля, и оставшаяся часть собственности уже принадлежит покупателю, то обеспечением по кредитному договору может выступать квартира как единый объект.

На материнский капитал

Материнский капитал может быть использован для улучшения условий проживания ребенка. Суммы сертификата не хватает на покупку квартиры. Выходом становится приобретение долевой собственности. Это удобно, если выкуп проводится у родственников, а семья уже живет в данной квартире.

За использованием материнского капитала следят сотрудники Пенсионного фонда. Они стремятся предотвратить мошеннические сделки.

Для одобрения родственного выкупа потребуется соблюсти следующие условия:

  • пригодность жилплощади для проживания, полное соответствие санитарным нормам;
  • в результате выкупа семья получает в пользование отдельное помещение либо квартиру или дом;
  • объект расположен на российской территории;
  • выкуп проводится по истечении трехлетнего срока с момента рождения ребенка, на которого получен маткапитал.

Средства материнского капитала могут дополняться ипотечным кредитованием.

Кроме того, вводятся дополнительные ограничения:

  • не допускаются сделки выкупа между супругами, поскольку юридически второй супруг – это равноправный совладелец материнского капитала, предназначенного для всей семьи;
  • должна быть исключена возможность обналичивания суммы выкупа.

С этой целью на недвижимость может накладываться обременение, не допускающее продажи собственности в течение определенного времени.

Цель всех этих проверок и ограничений состоит в том, чтобы в результате сделки происходило реальное и постоянное улучшение условий жизни ребенка.

Особенности срочного выкупа

В этом случае долю собственника, нуждающегося в средствах, выкупает риэлтерское агентство. Для владельца это ускоряет получение наличных и освобождает от сбора и оформления документов, которое берет на себя агентство.

Для агентства покупка служит долгосрочным вложением средств. Стоимость единицы площади в доле существенно ниже, чем в целой квартире. Постепенно агентство может выкупить весь объект недвижимости по частям и вернуть вложенные суммы с прибылью.

Риелторы также могут использовать свою собственность в качестве части сложной сделки – «цепочки».

Из видео вы узнаете о продаже доли в квартире:

Нюансы выкупа долевой собственности жилья

Для совладельцев явно невыгодно продавать свои части собственности по отдельности. Стоимость целой квартиры будет на 20 – 40 % выше. Этим часто пользуются состоятельные покупатели, снижая цену выкупа для каждого совладельца и выигрывая значительные суммы.

Если совладельцы смогут договориться, то они продают объект целиком, а полученную сумму делят пропорционально долям.

Если же хотя бы один из них продает свою часть собственности отдельно, то и остальные смогут продать только доли, существенно теряя в деньгах.

К сожалению, отношения между совладельцами, являющимися дальними родственниками или разведенными супругами, редко позволяют достичь такой договоренности.

Еще одна особенность заключается в том, что покупателю одной из долей следует тщательно соблюдать все этапы процесса и оформлять юридически безупречные документы. В противном случае велика вероятность получить иски от остальных владельцев. Они могут на несколько месяцев или даже лет приостановить процесс. В самом неблагоприятном случае суд может признать сделку ничтожной и расторгнуть ее.

Этапы процедуры

Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.

Процесс осуществляется в несколько стадий:

  • достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
  • сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
  • заключение договора купли-продажи долевой собственности;
  • госрегистрация прав на приобретенное имущество.

На регистрацию прав собственности закон отводит от 12 до 18 дней в зависимости от региона страны. Срок отсчитывается со дна подачи полного пакета документов в регистрационные органы.

На выполнение всей пошаговой инструкции уйдет от месяца до трех.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, либо они являются собственниками тех или иных долей, процесс оформления продлится дольше на несколько недель.

Право собственности на часть жилой площади переходит в момент госрегистации. Подтверждает факт регистрации выписка из ЕГРП.

Документы

Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:

  • документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
  • бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
  • документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
  • выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.

Потребуется также представить заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на отчуждение долевой собственности с указанием ее характеристик.

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Возможные проблемы в процессе сделки

При проведении сделки возможно возникновение некоторых затруднений.

Совладельцы

Основной риск при осуществлении выкупа долевой собственности относится к реакции ее совладельцев. Часто отношения между ними напряженные, и эта напряженность переносится и на покупателя. Несмотря на то, что им делается предложение о приоритетном выкупе, некоторые из них в порядке мести могут опротестовать сделку, подав соответствующий судебный иск.

Важно! Необходимо получить от них нотариально заверенное согласие на совершение сделки и полностью выждать месяц со дня уведомления о продаже.

Несовершеннолетние

Существенным риском является наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире, либо владеющих другими долями. За соблюдением их интересов следят органы опеки, они могут не дать согласия на выкуп, если сочтут, что интересам детей наносится ущерб.

Ипотека

Проблемы могут возникнуть и при оформлении ипотеки. Банки настороженно относятся к кредитованию покупателей долей. Дело в том, что доля с точки зрения банков служит ненадежным обеспечением по кредиту. В случае прекращения платежей ее невозможно физически отторгнуть в счет погашения задолженности.

Исключение делается для граждан, выкупающих последнюю долю и объединяющих квартиру в единый объект собственности. В этом случае объект может быть отчужден у единственного владельца и служит надежным обеспечением по кредиту.

Ввиду распространенности мошеннических схем по мнимому переходу прав собственности между родственниками с целью обналичивания кредитных средств мала вероятность одобрения кредита на выкуп долей членами одной семьи друг у друга. Для них также устанавливаются высокие ставки ипотечного кредитования, которые должны компенсировать банковскому учреждению повышенный риск.

Последствия незаконной продажи доли

Сделки по продаже долевой собственности сопряжены с заметными рисками, в ходе выкупа необходимо тщательно соблюдать все требования закона.

В случае их нарушения совладельцы объекта, обладающие преимущественным правом выкупа, могут подать исковое заявление и опротестовать сделку.

Из видео вы узнаете что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать:

Важно! На подачу иска закон отводит три месяца с момента, когда совладелец узнал о проведении выкупа. В результате удовлетворения иска истец может перевести на себя права и обязанности покупателя и выкупить спорную долю.

Выкуп долей в объекте недвижимости позволяет приобретать жилплощадь по ценам ниже рыночных на 20 – 40%. Процесс связан с рисками подачи исков владельцами остальных долей, поэтому важно соблюдать требования законодательства. Выкуп последней доли таких рисков не несет, на него охотно дают ипотеку кредитные организации.

Источник: https://vashdom.guru/pokupka/vykup-dolej-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.