Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире при продаже

Содержание

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире при продаже

Последнее обновление: 29.03.2020

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки.

В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего (п.2, ст.37, ГК РФ и п.4, ст.

292, ГК РФ).

В таком разрешениидолжны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

Подробнее о том, как получают разрешение Органов опеки на продажу квартиры можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка: пошаговая инструкция 2020

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире при продаже

Сделка по продаже квартиры, осуществляемая в рамках действующих правовых норм, не представляет особых сложностей, если все совершеннолетние собственники не возражают по поводу продажи, а в интересах несовершеннолетних владельцев получены необходимые разрешительные документы – из органов опеки и от родителей, если мать и отец состоят в разводе и совместно не проживают.

Общее представление о вопросе

Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:

  • Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
  • Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.

Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.

По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.

Нормы права

Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:

Основной закон страныКонституция РФ
  • Ст. 35 говорит о праве на частную собственность и гарантирует возможность распоряжаться ею по усмотрению собственника
  • Ст. 38 выступает в защиту детей и их интересов
  • Ст. 40 гарантирует право на жилище
Кодифицированные законыГражданский кодексСт. 26—28 регламентируют участие несовершеннолетних в совершении сделок
Жилищный кодекс
  • отображение прав собственников (в том числе не достигших возраста совершеннолетия) жилых помещений
  • гарантии на предоставление жилья детям-сиротам
Семейный кодекс
  • Ст. 60 разграничивает права детей и родителей на общее имущество
  • Ст. 65 определяет место жительства ребенка вместе с родителями
Отдельные федеральные законы«Об основных гарантиях прав ребенка»Федеральные и региональные органы государственной власти в рамках своей компетенции защищают законные права ребенка
«Об опеке и попечительстве»Ст. 8 формулирует основные задачи деятельности органов по опеке и попечительству, одна из которых – выдача разрешений на осуществление сделок с недвижимостью несовершеннолетних

Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.

Причины отчуждения квартиры

Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:

  • Планирование переезда в другой город или район;
  • Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
  • Качественное улучшение жилищных условий;
  • Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
  • Денежная необходимость для расчетов по долгам.

Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.

Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних

Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.

Перечень документов

До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
  2. Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
  4. Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
  5. Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.

Совет! Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.

После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.

договора купли-продажи

Договор по осуществлению продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников оформляется только в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке. Такой принцип ведения дел организован для контроля над соблюдением прав всех участников сделки.

Обычно у нотариуса уже имеется проверенная форма договора купли-продажи, включающая в себя следующие основные пункты:

  • Название заключаемого договора, обозначение времени и места его совершения;
  • Указание действующих лиц с их паспортными данными;
  • Детальное описание объекта сделки;
  • Установление стоимости продаваемой квартиры;
  • Распределение прав и обязанностей сторон;
  • Внесение дополнительной информации, имеющей отношение к сделке;
  • Подписи сторон;
  • Приложения.

Продавец и покупатель могут использовать любой бланк, подходящий по структуре сформировавшимся обстоятельствам сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Представителями их интересов в этом случае выступают родители.

Скачать образец договора купли-продажи с долей несовершеннолетнего

Инструкция по организации сделки

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:

  1. Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
  2. Подбор подходящего варианта для покупки.
  3. Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
  4. Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
  5. Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
  6. Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
  7. Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
  8. Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
  9. Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.

Совет! Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.

Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.

Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.

Налоги и расходы

Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.

Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.

Услуги нотариуса потребуется оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не превысит 20000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность выплаты вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в ст. 333.

24 Налогового кодекса РФ. Траты на нотариуса могут быть разделены пополам между продавцом и покупателем.

Также вполне допустимо возлагать их только на продавца, так как именно он нуждается в осуществлении нотариальных удостоверений на сделку с несовершеннолетними собственниками.

При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.

Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13% для граждан РФ, 30% – в остальных случаях.

К сведению! Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.

Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками

Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.

Согласие родителей на проведение сделки

Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.

Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.

В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.

Разрешение органов по опеке и попечительству

Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:

  • Возрастание доходности семейного бюджета;
  • Улучшение условий проживания детей;
  • Вероятность переселения в новый дом;
  • Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.

Важно! Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.

Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.

Скачать образец заявления в органы опеки на куплю-продажу квартиры

Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.

К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.

Помощь юристов в сложных ситуациях

Ведение сделки по продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, может быть сопряжено со сложностями правового характера такими как:

  • Отказ органов опеки и попечительства выдать согласие на продажу жилплощади;
  • Затруднения со сбором документов для предоставления по месту требования;
  • Несогласие второго родителя с продажей имущества детей.

Это неполный перечень ситуаций, которые требуют немедленного реагирования. В сфере имущественных правоотношений стоит обращаться к юридической консультации. Ряд на первый взгляд нерешимых задач можно оспорить в судебной инстанции при грамотном разборе ситуации.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: можно ли это сделать, основные требования

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире при продаже

Сделки по реализации имущества, часть которого записана на несовершеннолетнего, законодательно разрешены. Но это не значит, что родителям не предстоит столкнуться с трудностями.

Можно ли продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Право собственности неотчуждаемо от ребенка и закреплено законодательством.

Но 1 часть статьи 37 ГК РФ наделяет родителей, а также опекунов и лиц, которым доверено попечительство несовершеннолетних, правом на распоряжение доходами ребенка.

Законный представитель может на свое усмотрение тратить алименты, пособия и пенсии, а также прибыль, получаемую от имущества, находящегося в собственности детей.

Самостоятельно распоряжаться ребенок 14-18 лет, в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может только:

  1. Стипендиями, назначаемыми образовательными учреждениями, фондами и иными организациями, органами власти и частными лицами.
  2. Заработком, в том числе начисляемым за трудовую деятельность или получаемым от предпринимательства.
  3. Прочей прибылью.

К списку также стоит добавить деньги, которые ребенку дают родители. Причем тратить их самостоятельно могут даже дети, которым еще не исполнилось 14. Об этом сообщает статья 28 ГК РФ.

С возможностью реализации имущества ребенка разобраться сложнее, чем с доходами. Правом на получение в собственность недвижимости дети обладают с рождения, о чем говорится в 3 пункте статьи 60 СК РФ.

Хотя несовершеннолетние не вправе заключать сделки, направленные на покупку домов и квартир, они могут:

  • получить недвижимость в дар;
  • унаследовать недвижимость;
  • принять участие в приватизации с обязательным выделением доли;
  • стать собственниками наравне с родителями при покупке квартиры в ипотеку;
  • обзавестись недвижимостью, если покупка производится за принадлежащие ребенку деньги, например за материнский капитал или подаренные средства.

Осуществить продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году могут только его родители. Но и они вправе сделать это только при выполнении закрепленного в статье 65 СК РФ условия – о соблюдении интересов ребенка. Проверкой соответствия сделок положениям семейного законодательства занимаются органы опеки и попечительства (далее – ООП).

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Реализовать долю помещения сам несовершеннолетний может в случае наступление эмансипации при выполнении условий статьи 27 ГК РФ, среди которых:

  • определенный возраст – инициировать эмансипацию можно с 16 лет;
  • обязательное трудоустройство либо регистрация в качестве ИП;
  • разрешение родителей;
  • согласие ООП либо судебное решение.

Кроме этого, согласно статье 21 ГК РФ, полная дееспособность возникает в том случае, если несовершеннолетний оформляет официальные брачные отношения в органах ЗАГС – также только по достижении шестнадцатилетия. Тогда ребенок, признанный полностью дееспособным, приобретает к уже имеющемуся с рождения праву владения дополнительно и право распоряжения.

Нужно ли получать согласие отца и органов опеки

Статья 61 СК РФ гласит о том, что в России родители несут равные обязанности по содержанию и воспитанию совместных детей, а также обладают равными правами. Как следствие, продажа доли несовершеннолетнего в квартире потребует согласия как матери, так и отца.

Что касается разрешения от органов опеки, то статья 60 СК РФ в пункте 3 говорит, что условия реализации имущества ребенка урегулированы гражданским законодательством. Если быть точнее, то пользоваться при рассмотрении вопроса нужно статьей 37 ГК РФ, определяющей правила распоряжения собственностью лиц, над которыми установлена опека или попечительство.

Пункт наделяет ООП исключительным правом на защиту интересов ребенка. Соответственно, любая сделка с имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему, может быть совершена только после получения соответствующего разрешения от указанного ведомства.

Согласие органы опеки предоставляют только при выполнении определенных условий:

  1. Ребенок станет собственником другого жилья – получит во владение равную проданной долю в ином другом помещении.
  2. На личный счет несовершеннолетнего будут переведены деньги за проданную часть. Использовать средства можно по достижению совершеннолетия.

Родители также обязуются предоставить доказательства предоставления нового помещения для проживания, а также перехода во владение несовершеннолетнего части жилья, либо зачисления денег на счет. В качестве подтверждения выступают:

  • выписка из ЕГРН, где указана доля несовершеннолетнего;
  • выписка из лицевого счета, оформленная в банке.

Доказательства должны быть представлены в ООП в течение 3 месяцев с даты совершения сделки по продаже, иначе ее результаты могут быть обжалованы ведомством в судебном порядке. Суд же может признать сделку оспоримой и недействительной в соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ.

Алгоритм действий при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Чтобы реализация имущества прошла быстро и без осложнений, стоит придерживаться четкой инструкции. Предлагаем выделить в ней пять основных этапов.

Сбор необходимых документов

Самая главная бумага, без которой заключить сделку по продаже не выйдет – согласие ООП. Оно выдается на основании заявления родителей несовершеннолетнего, в котором указываются такие сведения:

  • информация о продаваемом объекте – адрес, размер, количество собственников и размеры принадлежащих им долей, реквизиты правоустанавливающего документа;
  • данные о владельцах – ФИО для всех, а также дополнительно дата рождения для ребенка;
  • адрес жилья, куда будет прописан несовершеннолетний;
  • подтверждение, что через 3 месяца будет предоставлено доказательство выделения новой доли или зачисление денег на личные счета детей.

Помимо этого для совершения сделки и регистрации жилья потребуется:

  1. Паспорт. Документ предоставляется каждым из владельцев. При этом если у ребенка-собственника его пока нет, потребуется его свидетельство о рождении.
  2. Соглашение о купле-продаже. Необходимо заверить у нотариуса.
  3. Согласие мужа/жены. Бумага также подлежит нотариальному заверению.
  4. Подтверждение регистрации отношений в ЗАГСе – свидетельство о браке.

Обращение к нотариусу

Законодательство устанавливает обязательность заверения некоторых документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилья с долей несовершеннолетнего:

  1. Договор между продавцом и покупателем. Необходимость обращения к нотариусу при участии в сделке несовершеннолетнего указывается во 2 пункте статьи 54 ФЗ №218-ФЗ, действующего с 13 июля 2015 года.
  2. Подтверждение об отсутствии претензий со стороны супруга – на основании 3 пункта статьи 35 СК РФ.

При отсутствии необходимых бумаг или их нотариального заверения сделка по продаже признается ничтожной.

Документ обязательно подписывается в присутствии нотариуса, как обозначено в статье 54 ФЗ №218-ФЗ. При этом подпись ставится:

  1. Законным представителем, если младшему собственнику не исполнилось 14 лет. Присутствие последнего не обязательно. В случае с более старшими детьми, не достигшими, однако, совершеннолетия, родители лишь прописывают в договоре согласие с заключением сделки.
  2. Самим ребенком-владельцем, если ему исполнилось 14.

Регистрация в Росреестре

Для внесения сведений о новых собственниках в ЕГРН и получения выписки из госреестра потребуется предоставить в МФЦ или филиал Росреестра по месту нахождения квартиры:

  • подписанный сторонами договор о покупке;
  • удостоверения личности новых владельцев;
  • разрешение ООП.

Дополнительно нужно оплатить государственную пошлину – 2000 рублей в соответствии со статьей 333.33 НК РФ.

Срок получения выписки – 7-9 дней.

Это важно знать:  Как оформить налоговый вычет через Госуслуги

Уплата налога

Сделки по продаже квартиры сопровождаются получением дохода, а значит признаются налогооблагаемыми. Однако, согласно статье 217 НК РФ, продавцы не всегда обязаны платить государству.

Подробно условия освобождения от налогов отображены в статье 217.1 НК РФ.

В пункте 3 сказано, что не нужно совершать выплаты, если проданная квартира находилась в собственности 3 года и более, и была получена:

  • при проведении приватизации;
  • по наследству;
  • в качестве дара;
  • в соответствии с соглашением о пожизненном содержании с иждивением.

В иных случаях освобождение от налога наступает по истечении 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, как утверждает пункт 4 статьи 217.1 НК РФ.

Несовершеннолетние собственники при продаже квартиры, находившейся во владении меньше времени, чем указано в пунктах 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ, приобретают право на имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ наравне со взрослыми. Его размер – 1 млн рублей, умноженный на величину доли.

Декларацию в ФНС подавать ребенку также необходимо, как сообщает 1 пункт 229 статьи НК РФ, так как дети в случае реализации принадлежащей им доли попадают в категорию налогоплательщиков, обозначенную в части 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Только за несовершеннолетнего это делают родители.

Какие сложности могут возникнуть при продаже

При реализации недвижимого объекта, доля которого принадлежит ребенку, основных сложностей две:

  1. Получение согласия от органов опеки. Можно избежать проблем, если заключать сделки о продаже жилья и покупке нового одновременно, с выделением эквивалентной части несовершеннолетнему. Также можно отписать ребенку часть другого жилья, находящегося в собственности.
  2. Расчет налога в соответствии с размером доли и подача 3-НДФЛ. Здесь лучше проконсультироваться с юристом, чтобы не ошибиться.

Продать квартиру, часть которой записана на ребенка можно, если четко следовать приведенной инструкции и не забывать о необходимых документах.

Источник: https://fms21.ru/prodazha/kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире при продаже

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом.

Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан.

Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему.

Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире.

Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

  1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
  2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

  • отсутствия второго родителя по причине развода;
  • его несогласия с продажей;
  • безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

  1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
  2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
  3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
  4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.  

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

  • Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
  • Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
  • Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
  • Заявление;
  • Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
  • Техпаспорт старой квартиры;
  • Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
  • Нотариальная лицензия на продажу;
  • Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
  • Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

  • Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
  • Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
  • Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
  • Новое жилье меньше старого;
  • Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
  • Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет.

Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

  • Улучшение экологической обстановки;
  • Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
  • Улучшение климатических условий;
  • Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей.

Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета.

В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

  1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
  2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
  3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
  4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.