Если долевая собственность как продать жилье

Содержание

Как продать долю в квартире. Инструкция

Если долевая собственность как продать жилье

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против

Pixel-Shot\shutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят.

В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников.

Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.

«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса).

Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.

Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников.

Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f757fa29a79475743cc813b

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Если долевая собственность как продать жилье

При продаже комнаты требуется отказ всех собственников или их уведомление. Уведомление отправляется по адресу проживания собственников.

Если в течение месяца после такого уведомления собственники других комнат не выразят желания совершить сделку, то по закону считается, что они надлежаще уведомлены, и продавать комнату третьему лицу можно.

Если один из собственников выразит желание приобрести комнату, то согласие остальных собственников не требуется. Для надлежащего уведомления рекомендуем обратиться к нотариусу.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Это сложно, но не невозможно. Во-первых, Вам необходимо зайти на сайт Росреестра и заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о точном количестве сособственников и их имена. Затем у Вас есть три варианта.

Либо Вам нужно отвести всех соседей к нотариусу, чтобы они сделали отказ от преимущественного права покупки за назначенную цену — причем отказаться должны все. Либо кто-то из них может воспользоваться своим правом и купить у Вас комнату — такое тоже не редкость.

Либо Вам с выпиской из ЕГРН надо обратиться к нотариусу, он вышлет уведомления заказными письмами всем сособственника. Если они получат письма, то через месяц можно будет проводить сделку. Если кто-то из них не получит письмо, то нотариус даст разрешение на сделку только через два месяца с момента отправки писем.

Только проблема в том, что каждое такое уведомление или отказ стоит в районе 1500-2000 рублей, и общие расходы по подготовке сделки в 11-комнатной квартире обойдутся Вам совсем не дешево.

Отвечает адвокат адвокатского бюро «Нянькин и партнеры» Ольга Нянькина:

С 1 января 2016 года сделки по продаже долей в квартире подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Перед удостоверением сделки нотариус будет обязан проверить, совершен ли установленный законом порядок предложения продажи другим собственникам.

Если местонахождение других долевых собственников неизвестно, письменное уведомление, содержащее условия продажи доли, с извещением и описью вложения может быть направлено по последнему известному адресу проживания собственника доли. Если такой адрес продавцу также неизвестен, уведомление направляется по адресу нахождения объекта недвижимости (доли).

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Сведения обо всех участниках долевой собственности можно получить через службу одного окна, заказав выписку о зарегистрированных правах на доли в квартире.

Отвечает адвокат, к.ю.н. Юлия Вербицкая:

Для того чтобы обезопасить сделку купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, Вам действительно надлежит уведомить всех собственников.

В отправляемом уведомлении Вам следует указать, что Вы продаете (технические характеристики объекта), и цену, по которой планируете осуществить сделку.

После получения всеми участниками долевой собственности (то есть других комнат в Вашей коммунальной квартире) этого уведомления необходимо подождать один месяц с даты получения уведомления последним. Тогда Вы вправе совершать сделку.

В случае, если собственники по указанному адресу не проживают, Вам надлежит обратиться в ФМС и узнать их адрес регистрации или последний известный адрес регистрации. Именно по указанному адресу, а также (на всякий случай) по адресу Вашей коммунальной квартиры Вам надлежит отправить уведомления.

Исходя из практики, я бы рекомендовала направить уведомление телеграммой, поскольку она и доставляется быстрее и (что важно) при получении телеграммы фиксируется лицо, ее получившее. В качестве усиления позиции Вы можете обратиться к нотариусу (предварительно узнав, что данный нотариус оказывает услуги по уведомлению иных собственников и выдает соответствующие свидетельства).

Но в любом случае следует помнить, что надлежащее уведомление — это уведомление собственников под расписку. Только в этом случае Вы имеете 100% гарантию, что впоследствии другие стороны не оспорят данную сделку.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает учредитель и генеральный директор «агентства недвижимости Алексея Груздева» Алексей Груздев:

В Санкт-Петербурге комната — это доля в праве на квартиру, а в Москве — отдельно выделенный объект недвижимости. И там, и там, прежде чем продать свою собственность, необходимо уведомить соседей. Они имеют преимущественное право приобретения. Либо соседи могут сами сходить к нотариусу и сделать отказ.

В уведомлении обязательно указывается цена, по которой комната продается. В отказе же цену можно ставить, можно нет. В Москве и в Ленобласти, если в квартире одна из комнат принадлежит городу, то уведомляется муниципалитет — как собственник данной комнаты.

В Санкт-Петербурге в этом случае муниципалитет уведомлять не надо.

Бывает и так, что соседи отказ не дают, а посылать уведомления нет времени (занимает примерно два месяца). Тогда можно сделать договор дарения. Но это фиктивный договор, и сделку могут оспорить и признать недействительной.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_dolyu_esli_vseh_sobstvennikov_slozhno_nayti/6576

Как продать квартиру в общей долевой собственности?

Если долевая собственность как продать жилье

Приблизительно 95% недвижимости в Российской Федерации находится в долевой собственности.

«Заложником» такой собственности может стать фактически каждый гражданин, имеющий квартиру и решивший по какой-либо причине её продать.

Чтобы выставить квартиру на продажу необходимо заручиться согласием всех её владельцев. К сожалению, ситуации, когда достигается общее согласие всех совладельцев и продажа осуществляется по рыночной стоимости с последующим делением полученной суммы согласно долям, достаточно редкое явление.

Чаще дело заканчивается взаимными упрёками, ссорой и обращением в судебные инстанции. А это влечёт за собой дополнительные траты на оценку жилья и заказ технической экспертизы, судебные издержки, и, конечно, оплату услуг юристов и адвокатов.

Как прийти к общему согласию?

Именно такой совет даёт большинство юристов, помогающих решить проблему с продажей этого вида недвижимости.

Очевидно, что решить проблему полюбовно не всегда удаётся — у каждого из совладельцев есть свои претензии и амбиции, а иногда договориться мешает многолетняя вражда и недоверие. В такой ситуации лучшим выходом будет продажа доли, вызывающей спор, постороннему человеку или, как чаще называют такого покупателя, третьему лицу. Как же продать долю в квартире без согласия собственников?

Иногда лишь одно уведомление несогласных с продажей совладельцев квадратных метров о том, что доля достанется постороннему человеку, с которым придётся делить один кров, делает их сговорчивее. В дальнейшем продажа проходит вполне успешно, и совладельцы разделяют полученную сумму, ориентируясь на размер доли каждого из них.

По закону часть квартиры (доля), выставленная на продажу, может быть приобретена третьим лицом в течение месяца. При этом конечно владелец теряет часть прибыли, так как он вынужден снизить цену. Обычно часть квартиры реализуется по стоимости, которая ниже рыночной на 35-45%. Но зато он избавляет себя от неприятных споров и многомесячных судебных тяжб с родственниками.

Какой из способов решения проблемы с продажей будет оптимальным, зависит от конкретной ситуации.

В любом случае будет не лишним проконсультироваться у опытного юриста, который подскажет лучший выбор для ускорения продажи.

Также нужно не забывать, что он обязательно посоветует поговорить с другими дольщиками и получить их добровольное согласие, так как это самое выгодное разрешение возникшего спора для продавца.

Как оценить недвижимость?

Как только будет достигнуто согласие относительно продажи, необходимо сразу же обратиться в организацию, предоставляющую услуги по оценке объектов недвижимости.

Оценщики не выставляют цену «на глазок», как это делают среднестатистические владельцы жилья, желающие получить максимальную выгоду от продажи.

Эти специалисты тщательно анализируют сложившуюся на текущий момент рыночную ситуацию и делают все необходимые расчёты. Возможно, в конечном итоге определённая сумма будет не самой высокой, но зато квартиру по адекватной цене купят в ближайшее время.

И в этом нет ничего удивительного или противоречивого. Просто любой оценщик ориентируется немного на другие характеристики, чем работники БТИ. Последних интересует не рыночная цена, а износ здания и прочие технические моменты (которые не интересуют продавца и никак не относятся к получению им максимальной выгоды от продажи квартиры).

Опытный оценщик, прежде всего, обратит внимание на следующие характеристики жилья:

  1. На его площадь. Чем она больше, тем это выгоднее для продавца — цена будет выше.
  2. На особенности планировки. По негласному рейтингу дороже всего оцениваются так называемые «сталинки». Чуть меньше стоят квартиры, размещённые в панельных домах. И наименьшим спросом пользуются у покупателей «хрущёвки».
  3. На размещение жилой площади в доме. Угловое расположение или размещение в торце дома заметно снизит стоимость. А вот большой холл, наоборот, её увеличит.
  4. На вид, открывающийся из окна. Покупатель желает видеть из окон не стройку или глухой двор, а, например, парк или городскую площадь.
  5. На особенности планировки. Особое внимание уделяется изолированности отдельных комнат, наличию балкона или лоджии, её остеклению, особенностям горячего водоснабжения (если есть газовая колонка, это автоматически повышает стоимость).
  6. На состояние имеющихся коммуникаций. К ним относят все инженерные и технические линии, обеспечивающие комфортное проживание — водопроводы, канализации, электрическую проводку, отопительную систему, работу лифтов в доме.
  7. На расположение самого дома. Чем ближе квартира к крупным транспортным развязкам, тем она ценнее в глазах покупателей.
  8. На безопасность жильцов. Хорошо, если имеется охраняемый подъезд и территория возле дома, присутствует домофон и работает консьержка.
  9. На престижность района. Это, пожалуй, основной фактор при выборе жилья. К нему относят также тип здания (новое или старое), и наличие в нём соответствующего ремонта.
  10. На тип использованного строительного материала. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, возведённых из кирпичей — долговечного, тёплого и надёжного строительного материала.

Поиск покупателя

задача продавца — это привлечение максимального числа заинтересованных покупателей.

Для достижения этих целей необходимо выполнить одно или несколько предложенных ниже действий:

  • подать объявления в популярные местные газеты;
  • поместить объявления на известных интернет-ресурсах (досках объявлений) или сайтах агентств недвижимости;
  • самостоятельно расклеить объявления в максимально оживлённых точках города (например, возле транспортных остановок или супермаркетов);
  • рассказать о предстоящей продаже всем знакомым и родственникам (в этом случае срабатывает бесплатное «сарафанное радио»);
  • обратиться в риелторскую контору — эти специалисты напрямую заинтересованы в скорейшей продаже по самой выгодной цене.

Подготовка документации

Продажа осуществляется через подписание договора купли-продажи, для оформления которого заинтересованным сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору.

При себе продавцу необходимо иметь пакет документов, сформированный:

  • из паспорта, удостоверяющего личность;
  • из домовой книги, удостоверения, подтверждающего право собственности, и технического паспорта;
  • из свидетельства о заключённом браке владельцев недвижимости (или из документа о разводе, если он произошёл);
  • из свидетельств рождения всех детей (для несовершеннолетних жильцов дополнительно требуются разрешения органов опеки!);
  • из письменного согласия каждого из совладельцев;
  • из справки, выданной в БТИ (в ней присутствует информация о балансовой стоимости и общем состоянии квартиры);
  • из справки, подтверждающей отсутствие задолженности по выплатам коммунальных платежей (выдаётся в ЖЭК);
  • из документа по оценке жилья, полученного от оценщиков;
  • из листа выбытия, подтверждающего, что хозяева выписались из квартиры (выдаётся в паспортном столе, также отметка есть в домовой книге).

Оформление договора купли-продажи

В этом документе оговаривается стоимость жилья, а также указывается дата обращения в нотариальную контору для подписания основного договора о купле и продаже. Кроме того, вносится информация по срокам выселения бывшего хозяина (обычно он покидает жильё в месячный срок).

Фиксируется сумма задатка. Эти деньги являются своеобразной компенсацией продавцу в случае отказа покупателя от сделки. Если отказывается продавец, покупателю выплачивается задаток в двойном размере.

Основной договор всегда подписывается в присутствии нотариуса. Стороны знакомятся с документом, оплачивают все налоги. После чего деньги передаются продавцу и подписывается договор.

Прохождение регистрации

Чтобы получить право на владение купленной квартирой, новый хозяин должен пройти государственную регистрацию. Для этого необходимо обратиться в местный орган, занимающийся вопросами регистрации.

При себе необходимо иметь пакет документации, сформированный:

  • из заявления;
  • из паспортов обеих сторон сделки;
  • из квитанции, подтверждающей выплату налоговых сумм;
  • из основного договора о купле и продаже;
  • из документа о регистрации прежнего владельца;
  • из кадастрового паспорта;
  • из выписки из домовой книги;
  • из справки об отсутствии любых задолженностей по коммунальным счетам;
  • из письменного согласия всех владельцев (отчуждения);
  • из разрешения органов опеки (только в случае присутствия несовершеннолетнего совладельца!).

Получение платы за квартиру

Передача денег всегда фиксируется в нотариальной конторе! Подписание договора возможно только после полного расчёта покупателя с продавцом.

Для подтверждения перевода средств со счёта покупателя на банковский счёт продавца необходимо предъявить нотариусу банковскую квитанцию. В среднем комиссия банка за эту операцию составляет 1 800-2 000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/prodazha-obshej-kvartiry.html

Продажа квартиры в долевой собственности: особенности – Инструкция +

Если долевая собственность как продать жилье

Квартира может находиться в общей собственности нескольких лиц, при этом доля каждого может быть определена либо не определена.

Особенности долевой и общей собственности в квартире. Долевая собственность предполагает разделение долей в квартире между собственниками в равной или неравной пропорции, при этом любой из собственников имеет право распоряжаться своей доле по своему усмотрению (продавать, дарить, завещать и так далее).

Совместная собственность не подразумевает четкого разделения долей между владельцами, то есть они имеют равные права пользования имуществом.

Распоряжаться недвижимостью в таком случае возможно только с разрешения остальных собственников.

Долевая собственность может возникнуть в нескольких вариантах

  • при приватизации квартиры на всех, прописанных в ней лиц,
  • при разделе недвижимости, которая находилась в общей совместной собственности у супругов,
  • при наследовании имущества сразу несколькими наследниками.

Квартира, находящаяся в общей долевой собственности, физически не подразумевает никаких разделений, все ее собственники могут пользоваться ею без ограничений.

Для разделения физически помещения требуется соблюдение ряда условий, таких как наличие отдельного входа, отдельного подключения к сетям инженерной коммуникации. Практически эти условия подходят только для частных домов, в остальных случаях появляются так называемые «идеальные доли».

Под этим термином юристы понимают не физическую часть квартиры, а долю на имущество в праве. То есть делению подлежит не сама квартира, а права собственности на нее.

Отличительные характеристики долевой собственности

  • наличие нескольких собственников недвижимости,
  • доли в недвижимости существуют только формально в документах, но при необходимости собственник может попросить у других владельцев выделить часть недвижимости в соответствии со своей долей,
  • прав собственников регулируются взаимным соглашением,
  • совладельцы недвижимости обладают преимущественным правом выкупа долей друг друга,
  • доходы от продажи имущества и расходы на его содержание распределяются между собственниками соразмерно их долям.

ВАЖНО с 2020 года все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному заверению.

Основными документами, регулирующими проведение сделок с долевой собственностью, являются

  • Гражданский Кодекс Российской Федерации,
  • Налоговый Кодекс Российской Федерации,
  • Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности»,
  • Федеральный закон №218  «О госрегистрации недвижимости»,
  • Основы законодательства РФ о нотариате.

Алгоритм продажи квартиры, которая находится в общей долевой собственности

  1. Договоритесь со всеми долевыми собственниками об условиях продажи имущества. Договоренность о продаже не требует обязательной письменной фиксации, достаточно устной договоренности. Но в этом случае подписывать договор о продаже со стороны продавца будут все дольщики собственноручно.

    Либо определить одного из собственников как доверенное лицо, оформив соответствующую доверенность на представление интересов других собственников, который и будет заниматься сбором документов и подписанием договора о купле-продаже.

  2. Установите приемлемую рыночную стоимость квартиры.

    Это возможно сделать как самостоятельно, проанализировав имеющиеся на рынке предложения, так и с помощью независимого эксперта по оценке. Эта услуга платная, но дает более объективную оценку недвижимости. Кроме того, такая оценка будет обязательной в случае покупки жилья по договору ипотеки.

  3. Найдите покупателей.

    Покупателей можно привлечь своими силами, разместив объявления на максимальном количестве новостных и информационных ресурсов, либо через риэлтора. В последнем случае стоит позаботиться о заключении договора с агентом, где будут четко прописаны сроки продажи квартиры, схема сделки, цена реализации и сумма вознаграждения риэлтора.

  4. Сбор документов на недвижимость, необходимых для продажи. Собрать нужный пакет для реализации сделки возможно как самостоятельно, так и с помощью нанятого риэлтора по доверенности.

Пакет документов для продажи квартиры в долевой собственности

Включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость: договор-основание для возникновения прав собственности на квартиру (договор о купле-продаже доли в недвижимости, договор мены, дарения, свидетельство о наследовании, приватизации),
  • Документы о правах собственности- выписка из ЕГРН (для прав собственности возникших после 15.07.2016 года) либо свидетельством о государственной регистрации,
  • Техническая документация: кадастровый и технический паспорта, экспликация и поэтажный план,
  • Выписка домовой книги,
  • Если собственник состоит в браке – то согласие на продажу доли от второго супруга заверенное нотариусом, если доля была приобретена в период брака, кроме случаев ее наследования, дарения или приватизации.
  • Другие документы по ситуации.
  1. Заказать выписку из ЕГРП. Сама выписка может быть оформлена в бумажном или электронном формате. Предоставляется в срок до 3 дней с момента запроса. Сама выписка может быть предоставлена и по запросу от нотариуса. Выписка из ЕГРН является для покупателя подтверждением того, что продавец является собственником квартиры, и обременения на нее отсутствуют.
  2. Подписание договора о купле-продаже доли в квартире. Договор о продаже долевой собственности составляется в письменном виде, удостоверяется подписями сторон и подлежит обязательной нотариальной заверке.

    Проект договора можно составить как самостоятельно, так и обратившись к профессиональным юристам. В тексте договора в обязательном порядке отображается персональная информация всех совладельцев с указанием размеров долевой собственности.

    Собственники могут передать свои права на заключение договора одному из владельцев на основании нотариально заверенной доверенности.

    Если квартира продается новым владельцам в долевую собственность, то в тексте определяются доли новых владельцев.

Образец договора о купле-продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, можно скачать здесь.

Скачать (DOCX, 24KB)

  1. Передача задатка по сделке, осуществляется по расписке или предварительному договору. Задаток выступает гарантом осуществления сделки, в случае отказа от сделки со стороны покупателя вся сумма задатка остается у продавца, если от сделки откажется продавец, то он будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  2. С 2017 года любые сделки по отчуждению долевой собственности должны быть заверены нотариально, это касается как продаже долей в квартире, так и всей квартиры, которая находиться в долевой собственности. Нотариальные услуги требуют дополнительных финансовых вложений:
  • Оплата государственной пошлины в 2000 рублей,
  • Заверка договора о купле-продаже имущества  стоит от 5000 рублей,
  • Работа нотариуса от 3000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости жилья.

Обычно расходы делятся между всеми собственниками пропорционально долям владения недвижимостью.

  1. Регистрация прав собственности нового владельца недвижимости в отделении Росреестра. Заявление и необходимые документы для регистрации могут быть поданы следующими способами:
  • В отделении Росреестра,
  • Через МФЦ в любом его отделении в независимости от адреса расположения недвижимости,
  • Почтой России заказным письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении,
  • Через портал Госуслуги или сайт Росреестра в электронном виде,
  • Через доверенного представителя, действующего по доверенности,
  • Через нотариуса, который удостоверяет сделку.

Сроки предоставления свидетельства о правах собственности нового владельца зависят от способа подачи документов.  При подаче документов нотариусом выписка готовиться в течение 3 дней, при подаче документов продавцом или покупателем срок увеличивается до 5 дней, при запросе электронной выписки – она предоставляется на следующий день.

  1. Окончательный расчет с продавцом. Оплата, как правило, перечисляется продавцу после регистрации прав собственности нового владельца. Но точный срок окончательного расчета может быть установлен индивидуально в тексте договора. Для безопасности сделки можно выбрать один из нижеперечисленных вариантов передачи денег:
  • Использование банковской ячейки. Денежные средства по договору купли–продажи закладываются в банковскую ячейку и передаются продавцам в присутствии покупателя после того, как будет предъявлен документ о правах собственности.
  • Аккредитив. Это безналичный аналог банковской ячейки. Денежная сумма по договору за покупку квартиры или доли резервируется в банке, и переводиться продавцу после получения документа о переводе прав собственности.

Распределение дохода от продажи между бывшими собственниками- продавцами будет производиться пропорционально их долям в общей собственности, если иных условий не предусмотрено другим соглашением продавцов.

Алгоритм продажи доли в квартире с долевой собственностью одним из собственников

Для осуществления продажи доли в квартире, которая находиться в совместной долевой собственности, необходимо выделить долю для продажи и оценить ее стоимость.

Сама процедура выделения доли может быть осуществлена двумя способами:

  • По соглашению сторон квартира разделяется между собственниками по комнатам,
  • По решению суда недвижимость делиться по частям собственности  в процентном соотношении или по отдельным помещениям.

При последующей продаже выделенной доли за вторым совладельцем остается право преимущественной покупки. Если право преимущественной покупки будет нарушено (отсутствие уведомления о продаже или доля будет продана по цене ниже, чем озвучивалась), то за вторым совладельцем остается право признать сделку недействительной в судебном порядке в срок до 3 месяцев.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире с совместной собственностью

  1. Уведомить всех остальных собственников о планах продать свою долю. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и вручено собственникам либо лично под роспись, либо через отправку заказного письма с уведомлением Почтой России.

  2. На ответ адресатов отводиться тридцать дней с момента отправки или вручения уведомления. В случае положительного решения сделка оформляется на тех условиях, которые были заявлены в уведомлении.

  3. В случае отрицательного решения или его отсутствия, следует приступать к поиску новых покупателей на рынке.

  4. Процедура продажи одному из собственников или третьему лицу идентична, предполагает заключение договора купли-продажи, регистрацию сделки в отделении Росрееста, передачу полной суммы денег продавцу и уплату налога с продажи. Как составить договор о купле продаже квартиры в долевой собственности, рассмотрено выше.

Альтернативные варианты обойти право преимущественной покупки дольщиков

Договориться с совладельцами получается не всегда в силу тех или иных причин. На это существуют некоторые альтернативные способы «обойти» право преимущественной покупки дольщиков. Важно понимать, что использование подобных способов связано с высокими рисками. Подобные сделки могут быть признаны мнимыми или притворными, что приведет не только к их отмене, но и потере денег продавцом.

  • Дарение. Долю в квартире можно подарить, на процесс дарения не распространяется право преимущественной покупки, запретить передать в дар свою долю другие совладельцы не могут. Покупатель в подобной ситуации рискует признанием сделки мнимой, которая прикрывает собой сделку по продаже доли. В подобной ситуации дольщики могут потребовать в судебном порядке перевести права собственности на них, и покупатель останется ни с чем. Продавец рискует тем, что может не получить денег от покупателя, а так как был подписан договор дарения, то законных оснований для взыскания оплаты у него нет.
  • Продажа по завышенной стоимости. Для того чтобы получить отказ собственников предложение о продаже доли для них делается по заведомо высокой стоимости. Договор с покупателем и расписка составляются на аналогичную сумму, но по факту перечисляется продавцу меньше. Как следствие, для продавца увеличивается размер налога с продажи. Актуальность вопроса об уплате налога индивидуально, а ряде случаев продавцу от него вообще освобождаются.
  • Оформление договора займа. При выборе этого способа с собственником доли в квартире оформляется договор займа на сумму стоимости доли и одновременно договор залога в виде той же самой доли в квартире. Далее «заемщик» пропускает установленные сроки уплаты долга, а покупатель в роли «кредитора» забирает в свою пользу предмет залога. В этом случае риск признания сделки мнимой, прикрывающей собой продажу доли сохраняется. При признании сделки мнимой, покупатель возвращает долю, продавец возвращает всю сумму фиктивного долга.

Таким образом, продать долю в квартире или квартиру в долевой собственности не так сложно, придерживаясь представленного выше алгоритма. Главное, помнить о преимущественном праве покупке доли другими участниками сделки и соблюдать нормы российского законодательства.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-pri-dolevoj-sobstvennosti.html

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Если долевая собственность как продать жилье

Продать квартиру, если она в долевой собственности вполне реально, однако дело это более хлопотное по сравнению с реализацией недвижимости, находящейся в единоличном владении. Строгое соблюдение правил такой реализации поможет сэкономить время и нервы.

Статья расскажет о процедуре продажи, раскроет некоторые нюансы, например, если реализуется жилплощадь с несовершеннолетними собственниками или зарегистрированными лицами в ней. 

Получение разрешения от совладельцев

Долевая собственность предполагает недвижимое имущество, владельцами которого являются несколько человек на паритетных правах и обязанностях по отношению к объекту (п.2. ст.244 ГК РФ).

При возникновении необходимости реализации такого рода имущества ситуация будет иметь два хода развития:

  1. Если только один из собственников желает реализовать преференцию по распоряжению данным имуществом. Владелец изначально оповещает о своем намерении остальных совладельцев. У последних с этого момента возникает прерогатива преимущественного выкупа доли.

    Если другие собственники не имеют желания увеличивать свою часть посредством покупки, то каждый из них составляет расписку-разрешение на реализацию дома или квартиры, находящейся в долевом владении. Документ нужно заверить у нотариуса.

  2. Если желание продать недвижимость исходит от всех владельцев, то вовсе не обязательно составлять соглашение.

    В этой ситуации приобретатель станет единоличным владельцем, а продавцы после продажи поделят вырученные средства в пропорциях, соответствующих доли каждого. Ключевым условием проведения сделки считается личное присутствие всех владельцев при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Таким образом, без согласия других собственников на реализацию имущества, желающему его продать невозможно. А если так все же произошло, то впоследствии заинтересованными лицами сделка может быть признана недействительной в зале судебного заседания.

Определение цены

Главным конфликтным моментом всегда является определение стоимости объекта, а тем более находящегося в долевом владении.

Чтобы найти компромиссное решение можно избрать один из способов:

  • самостоятельно. Проверенный метод – поиск аналогичных объявлений через интернет, детальное сравнение по метражу, ремонту, типу стройматериала и прочее.

    Проанализировав сведения, прийти к общему консенсусу о стоимости объекта;

  • обратиться к услугам независимых оценщиков. Специалисты проведут процедуру и по результатам составят заключительный акт с указанием реальной стоимости на данный момент времени.

    Документ станет полезным при реализации приобретателю, использующему кредитные средства.

Можно воспользоваться разными вариантами:

  1. Выложить сведения на специализированных интернет-площадках. Не обязательно, что они будут платными, например, Авито. Это позволяет расширить круг потенциальных приобретателей, поскольку информация доступна жителям не только одного региона, а всей страны.
  2. Разместить объявление в газетах и журналах.

    Услуга, как правило, возмездная. Однако пользуется спросом у определенной категории лиц.

  3. Распространить пожелание среди знакомых, коллег по работе, друзей.
  4. Соглашение с агентством недвижимости. После этого всеми вопросами по продаже начинает заниматься сотрудник компании.

    Собственник впоследствии выбирает представленные кандидатуры.

Необходимая документация

Срочность реализации потребует от владельца быстрых действий и в наличии всего пакета бумажного сопровождения. Как правило, совершение сделки затягивается именно по факту неподготовленности владельца по вопросам сбора документов. Об этом стоит задумываться заранее, поскольку многие из требующихся бумаг делаются от недели до нескольких месяцев.

Для перерегистрации прерогативы собственности и оформления договора купли-продажи понадобятся:

  • общегражданские паспорта всех совладельцев;
  • доказательственная документация о преференции собственности на каждую отдельно взятую долю;
  • свидетельство о регистрации;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • выписка из книги учета с указанием количества зарегистрированных в жилье индивидов;
  • справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ, выданная сотрудником управляющей компании;
  • нотариально удостоверенное согласие с супругом на совершение сделки;
  • разрешения остальных владельцев.

Вышеперечисленный перечень не является исчерпывающим. Поскольку каждая индивидуальная ситуация потребует дополнительной документации. Так, при реализации жилплощади с прописанными детьми или с несовершеннолетним собственником в обязательном порядке потребуется одобрение со стороны органов опеки и попечительства. Именно они осуществляют защиту интересов детей со стороны государства.

Выписка из реестра

Данный документ обязателен при любых сделках с недвижимостью. Он позволяет убедиться в достоверности сведений об объекте.

Для заключения и подписания соглашения о купле-продаже нотариус и приобретатель должны убедиться в отсутствии:

  1. Ареста имущества.
  2. Обременений или претензий третьих лиц.
  3. Запрета на реализацию.

Для действительности сделки имеет определяющее значение срок изготовления бумаги.

Для этого возможно пользоваться двумя вариантами:

  • заказ выписки в бумажном варианте. Изготавливается на протяжении трех дней с момента личного обращения;
  • в электронном виде документ доступен только специально уполномоченным лицам – нотариусу, риэлтору, юристу и прочим.

Дкп и удостоверение процедуры

Реализация недвижимости оформляется одним документом – договором купли-продажи в письменной форме с нотариальным удостоверением. В нем указывается число лиц, обладающих преференцией пользования помещением, то есть зарегистрированных индивидов (п.1 ст. 550 ГК РФ). Заверять сделку у уполномоченного лица придется и в случае продажи одной или нескольких долей, и по факту полной реализации.

Изменения в законодательстве насчет удостоверения у нотариуса стали применяться недавно и связаны, прежде всего, с частыми нарушениями жилищных прав несовершеннолетних.

Однако для обеспечения безопасности сделки придется изрядно потратиться:

  1. Оплата госпошлины в 2 тыс. рублей.
  2. Заверение соглашения от 5 тыс.
  3. Технические работы нотариуса – 3 тыс. +0,3% от кадастровой стоимости.

Как правило, все расходы собственники распределяют между собой соразмерно долям в собственности.

Задаток

ВАЖНО !!! Среди населения, в основном, гарантом будущего совершения сделки является задаток. Он представляет собой некую сумму средств, передаваемую потенциальным покупателем продавцу в знак удостоверения своих намерений. Стороны составляют расписку, которая до заключения и подписания договора хранится у приобретателя.

Данная сумма впоследствии включается в стоимость приобретаемого объекта. Однако если покупатель вдруг изменит свои планы, то средства останутся у продавца в качестве компенсации.

Регистрация в реестре

Подписав договор и собрав все необходимые документы, можно обращаться в Росреестр или МФЦ для написания заявления о перерегистрации прерогативы собственности.

Подать пакет документации разрешено:

  • при личном посещении отделения;
  • на официальном сайте реестра или через портал госуслуг;
  • воспользоваться услугами «Почты России».

    В этом случае надлежит отправлять заказное письмо с обязательной описью вложения и извещением.

От заявления и подачи документов до получения свидетельства при подаче через МФЦ проходит пять будничных дней, регистрация электронных документов осуществляется на следующий день.

Получение всей суммы

Окончательные расчеты стороны производят уже после юридического перехода прерогативы собственности к новому владельцу.

Для спокойствия каждого из участников и безопасности обычно пользуются следующими вариантами расчетов:

  1. Банковская ячейка. Служащие организации принимают финансы от покупателя и в присутствии всех участников помещают их в сейф.

    После предъявления свидетельства о переходе владения сотрудник изымает ячейку и вскрывает ее, выдавая положенные средства экс-владельцу недвижимости.

  2. Аккредитив. Фактически такой же способ, как и предыдущий.

    Главное отличие в безналичной форме расчета. По факту иллюстрирования необходимой бумаги в банке, производится перевод средств продавцу.

Реально ли приобрести в ипотеку

Если для обретения долевой собственности планируется использовать заемные средства, то важно знать, что покупку не всякой недвижимости одобрит финансовое учреждение. Банк заинтересован в ликвидности недвижимости и реальности ее последующей реализации, в случае просрочки или неуплаты заемщиком взятых денег.

Как банковская организация рассматривает возможные варианты развития событий:

  • клиент является владельцем половины недвижимости и желает с помощью кредитного займа прирастить вторую долю и стать полноценным собственником. Такой вариант для финансового учреждения наиболее предпочтителен, поскольку лицо становится единоличным владельцем.

    Скорее всего, при соответствии выдвигаемым требованиям к личности и платежеспособности индивида, заявка будет одобрена;

  • заемщик уже владеет частью недвижимости и желает приобрести еще, но он все равно не станет одним владельцем.

    Вероятно, что кредитное учреждение откажет в одобрении такого вложения, поскольку реализация части жилплощади несколько хлопотнее, чем всего помещения;

  • потенциальный клиент желает купить долю недвижимости.

    Банк пойдет навстречу и выдаст кредит, если приобретаемое жилье имеет изолированный выход и никак не пересекается с другой долей. В данном случае покупка частного дома подойдет больше. Одобрение на приобретение части квартиры получить невозможно.

ВАЖНО !!! Таким образом, реализация имущества, разделенного на доли, не представляет никаких сложностей. Ключевое отличие от обычной продажи – необходимость наличия соглашения на проведение процедуры остальными совладельцами.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

При неуверенности в правильном составлении текста ДКП, лучше обратиться к юристу. Однако с 2017 года ужесточились требования по удостоверению сделок.

Но это мера предусмотрена для защиты интересов детей, которые часто нарушают взрослые. За гарантированность безопасной сделки следует заплатить нотариусу по тарифной сетке.

При продаже доли ребенка лучше сразу обеспечить его другой жилплощадью, а в противном случае могут ожидать неприятности с опекой.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-esli-ona-v-dolevoj-sobstvennosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.