Доля в двухкомнатной квартире

Сколько стоит ваша доля? – Рынок жилья

Доля в двухкомнатной квартире

25.12.2019 | 15:00 2716

Доли в квартирах – товар специфический. Цены на них могут соответствовать рыночным, а могут и стремиться к нулю, в случае если среди собственников нет согласия. Генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказывает, как быть, если сособственникам не удается поделить квартиру.

– Сам по себе институт долевой собственности, если объект находится в совместном владении дружной семьи, не так уж и плох. Но в реальной жизни он порождает множество сюжетов, когда рассорившиеся собственники и наследники превращают даже приличную квартиру в неликвид. Почему так происходит? Из-за несовершенства законодательства?..

– Я бы не спешил винить законодателей. Вот пример. Казахстан – единственное на территории бывшего СССР государство, где подобные проблемы решаются сходу. По инициативе любого собственника, даже миноритарного, объект, ставший причиной раздора, может быть выставлен на торги – на основании судебного решения.

Финал: все вчерашние собственники получили соответствующие долям суммы и разошлись – ссориться бесполезно. Но такое возможно только в системах, основанных на прецедентном праве.

У нас все сложнее: чтобы «достичь совершенства», придется переписать множество законов и подзаконных актов – и то не факт, что интересы всех сторон будут учтены.

Второй момент – в местной специфике. Жилье в Петербурге традиционно дорогое, почти любая «долька» стоит реальных денег, а институт регистрации по месту жительства никто не отменял. Поэтому купить долю – желающих немало.

В свою очередь, далеко не все собственники горят желанием продавать лишние квадратные метры: владение ими рассматривается и как «капитал», и как инструмент шантажа других собственников. Отсюда, как вы выразились, и «сюжеты».

– Кто и для чего покупает доли?

– В основном в качестве стартового жилья: для прописки, проживания или в качестве инвестиции. Покупка доли, дающей возможность прописки (в настоящее время – от 4 кв. м на человека), серьезно облегчает жизнь: и на работу легче устроиться, и ипотечный кредит в перспективе получить.

– В основном покупатели ради прописки – иногородние?

– Не всегда. Как раз иногородних чаще интересуют доли с возможностью проживания – как минимум дающие возможность занять комнату или хотя бы койку.

Кстати, у нас немало заявок по Адмиралтейскому, Приморскому и Василеостровскому району, причем и от петербуржцев тоже. А знаете почему? Потому что люди приобрели так называемые апартаменты, а зарегистрироваться в них не могут: им продали нежилое помещение. Еще один случай – вы построили коттедж и постоянно живете в садоводстве.

Теоретически у вас есть возможность прописки. Практически – реализовать ее удается далеко не всем: для этого нужно, чтобы ваш дом был не садовым, а жилым, и признан таковым «в установленном законом порядке». Но часто единственно возможный выход – покупка маневренной жилплощади – для прописки.

Ну и при случае закинуть вещи или переночевать, если вы «зависли» в городе.

– Насколько выгодны инвестиции в долевую собственность?

– Скажем так, в ряде случаев выгода действительно перевешивает риски. Например, когда есть перспектива поэтапно выкупить другие доли. Или вместе с другими собственниками сдавать объект в аренду и получать доход. Но долевая собственность – это тот случай, когда один не вполне адекватный совладелец может поставить крест на вашем проекте или серьезно его осложнить.

– Особенность рынка недвижимости Петербурга заключается в том, что в долевой собственности у нас больше 80% квартир. По этому показателю Северная столица обогнала и Москву, и все прочие российские регионы. Почему так?

– В первую очередь из-за того, что Петербург не только Северная, но и коммунальная столица (а коммуналки, как известно, у нас оформляются в долевую собственность). Но исторические коммуналки расселяются, и при этом с упорным постоянством плодятся новые, в том числе в недавних новостройках, причем даже в домах комфорт- и бизнес-класса.

Во-вторых, в долевую собственность всех членов семьи оформляются квартиры, приобретенные с использованием социальных пособий, материнского капитала и семейной ипотеки с субсидированной ставкой. Да, наше государство, наделяя несовершеннолетних своим «углом», заботится об их будущем.

Но дети подрастают, создают свои семьи. А неутешительная статистика свидетельствует, что подавляющее число браков заканчиваются разводами.

Семья распадается, а результат – коммуналка, в которой каждый владелец доли может заходить в любую комнату как к себе домой или наложить вето, если вы хотите сдать свою долю в аренду.

В-третьих, коммуналки плодят наследники: вчера они собирались в гостях за семейным столом, а сегодня, оформив наследство, становятся заклятыми врагами. По идее, потенциальный наследодатель мог бы позаботиться и написать завещание. Но, во-первых, все мы внезапно смертны.

Во-вторых, родственники избегают разговоров на щепетильную тему. В-третьих, и завещание не все вопросы решает.

Например, по закону наследодатель не может просто так взять и завещать квартиру любимому племяннику, обделив наследников первой очереди, состоящих на иждивении, – например, таких, которые просто достигли пенсионного возраста.   

– А давайте на конкретном примере попробуем разобраться, сколько все-таки стоит доля в «наследственной» квартире и что с ней можно сделать. Итак, дано: двухкомнатная квартира в панельке, оценена в 4 млн руб.

Доля ¾ принадлежит моей знакомой (получила по завещанию от отца), ¼ – вдове отца от второго брака (пенсионерка, обязательный наследник). Отношения зашли в тупик.

Знакомая хочет выкупить «четвертинку», но вторая собственница если и готова уступить ее, то по цене намного выше рыночной. Какая цена в данном случае справедлива?

– Обычно при оценке для суда основной показатель – цена доли как части целого. То есть оценщик должен назвать рыночную стоимость квартиры при условии ее продажи на рынке здесь и сейчас. Соответственно, если квартира оценена в 4 млн руб.

, то ¼ – это 1 млн. Если ваша знакомая намерена выкупить «четвертинку» у совладелицы, ей имеет смысл предложить скидку 7–10%.

Это будет справедливая цена, ведь вам в данном случае не нужно пользоваться услугами риэлторов и платить вознаграждение.

Соответственно, лучший вариант для наследников – договориться и продать всю квартиру. Или, как вариант, если совместной собственности меньше трех лет и не хочется терять на налогах – привести ее в порядок, сдать, а потом уже и продавать. Но опять-таки обо всем этом нужно договариваться. Потому что, если согласия нет, вы обречены на потери.

– Вернемся к нашей ситуации. Знакомая опасается, что вторая собственница продаст свою долю из вредности чужим людям, а она об этом не узнает. Возможно ли такое?

– Теоретически – нет, практически – да. Сособственница должна отправить уведомление о планируемой продаже с предложением выкупить долю по обозначенной цене. При отказе или молчании – дороже продать сможет, дешевле нет.

Поэтому, если ваша знакомая боится пропустить уведомление, пусть сработает на опережение, а именно отправит нотариально заверенное уведомление о желании выкупить долю с указанием цены. Такие действия обычно отрезвляют контрагента.

    

Но в вашем случае вот на что нужно обратить внимание. Если это двушка, пригодная для проживания, но в ней никто не проживает, то у владелицы четвертой части есть шанс продать свою долю по цене несколько выше обозначенной – например, за 1,2 млн руб.

Такое жилье ищут стесненные в средствах нерезиденты, преимущественно из ближнего зарубежья. Да, это та категория покупателей, которая готова вселиться, занять «пустую» квартиру, прописаться всей семьей и жить. Правда, если квартира убитая и требует вложений – такой ход событий маловероятен.

Обычно такие покупатели ищут квартиры в хорошем состоянии: они не готовы вкладывать в ремонт.

– А может ли сособственница подарить свою долю, не поставив в известность соседку?

– К сожалению, да. Но, во-первых, если это будет притворная сделка, то, скорее всего, с демпинговой ценой. Во-вторых, у вашей знакомой будет шанс привлечь юристов и развалить такую сделку через суд. Это долго, сложно, но можно. То есть это тот случай, когда обе стороны, чтобы остаться при своем, вынуждены будут нести потери. Это неразумно.

– Игорь Сергеевич, давайте напоследок дадим несколько советов тем, кто оказался в сходных ситуациях.

– Во-первых, будьте грамотными и старайтесь их предусмотреть. Если ваши родные озаботились вопросами наследования или оформления наследства – дайте им почитать эту статью.

Во-вторых, помните, что долевая собственность с запутанными отношениями собственников снижает ликвидность объекта. Разделив наследственную квартиру на доли и устроив войну, вы рискуете превратить свою недвижимость в неликвид. Расскажите об этом вашим сособственникам.

В-третьих, если война за «сферы влияния» уже в разгаре, не гадайте, кто кому сколько и за что должен. Узнать справедливую цену объекта можно единственным способом – продав его.

Поэтому предложите сособственникам предпринять реальные шаги по совместной продаже. Возможность получения денег здесь и сейчас отрезвляет и настраивает на конструктивный лад.

Все сразу начнут их мысленно тратить: гасить кредиты, покупать обновки, присматривать новое жилье в ипотеку…

В-четвертых, если ситуация близка к тупиковой, раскачивайте ее, делайте предложения о продаже или выкупе. При этом если квартира пустая, а ваши «партнеры» избегают переговоров и тянут время – пропишитесь и поселитесь в ней. Такой ход делает их более сговорчивыми.

Помните, что тупиковых ситуаций не бывает, а любая недвижимость – востребована. Например, наша компания готова выкупать доли от 4 кв. м за 100 тыс. руб., – практически не глядя. Даже в тех случаях, если другие сособственники недосягаемы, а их местонахождение неизвестно.

В штате компании «Доли.ру» работают юристы, способные распутывать сложные клубки «недвижимых» отношений и выигрывающие практически все суды. Хотя, конечно же, до судов дело лучше не доводить.

Досье БН

Игорь Сергеевич Аболемов

Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет СПбГУ. С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал юридическую фирму «Гарант», а в 2008 году – агентство недвижимости «Доли.ру».

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/257284/

Доля в квартире. Купить и не прогадать

Доля в двухкомнатной квартире

Сегодня в Москве на продажу выставлено более десяти тысяч комнат. Но не стоит верить глазам своим – более половины из них это доли. Одни стремятся их купить, другие с ними опасаются связываться.

Но, так или иначе, уже через несколько лет, комнаты уйдут с рынка недвижимости, полностью уступив долям нишу «жилья по карману».

Откуда они взялись, чем опасны и что с ними делать, ответы читайте ниже!

Откуда берутся долиВсе начиналось, как в сказке. Он и Она. Встретились, полюбили друг друга, поженились. Через пару лет купили квартиру. По-честному на двоих. А еще через пару лет решили развестись. Каждый остался при своей 1/2 доле. Или еще одна сказка – у отца были три сына. И жена. Вторая. А еще была первая жена и от нее, у некогда счастливого отца, были две дочери.

Отец умер, оставив после себя однокомнатную и трехкомнатную квартиры. В наследство решили вступать все, имеющие на это право – пятеро детей и вторая жена. В итоге, обе квартиры были поделены на шесть долей. Все могло развиваться и еще по одному сценарию. Жила была семья – мама, папа, сын.

И этой семье одно щедрое государство квартиру предоставило, а второе щедрое государство эту квартиру подарило. Речь, как вы поняли, идет о приватизации. А потом отношения в семье не заладились. Вместе жить не хотел никто, а разменивать квартиру хотели не все. Тот же, кто этого хотел, пошел в суд, выделил свою долю в квартире и стал ее продавать.

Еще, доля могла возникнуть в результате дарения. Например, у бабушки были четверо внуков. Один был балбес. И не то, что бы его бабушка не любила, просто других внуков она любила больше. Им и решила в равных частях свою квартиру подарить. Каждый стал собственников 1/3 доли. Вывод: доля – это определенная часть, в данном случае, недвижимого имущества.

Долевая собственность может возникнуть как сразу, так и по истечении какого-то времени. Сразу – если люди, покупая или приватизируя квартиру, указывают, кто и сколькими ее частями владеет. Позже долевая собственность возникает в результате выделения долей, вступления в наследство, дарения или же покупки.

Почему сегодня продается так много долей?Сегодня в Москве на продажу выставлено более десяти тысяч комнат. Но не стоит верить глазам своим – более половины из них это доли. Примерно десять лет назад, проживающие в одной квартире могли легко эту квартиру превратить в коммуналку. Для этого, например, супругам достаточно было развестись и подать заявление на раздел жилплощади.

После этого бывший муж становился владельцем комнаты №1, а бывшая жена владелицей комнаты №2. А если при этом у них были дети, то они становились в очередь на улучшение жилищных условий. И по программе расселения коммуналок город брал на себя обязательства эти условия улучшить. Коммуналки расселяли, но очереди от этого меньше не становились.

И государство решило избавить народ от очередной «халявы», запретив с 2001 года закреплять за собственниками определенные комнаты или, делать из обычных квартир коммунальные. И именно с того времени, «продуктом распада» квартир стали не комнаты, а доли.

Людмила Николаева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН, говорит, что с каждым годом комнат в Москве будет продаваться все меньше, а долей все больше: «Это, ведь, закономерно. Всеми движет одно желание – улучшить свои жилищные условия. Потому, люди, живущие в коммунальных квартирах, если имеют такую возможность, стремятся выкупать соседние комнаты.

Происходит обратный процесс – возвращение коммуналкам статуса обычных квартир. Постепенно комнаты уходят с рынка недвижимости. А заменяют их доли. И со временем долей будет продаваться все больше.

Потому, что сегодня у людей есть только два способа реализовать свое право собственности на часть в квартире, это или продавать квартиру целиком, вместе с остальными собственниками, или, если они того не хотят, продавать свою часть отдельно». Чем доля отличается от комнаты?Каждый, кто решит купить долю, должен знать ответ на этот вопрос.

Здесь главное, что право собственности на комнату дает гарантию владельцу, что он будет пользоваться конкретной комнатой, а право собственности на долю таких гарантий не дает. Во-первых, доля не всегда соответствует комнате. 1/2 в трехкомнатной квартире – это, как правило, больше, чем одна комната. 1/6 в той же квартире – это меньше, чем любая из комнат.

А если речь идет о доле в однокомнатной квартире, то здесь вообще не приходится говорить о доле, как о комнате. Бывает, что доля соответствует комнате, но что совершенно не гарантирует собственнику возможности ею пользоваться. Лариса Изгаршева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН: «Доли – это очень тонкий вопрос. Каких-то конкретных рекомендаций относительно их покупки дать нельзя.

Бывают случаи, когда человек, купивший, в квартире бОльшую долю, не то, что не имеет возможности пользоваться большОй комнатой, но часто не может даже вселиться в квартиру. Бывает и наоборот. Человек покупает небольшую долю в квартире и спокойно там живет. Здесь важно знать, кто еще является собственниками и даже пользователями квартиры. Наши специалисты, когда подбирают клиентам для покупки долю, узнают это в первую очередь. Именно от этого зависит, сможет ли человек жить в квартире или сможет в ней только прописаться». Возможные проблемы при покупки доли

Комнату купить сложнее, чем квартиру, а долю, сложнее, чем комнату. И здесь речь идет не о технических сложностях. Они как раз одинаковые. Но с долей рисков гораздо больше. Во-первых, купивший ее, может не вселится в квартиру.

Людмила Николаева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН: «Часто бывает так – человек купил долю, скажем, 1/3. И все бы хорошо: она соответствует одной из комнат, суд определил право пользование… Но, второй собственник подал иск в суд, об ущемлении его прав. Суд и этот иск удовлетворил.

И сособственники начинают годами ходить по судам». Во-вторых, доля может оказаться не удачной инвестицией. И тогда избавиться от нее будет довольно сложно. В среднем, доля ждет своего покупателя в два раза дольше, чем комната.

Лариса Изгаршева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН: «Неудачно купленная доля – это не только деньги, замороженные на неопределенный срок, но и ежемесячные расходы. Даже не живя в квартире, содольщик вынужден оплачивать коммунальные платежи».

В–третьих важно знать, что покупаемая доля должна соответствовать метражу хотя бы одной из комнат. Если окажется, что она меньше хотя бы на метр, за этот метр сособственникам придется доплачивать, при чем сумму, которую они сами назовут. В противном случае, пользоваться этой комнатой они имеют полное право.

Сколько стоит доля?

1/2 доля в двухкомнатной квартире по цене не равна половине рыночной стоимости этой квартиры. К примеру, если двухкомнатная квартира стоит 6 000 000 рублей. 1/2 доля в ней будет стоить не более 2 000 000 рублей.

И это при условии, что сособственники не ограничивают доступ в квартиру и не препятствуют ее продаже. Если за право оказаться в квартире придется еще сражаться, цена может упасть даже на 500 000 рублей. Впрочем, для того, чтобы точно узнать сколько стоит доля, лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости.

Стоит ли покупать долю?Стоит! Если это желание продиктовано одной из нижеследующих целей. Цель первая – купить жилье по карману. Доли стоят не дорого. Значительно дешевле комнат в коммуналках. К примеру, комнату в двухкомнатной квартире сегодня можно купить не менее чем за 2 500 000 рублей.

1/2 доля в такой же квартире будет стоить на 20% дешевле. При чем, у покупателя, если он будет действовать с помощью профессионала, есть возможность за небольшие деньги получить большую комнату. Цель вторая – вложение денег. Покупка доли может стать хорошей инвестицией.

Особенно, если речь идет о доле в однокомнатной квартире или о покупке доли у одного из многочисленных наследников. В первом случае, уже живущего в квартире человека, никак не порадует перспектива соседства с незнакомцем, и разменять квартиру он будет так же заинтересован, как и новый собственник.

Что касается наследуемых квартир, то практика показывает, что каждая третья из них выставляется на продажу в течение двух лет. Наследники, особенно если их много, редко умеют договариваться и самые нетерпеливые из них начинают распродавать свои доли.

У человека, купившего «за копейки» такую часть квартиры, через непродолжительное время есть реальная возможность получить рыночную стоимость доли. Третья цель – прописка. До сих пор московская прописка жителям столицы открывает ряд известных преимуществ.

Под прописку продаются совсем не большие доли, например 1/10 или даже 1/15, и стоят иногда даже менее 300 000 рублей. Вселиться в квартиру с таким правом собственности не получится. Зато, когда квартирный вопрос будет решен, ее так же можно продать под прописку другому человеку.

Итоги Подводя итог, можно сказать, что доля – это инструмент к доступному улучшению жилищных условий. Пока на рынке есть комнаты, более проверенный объект собственности, доли будут стоить не дорого. И «хорошая» доля позволит новому собственнику не только прописаться и вселиться в одну из комнат, но в обозримом будущем, за сходную цену стать владельцем всей квартиры.

Источник: https://www.egsnk.ru/articles/id431/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.