Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры

Содержание

Долги бывшего собственника по коммунальным платежам

Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам.

https://www..com/watch?v=ytpressru

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству.

Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.

Предлагаем ознакомиться:  Долги по налогам на транспортное средство

Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.

Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры

Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность.

Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением.

В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.

Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.

Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно.

Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье.

Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.

Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате.

Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.

Новый собственник жилья вправе отказаться погашать чужую задолженность, если в договоре купли-продажи не предусмотрены иные условия

[attention type=yellow]
Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья.
[/attention]

Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека.

Здесь покупатель вправе известить коммунальные службы о нежелании оплачивать чужие платежи, приложив к письму копию договора о дате вступления в права собственности.

Учитывайте, что в подобных ситуациях распространены угрозы сотрудников ТСЖ отказать в подписании нового договора с владельцем, пока не пройдут положенные выплаты по старому соглашению. Это требование незаконно, поскольку нарушает гражданские права нового хозяина.

Конечно, представители ТСЖ максимально перелагают ответственность за погашение недоимки на нового владельца – ведь в подобных ситуациях должником перед прямым поставщиком ресурсов или услуг становится уже коммунальная организация.

Отметим, что людям, которые не намерены тратить время на судебную тяжбу, целесообразно самостоятельно проинформировать прошлого собственника жилплощади о требованиях сотрудников ТСЖ, хотя и это не входит в круг обязанностей таких жильцов.

В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность

Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде.

Предлагаем ознакомиться:  Особенности досудебного урегулирования споров

Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.

Как поступить

Теперь поговорим о правильных действиях нового собственника жилплощади.

Рассмотрим поведение покупателя, которое позволит избежать неприятных последствий при составлении договора о продаже квартиры, и уточним, как удастся поправить ситуацию, если новый хозяин – жертва недобросовестного продавца и риэлтора. Ведь в первом случае правильные действия покупателя предупреждают вероятные проблемы, а во втором – избавят от претензий коммунальщиков.

Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи. Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру

Обратите внимание, что такую бумагу выдает ТСЖ или ЕИРЦ, и срок действия документа составляет всего 10 дней. Поэтому сверьте дату получения справки с текущим днем. Кроме того, обезопасить себя от подделки удастся, разузнав такую информацию самостоятельно – проверка в интернете с помощью адреса покажет начисленные к уплате суммы за квартплату и другие услуги ЖКХ.

Отметим, что критический размер задолженности отражается уже на сайте ФССП – ведь в подобных случаях неизбежен судебный процесс, заканчивающийся и арестом квартиры. Этот момент тоже целесообразно учитывать и проверять.

Здесь уместно отразить реальные показания приборов учета в акте приема-передачи жилья, чтобы получить реальные доказательства для аргументирования собственной позиции при претензиях коммунальных служб. Кроме того, заключение нового соглашения с ТСЖ на поставку услуг – обязанность покупателя. Игнорирование этого требования чревато дальнейшими проблемами.

В акте приема-передачи жилья уместно указать текущие показания приборов учета на день покупки жилья

Помните, извещение придется занести в офис компании либо выслать заказным письмом. Причем в случаях, когда дом обслуживают несколько прямых поставщиков, новый владелец жилплощади рассылает подобные уведомления каждой организации, которая причастна к подаче услуг.

В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:

  1. Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
  2. Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом. Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
  3. Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
  2. Написать претензию управляющей компании.
    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.
    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

https://www..com/watch?v=ytdevru

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Источник: https://uristsarkisov.ru/dolgi-byvshego-sobstvennika-kommunalnym-platezham/

Долги по коммунальным платежам: переходят ли на нового собственника, должен ли новый владелец оплатить задолженность по квартплате

Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры

Приобретение жилья нуждается в правильном оформлении бумаг, подтверждающих сделку. Помните, долг за квартиру от предыдущего собственника омрачает жизнь новому владельцу – ведь коммунальные службы настаивают на полном погашении этой суммы.

Узнаем, насколько правомерным становится подобное «наследование» и придется ли покупателю выплачивать старые просроченные обязательства.

О чем говорит закон

Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству.

 Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.

Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.

Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры

Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность.

Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением.

В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.

Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.

Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно.

Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье.

Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.

Права владельца недвижимости

Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате.

Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.

Новый собственник жилья вправе отказаться погашать чужую задолженность, если в договоре купли-продажи не предусмотрены иные условия

[attention type=yellow]
Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья.
[/attention]

 Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека.

Здесь покупатель вправе известить коммунальные службы о нежелании оплачивать чужие платежи, приложив к письму копию договора о дате вступления в права собственности.

Учитывайте, что в подобных ситуациях распространены угрозы сотрудников ТСЖ отказать в подписании нового договора с владельцем, пока не пройдут положенные выплаты по старому соглашению. Это требование незаконно, поскольку нарушает гражданские права нового хозяина.

Конечно, представители ТСЖ максимально перелагают ответственность за погашение недоимки на нового владельца – ведь в подобных ситуациях должником перед прямым поставщиком ресурсов или услуг становится уже коммунальная организация.

Отметим, что людям, которые не намерены тратить время на судебную тяжбу, целесообразно самостоятельно проинформировать прошлого собственника жилплощади о требованиях сотрудников ТСЖ, хотя и это не входит в круг обязанностей таких жильцов.

В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность

Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде.

Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.

Договариваемся с продавцом

Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи. Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру

Обратите внимание, что такую бумагу выдает ТСЖ или ЕИРЦ, и срок действия документа составляет всего 10 дней. Поэтому сверьте дату получения справки с текущим днем. Кроме того, обезопасить себя от подделки удастся, разузнав такую информацию самостоятельно – проверка в интернете с помощью адреса покажет начисленные к уплате суммы за квартплату и другие услуги ЖКХ.

Отметим, что критический размер задолженности отражается уже на сайте ФССП – ведь в подобных случаях неизбежен судебный процесс, заканчивающийся и арестом квартиры. Этот момент тоже целесообразно учитывать и проверять.

Здесь уместно отразить реальные показания приборов учета в акте приема-передачи жилья, чтобы получить реальные доказательства для аргументирования собственной позиции при претензиях коммунальных служб. Кроме того, заключение нового соглашения с ТСЖ на поставку услуг – обязанность покупателя. Игнорирование этого требования чревато дальнейшими проблемами.


В акте приема-передачи жилья уместно указать текущие показания приборов учета на день покупки жилья

Помните, извещение придется занести в офис компании либо выслать заказным письмом. Причем в случаях, когда дом обслуживают несколько прямых поставщиков, новый владелец жилплощади рассылает подобные уведомления каждой организации, которая причастна к подаче услуг.

Когда числится неуплата

В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:

  1. Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
  2. Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом. Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
  3. Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.

Как видите, погасить начисленные платежи вправе и продавец, и покупатель – решение определяется конкретными условиями соглашения и стоимостью жилплощади. Однако тут важно учитывать, что принудить нового собственника к уплате такой недоимки невозможно. Исключения тут – просрочки взносов на капремонт или добровольное и заверенное нотариусом согласие выплатить задолженность.

Исправление ситуации

Теперь перейдем к случаям, когда покупатель недвижимости оказался жертвой личной беспечности и приобрел квартиру с «проблемой».

Помните, формально заставить оплачивать такие долг коммунальщики не вправе, но систематическое давление на жильца и угрозы прекратить подачу услуг способны сломить даже стойких людей.

Правда, в таких случаях уместно действовать в рамках закона.

Взаимная договоренность с продавцом о нюансах погашения задолженности за услуги ЖКХ — важный этап подобных сделок

Начните с извещения сотрудников жилищной конторы о смене собственника и запросите открытие новых лицевых счетов. Само собой, тут потребуется приложить пакет бумаг, которые доказывают слова нового собственника: договор купли-продажи, акт приема-передачи с показаниями счетчиков, другие сопутствующие документы.

При отказе представителей ТСЖ оформить отношения, уместно обращаться в суд. Помните, что в подобных ситуациях закон оправдывает действия жильца и обяжет работников жилищной компании идти на уступки.

Конечно, подобные действия требуют приложения определенных усилий и нервов, но исправить ситуацию по-другому не удастся. Напомним, что при проверке счетов предыдущего владельца особенное внимание уместно уделить именно задолженности по взносам за капитальный ремонт дома – ведь в такой ситуации закон говорит о преемственности выплат новым хозяином.

Подведем итог

Теперь подытожим сказанное выше. Новые жильцы, которые приобрели квартиру с «сюрпризом», не обязаны погашать платежи старых владельцев.

Исключением тут становятся ситуации добровольного принятия подобных обязательств либо задолженность за капремонт строения.

Однако в правовой практике известны дела, когда покупатели оспаривали «добровольную» уплату задолженности, которую неправильно оформили в соглашении.

Законодательство четко говорит, что обязанностью нового владельца жилья становится лишь погашение долга за капремонт здания, поэтому такой момент нуждается в тщательной проверке еще до передачи всей суммы продавцу

По этим причинам неуместно беспокоиться о погашении недоимок старых хозяев жилья. С точки зрения закона, покупатель недвижимости обязан оплачивать счета лишь после фактического вступления в права собственности. Поэтому давление и шантаж коммунальных служб на таких людей считается нарушением законодательства.

Часто во время приобретения или наследования недвижимости новый собственник не знает о том, есть ли задолженность за коммунальные услуги или нет. Этим пользуются недобросовестные продавцы жилья, а затем и нечистые на руку представители коммунальных служб. С новых владельцев жилья требуют оплатить долги бывших хозяев, но мало кто знает, что это незаконно.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ, новый владелец обязан оплачивать коммунальные услуги, среди которых горячая и холодная вода, газоснабжение, уборка мусора, плата за электричество и многие другие услуги.

Но немаловажно отметить, что, согласно общему правилу, новый владелец жилья не отвечает по долгам старого. Согласно ст. 210 ГК РФ, тот собственник, который употребил природные ресурсы и получил услуги, должен оплачивать их.

Единственным исключением в данном случае может стать оплата капитального ремонта.

Если квартира переходит от одного собственника к другому, на нового владельца жилья ложится обязанность оплачивать капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Но только в том случае, когда предыдущим владельцем является субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование). Это положение описано в ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Стоит отметить, что в случае, когда задолженность погашена новым собственником, он может обратиться за перерасчётом, чтобы произошёл возврат или же средства были зачислены в счёт будущих платежей.

Оплата долгов прошлого владельца жилья может быть возложена на того, кто это жилье приобрёл. Но это становится возможным только в том случае, если старый собственник во время продажи, дарения или обмена жилья заключил с новым владельцем специальную сделку, предусматривающую это.

Сделка о переводе долга описана в п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ. Но проводиться она может лишь тогда, когда новый владелец недвижимости знает о ней и согласен на то, что на него законодательно возлагается обязанность оплатить долги предыдущего владельца жилья.

Потому во время приобретения квартиры в договоре купли-продажи недвижимости и акте приема-передачи должно быть отмечено, что старые долги владельца не переходят к покупающему жилье.

Если этого не сделать – сотрудники коммунальных служб могут потребовать оплату долгов старого владельца квартиры или даже отключить квартиру от предоставления той или иной коммунальной услуги.

Если представители коммунальных служб требуют оплатить долги старых владельцев квартиры, нужно обратиться в УК, ТСЖ или ЖК и взять справку о задолженности. Затем следует предоставить этим организациям сообщение о том, что у жилья поменялся владелец.

Делается это в письменной форме и подкрепляется договор, свидетельствующий о приобретении жилья. Затем необходимо сообщить бывшему владельцу о том, что ответственные структуры требуют уплаты долга, который был начислен до покупки квадратных метров новым владельцем.

Должник может добровольно уплатить долги за коммунальные услуги, или же ответственные лица будут взимать задолженность в судебном порядке.

Источник: https://info-vsem.ru/dolgi-po-kommunalnym-platezham-perehodjat-li-na-novogo-sobstvennika-dolzhen-li-novyj-vladelec-oplatit-zadolzhennost-po-kvartplate/

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры

В силу некоторого несовершенства российского законодательства, достаточно распространенной проблемой является покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам. Долги за услуги жилищно-коммунального хозяйства не являются обременением, поэтому регистрации не подлежат и в открытом доступе не находятся. Поэтому самостоятельно покупатель не может проверить отсутствие задолженности.

О том, как снизить риск покупки жилого помещения с долгами прежнего собственника либо как действовать, если сделка уже оформлена, будет рассказано в нижеследующей статье.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна.

Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства.

В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2020 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Переходят ли долги за коммунальные услуги к новому собственнику?

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но».

Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником.

А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре. 

Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.

ВАЖНО !!! Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там.

И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно.

Проще будет сначала их оплатить, а потом уже начинать судебный процесс по взысканию уплаченных средств с бывшего хозяина.

К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?

Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый.

Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно.

И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).

Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению.

Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый.

Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.  

 Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд.

Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника.

Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?

Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.

  1. В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.

Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.

ВНИМАНИЕ !!! Запрос о наличии долгов по капитальному ремонту также можно направить в соответствующий региональный фонд.

Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста). В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу.

  1. Если задолженность за коммунальные услуги все же обнаружилась, то надо решить вместе с продавцом, как действовать. Об основных вариантах действий будет сказано ниже.
  1. Придя с бывшим владельцем к консенсусу, переходят непосредственно к заключению сделки купли-продажи.
  1. После заключения сделки она должна быть надлежащим образом зарегистрирована в Росреестре. При этом должны быть, помимо стандартного перечня, предоставлены документы, подтверждающие решение вопроса по коммунальным платежам.
  1. После регистрации перехода прав на квартиру к новому собственнику, он должен уведомить об этом управляющую компанию.

Каковы способы решения проблемного вопроса при купле-продаже квартиры с задолженностью по «коммуналке»?

Таких основных способов будет четыре.

В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате. Либо же будет погашать более мелкими платежами, то есть договориться с управляющей компании о рассрочке платежа.

При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи.

ВАЖНО !!! Сумма задолженности должна быть прописана в соглашении обязательно, в полном объеме.

В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен. 

При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.

Список таких условий достаточно общий и включает в себя:

  1. Данные продавца и приобретателя.
  2. Полное описание квартиры.
  3. Перечисление правоустанавливающих документов и указание на их реквизиты.
  4. Цена договора. В этом пункте указывается общая стоимость квартиры и то, как она будет выплачиваться: полностью или частями, в наличной или безналичной форме.

    Здесь же прописывается скидка в размере долгов по коммунальным платежам, если покупатель согласен их погасить.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если долг остается за прежним владельцем, то указание на него все равно должно быть зафиксировано в договоре.

Кроме того, необходимо прописать срок, в течение которого бывший владелец погасит свои долги перед управляющей компанией.

Отдельно надо указать долг по взносам в фонд капитального ремонта, иначе они перейдут к новому собственнику даже без специального включения такого условия в договор.

Если это условие не будет включено в договор, то покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной.

При необходимости в договор купли-продажи могут быть включены и иные пункты.

К договору прилагается передаточный акт, где прописываются все нюансы, в том числе и показания счетчиков. Сделать это нужно обязательно, иначе потом у покупателя могут возникнуть проблемы с доказательством того, что долги были накоплены именно бывшим владельцем.

Но даже соблюдение всех этих прав не всегда может обезопасить от покупки обремененного долгами жилья.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.