Задаток остается
Содержание
- 1 Задаток: возвращается или нет в 2019 году? В каких случаях?
- 2 Аванс и задаток при покупке квартиры – чем отличается один от другого, плюсы и минусы каждого
- 2.1 Задаток при покупке квартиры – определение по ГК РФ, преимущества и недостатки для сторон сделки
- 2.2 Главные преимущества задатка кроются в его функциях
- 2.3 Что касается недостатков, то можно выделить такие финансовые последствия:
- 2.4 Чем аванс отличается от задатка – плюсы и минусы каждого вида предоплаты
- 2.5 Если сравнивать аванс и задаток, то можно выделить несколько преимуществ:
- 2.6 Правила оформления договоров аванса и задатка при купле\продаже недвижимости
- 2.7 Какую сумму аванса или задатка при покупке недвижимости передать продавцу?
- 2.8 Отличие обеспечительного платежа от аванса и задатка
- 2.9 Если нарушений обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительным платежом после окончания срока действия договора могут распорядиться несколькими вариантами:
- 2.10 Различают несколько типов обеспечительных платежей:
- 2.11 Что лучше передать продавцу при покупке квартиры – обеспечительный платеж, аванс или задаток, что смотреть в договоре?
- 2.12 Составление расписки продавца о получении аванса или задатка от покупателя
- 2.13 При составлении документа учитывайте такие правила:
- 2.14 Что делать, если предоплату после расторгнутой сделки не возвращают
- 2.15 Если вы считаете, что закон на вашей стороне, то следуйте такой простой инструкции:
- 3 Блоги профессионалов на «Ведомостях»
- 4 Можно ли вернуть задаток при покупке квартиры
- 4.1 Чем отличается аванс от задатка
- 4.2 В чем особенности задатка
- 4.3 Потеря задатка при невыполнении обязательств
- 4.4 В каких случаях задаток возвращают
- 4.5 Что такое невозможность выполнения обязательств
- 4.6 Задаток или аванс платится при покупке квартиры?
- 4.7 Возвращается или нет задаток при покупке квартиры?
- 4.8 Как вернуть задаток за квартиру через суд
- 4.9 Как работает закон о задатке в договорах ДДУ
- 4.10 Заключение: Задаток или аванс — что выбрать?
Задаток: возвращается или нет в 2019 году? В каких случаях?
Перед покупкой квартиры стороны обговаривают в устной форме условия продажи и окончательную цену.
Покупатель знакомится с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверяет паспорта собственников.
Заказывается свежая выписка из ЕГРН и объект проверяется на наличие или отсутствие обременений и ограничений. После проверки составляется предварительный договор и соглашение о задатке.
Что такое задаток
Для понимания необходимо уяснить правовое определение задатка. В российском законодательстве соответствующий термин изложен в статье 380 ГК, п.1.
По сути, это гарантийный платеж, служащий причиной того, что покупатель и торговец не откажутся от контракта при возникновении более выгодных предложений.
Если товар был отдан покупателю, то переведенная предварительная сумма фактически признается предоплатой.
При составлении документа купли-продажи автомобиля, недвижимости, земельного участка или иного имущества, необходимо письменно закрепить наличие или отсутствие предварительного обеспечительного платежа. В противном варианте, при разрешении конфликтной ситуации через суд, переданные финансовые ресурсы признаются авансом и подлежат возврату физическому или юридическому лицу.Факт передачи наличных денежных ресурсов подтверждается распиской.
Сумма, размер задатка, залога при покупке квартиры
В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.
В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».
Пример: Квартира может стоить 3 миллиона 250 тысяч рублей. 1% от это суммы – это 32,5 тысячи. В подобной ситуации обычно округляют до 30, 40 или 50 тысяч рублей.
В некоторых ситуациях продавец может попросить сумму больше, чтобы успеть до окончания сделки купли-продажи решить какие-то финансовые проблемы с данной квартирой. Например, оплатить долги по коммунальным платежам или узаконить перепланировку. Все это тоже обсуждается и нередко покупатель может согласиться заплатить больше задатка, но при этом снизить общую стоимость квартиры.
На каких условиях оформляется
Стороны, придя к предварительному устному соглашению о необходимости перечисления обеспечительного перевода, оформляют письменный документ. Особенно часто необходимость гарантийного платежа возникает при покупке земли или недвижимости в ипотеку. Пункты договоренности о предварительном перечислении включают в себя:
- ФИО, данные паспорта всех участников сделки.
- Причину передачи гарантийного платежа.
- Сумму передаваемых финансовых ресурсов.
- Общий объем сделки.
- Срок, в течение которого должен быть перечислен основной платеж и передан товар.
Важным пунктом контракта является указание на то, что вносимая сумма — часть общего торгового контракта. Согласно Гражданского Кодекса РФ, при отказе потенциального выгодоприобретателя от сделки, задаток не возвращается. Если от контракта отказывается продавец, то возврат задатка осуществляется в двойном размере.
Задаток должен иметь письменное сопровождение
Сроки
Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.
Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.
Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.
Справка о временной нетрудоспособности работника — узнайте, как ее получить. Правильный расчет заработной платы очень важен. Узнайте о важных нюансах этого процесса в нашей профессиональной статье.
Если вас отправили в командировку в выходные, то вам нужен наш материал!
Когда задаток подлежит возврату
Возвращается залог или нет, зависит от итогов соглашения. Практика показывает, что клиентов, передумавших приобретать жилье, интересует вопрос, как вернуть задаток за квартиру. По закону, гарантийный платеж возвращается в паре случаях:
- Когда сделка аннулирована по причинам, независящим от воли участников.
- Приобретение дома, машины или иного ценного имущества, за который был внесен задаток, не состоялось из-за нарушений условий договора продавцом.
Аннулирование договора всегда имеет веские причины. Это может быть стихийное бедствие, уничтожившее объект продажи.
Если деньги были внесены как гарантия при продаже с молотка, то его можно вернуть. Возврат задатка по аукциону – рядовая, ординарная процедура, не требующая судебного вмешательства.
Если публичные торги не состоялись, то финансы возвращаются на счета участников с помощью стандартной банковской проводки. Возвращаются средства, перечисленные проигравшими аукцион участниками.
Когда предполагаемый субъект торгов решает отказаться от аукциона, до наступления определенного срока ему будет возвращен залог. Если отказ произошел после указанной даты, задаток не возвращается.
Средства победителя переводятся в счет оплаты по заключенному договору. Вопросы использования финансового обеспечения на торгах регламентируются 448 статей ГК. Если по истечении оговоренного времени организатор аукциона затягивает завершение сделки или отказывает, тем самым нарушая права участника, то аукционер должен возвратить внесенные денежные средства в двойном объеме.
Источник: https://advokatymurmanska.ru/drugoe/zadatok-vozvrashchaetsya-ili-net.html
Аванс и задаток при покупке квартиры – чем отличается один от другого, плюсы и минусы каждого
При приобретении объекта недвижимости продавцу могут быть переданы в качестве предоплаты денежные средства. Их следует оформлять правильно, согласно букве закона, иначе могут возникнуть негативные финансовые последствия для обеих сторон.
Рассмотрим, как оформлять предоплату при покупке квартиры.
статьи:
Задаток при покупке квартиры – определение по ГК РФ, преимущества и недостатки для сторон сделки
Понятие «задаток» четко регламентировано ГК РФ. Согласно статье 380, 381 ГК РФ, задаток представляет собой определенную сумму денежных средств, которую покупатель передает продавцу в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана
Передача задатка происходит с сопровождением подтверждающей документации – например, с оформлением договора купли-продажи или расписки.
Главные преимущества задатка кроются в его функциях
- Задаток — это определенного рода гарантия.
Задаток, как правило, гарантирует, что покупатель собирается приобретать что-либо у продавца, а продавец, в свою очередь, не будет искать других покупателей
- Также задаток может доказывать совершение сделки купли-продажи.
- Задаток может исполнять функцию обеспечения условий договора.
Это – важные преимущества для сторон сделки.
Что касается недостатков, то можно выделить такие финансовые последствия:
- В случае, если сделка не состоялась по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Таким образом, покупатель потеряет деньги, и ему их никто не вернет.
- В случае, если сделка не состоялась в указанный срок по вине продавца, то он обязан вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере. Об этом свидетельствует статья 381 ГК РФ.
Как правильно составить договор задатка при купле-продаже квартиры – готовый бланк для скачивания и образцы документа
Получается, что задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон.
Негативные последствия могут наступить для каждого участника сделки, в зависимости от того, кто повлиял на ее расторжение.
Чем аванс отличается от задатка – плюсы и минусы каждого вида предоплаты
Четкого понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, но есть некоторое упоминание. Считается, что если при внесении предоплаты стороны прямо не указали в договоре или соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму, как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).
Получается, аванс — это денежная сумма предоплаты, которую покупатель передает продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции.
Если сравнивать аванс и задаток, то можно выделить несколько преимуществ:
- При расторжении сделки аванс возвращается покупателю.
- Отсутствуют финансовые последствия. Стороны не будут выплачивать убытки, не потеряют денежные средства.
Как правильно составить договор аванса при купле-продаже недвижимости
Недостатком является отсутствие обеспечительной функции. Граждане, участвующие в сделке, могут отказаться от своих дальнейших обязательств. Гарантии никакой нет, что продавец не будет искать других покупателей, а покупатель – не откажется приобретать что-либо, согласно договору или соглашению.
По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон.
Правила оформления договоров аванса и задатка при купле\продаже недвижимости
При составлении договора предоплаты граждане должны учитывать такие правила:
- Договор может быть составлен в произвольной письменной форме.
- В договоре обязательно прописывается, кто выступает участником сделки. Это могут быть физические лица, либо представители, либо агентство недвижимости, юрлицо.
- Договор может быть составлен и заверен у нотариуса, но это необязательное условие и требование. Если вы обратитесь к нашим юристам или нотариусу, вы избежите ошибок при заключении сделки. Кроме того, профессиональное лицо подтвердит факт передачи денежных средств. Риск расторжения сделки с юристом или нотариусом минимален.
- В документе должны быть обозначены все сведения о продавце и покупателе, их личные данные, информация из паспорта, документа, удостоверяющего личность, адресные данные.
- Информация об объекте купли-продажи должна быть также указана в договоре.
- Обязательна сумма аванса или задатка. Строгих правил в определении суммы нет, все отдается на усмотрение участников сделки.
- Дата и способ оплаты тоже должна быть зафиксирована в договоре. Лучше прописать, что стороны подтверждают передачу средств распиской.
- Также документально можно зафиксировать ответственность, которая может наступить для каждой стороны в связи с неисполнением обязательств.
- Срок заключения основного договора купли-продажи. Многие забывать о нем, но лучше прописать, когда должна быть совершена сделка купли-продажи окончательно.
Любые дополнения, условия вы можете включить в договор. В конце документа обязательно должны стоять подписи сторон.
Какую сумму аванса или задатка при покупке недвижимости передать продавцу?
Сумму аванса или задатка участники сделки должны определить самостоятельно.
Как правило, предоплата составляет символическую сумму в пределах 20 000 — 100 000 руб., не более.
Обычно опираются на стоимость объекта недвижимости. Например, если стоимость жилья – в пределах 1 000 000 руб., то задаток оставляют в размере 50 000-100 000 руб. Если же стоимость жилья меньше 1 миллиона, то размер предоплаты уменьшен.
Учитывайте также вид предоплаты и причину, по которой продавцу необходимы средства. Так вы сможете избежать риски невозврата денег.Если причина веская, то стоит оформить предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше – в присутствии юриста или нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится, или платеж вернут в случае расторжения сделки.
Отличие обеспечительного платежа от аванса и задатка
Об обеспечительном платеже можно подробнее узнать из ГК РФ:
Статья 381.1 раскрывает понятие обеспечительного платежа, а также указывает на случаи, когда он может быть применен.
Статья 381.2 рассказывает об имуществе, которое может выступать обеспечительным платежом.
Обеспечительный платеж представляет собой денежные средства или имущество, вещи, ценные бумаги, которые могут быть переданы одной из сторон договора. В случае, если участник сделки нарушит обязательства, то переданный платеж будет засчитан в счет их погашения.
Если нарушений обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительным платежом после окончания срока действия договора могут распорядиться несколькими вариантами:
- Вернуть владельцу, который уплатил его.
- Переквалифицировать в другой вид платежа, например, аванс, задаток и т. п.
- Оплатить из него убытки.
Таким образом, обеспечительным платежом выступает взнос, выраженный в денежной форме, относящийся к двустороннему обязательству по выплате возможных убытков или неустойки.
Различают несколько типов обеспечительных платежей:
- Возвращаемый полностью. Самый распространенный вид обеспечительного платежа, который носит характер залога, хоть таковым и не является.
- Выплачиваемый при возникновении неустойки. Сумма неустойки высчитывается из обеспечительного платежа.
- Выплачиваемый в счет кредита или арендной платы. Обычно это окончательный платеж, который также высчитывают из обеспечительного платежа.
Обратите внимание, что обеспечительный платеж не может рассматриваться, как аванс, залог или задаток.
Он обеспечивает возможность продавца погасить свои потери, если они возникнут в дальнейшем. Такой платеж схож со страховым взносом.
Преимущество обеспечительного платежа, в отличие от аванса или задатка, заключается в простоте его применения. Это – выгодный вид обеспечения, страхующий продавца и покупателя от всевозможных рисков.
Например, по сравнению с залогом, он не требует обращения взыскания на имущество с вытекающей из этого длительной и сложной процедурой.
Что лучше передать продавцу при покупке квартиры – обеспечительный платеж, аванс или задаток, что смотреть в договоре?
Обратите внимание на такие рекомендации юристов при заключении договора купли-продажи и передачи аванса, задатка, обеспечительного платежа.
- Если вы собираетесь передать в залог имущество, ценные вещи, бумаги, акции, облигации, то следует оформлять документы с обеспечительным платежом.
- В договоре обязательно следует указать условие о возврате обеспечительного платежа, в полном или частичном размере.
- На случай, когда действие договора потеряет силу, следует прописать – будет ли обеспечительный платеж засчитан в счет выполнения договорных обязательств.
- Если вы передаете денежные средства продавцу, то лучше оформить их, как задаток. Лучше зафиксировать в договоре, при каких случаях задаток может быть возвращен покупателем.
- Если вы думаете, что в будущем могут возникнуть вопросы с неустойкой, убытками, то следует оформлять обеспечительный платеж.
- Если вы уверены в чистоте сделки, то можно передать денежные средства стороне в качестве аванса. Но в договоре следует это указать, а также не забыть о том, когда будет выплачена общая сумма за приобретаемое имущество.
- Если вы оформляете ипотечный кредит, то стоит рассмотреть вариант аванса или задатка.
- Если вы хотите перевести аванс в разряд задатка, то при передачи денежных средств продавцу оформите расписку.
По сути, каждая сторона должна решить сама, что же оформлять. Но главное в этом вопросе — обоюдное согласие всех участников сделки.
Составление расписки продавца о получении аванса или задатка от покупателя
Расписка — не менее важный документ при передачи денежных средств продавцу. Покупатель может попросить продавца зафиксировать факт передачи денег, в этом нет ничего страшного. Если продавец отказывается, стоит проверить чистоту его намеренностей в реализации имущества, например, сделать запрос в ЕГРН и проверить выписку на наличие различного рода обременений.
Подтверждает факт передачи денег не только расписка, но и договор. Однако, если в договоре не указывается этот нюанс, то следует составлять расписку.
Ипотека на новостройку – поэтапная инструкция оформления квартиры в собственность
При составлении документа учитывайте такие правила:
- Написать расписку должен продавец.
- Расписка оформляется не на ПК, а пишется собственноручно в присутствии покупателя.
- В расписке должны быть обозначены все важные сведения о каждой стороне.
Это паспортные данные, ФИО, дата рождения продавца и покупателя, их серия, номер, паспорта, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации.
- Также в документе обозначается сумма, которую передает покупатель продавцу.
- Следует также указать, что деньги передаются по договору.
- Дата ставится в тот момент, когда деньги передаются. Не позже, не раньше.
- Подписи сторон должны стоять такие, как в паспорте.
Если же в договоре есть пункт о получении денег, то стороны могут расписаться в нем – и написать, что денежные средства в конкретном размере были получены.
Что делать, если предоплату после расторгнутой сделки не возвращают
Решить вопрос с возвратом предоплаты может суд.
Если вы считаете, что закон на вашей стороне, то следуйте такой простой инструкции:
- Сообщите продавцу о требовании вернуть предоплату. Лучше направить письмо на адрес проживания продавца. В письме укажите, по какой причине вы желаете вернуть средства.
- Получите от продавца письменный ответ. Его следует подать с иском в суд.
- Напишите исковое заявление.
В нем распишите кратко и понятно, когда была оформлена сделка, кем, какие обстоятельства повлияли на расторжение договора и на возврат средств.
- Приложите копии документом к иску и направьте в судебные органы.
- Участвуйте в заседаниях суда. Если вы не хотите приходить в суд, то обратитесь к нашим юристам.
Они выстроят продуманную защиту в суде и представят там ваши интересы и права.
- Получите решение суда, исполнительный документ.
- Обратитесь с исполнительным листом в службу судебных приставов.
- Дождитесь выплаты.
Практически всегда, если все сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Но если у вас есть сомнения, лучше поручить это дело опытному и квалифицированному юристу.
Остались вопросы? Просто позвоните нам:
Источник: https://pravo812.ru/useful/1364-avans-i-zadatok-pri-pokupke-kvartiry-plyusy-i-minusy.html
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса. Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя.
Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму – на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки.
А если покупатель по каким-либо причинам откажется от сделки? Скорей всего, денег своих он никогда больше не увидит – это предусмотрено в договорах купли-продажи.
И когда пытаешься объяснить им, что договор – это «продукт непротивления сторон» (Ильф, Петров), и объясняешь свою позицию, ответ, как правило такой: «Мы ничего не можем сделать, это форма договора, составленная нашими юристами».
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.4.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) Статья 381.
Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.2.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.Для справки ст. 416 – невозможность выполнения обязательств по независящим от сторон причинам.
И хорошо, если аванс принял продавец – в этом случае у покупателя больше шансов вернуть свои деньги при расторжении сделки. Но чаще бывает, что агентства деньги берут сами.
При этом они почти всегда отказываются показать договор с продавцом, на основании которого они взяли деньги. Причины самые разные – коммерческая тайна, запрет юристов, отсутствие руководителей и т. д.
Хотя по закону продавец должен выдать принимающей деньги стороне нотариальную доверенность на конкретное лицо.
А между тем причин выйти из сделки у покупателя гораздо больше, чем у продавца. Чаще всего такими причинами становятся несоответствия в документах на собственность. К примеру, если квартира была приватизирована до 1998 г.и в ней проживали несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, то выросшие сейчас дети имеют право в судебном порядке получить эту квартиру независимо от того, сколько добросовестных приобретателей ею владели.
Поэтому необходимо обязательно проверить, как велась приватизация квартиры.
Кроме того, если продавец показывает вам паспорт, где его паспортные данные не соответствуют паспортным данным в документах о собственности на квартиру, проверьте, по каким основаниям он менял паспорт и сколько раз. И тем более проверьте регистрацию брака.
В нашей практике был случай, когда продавец «вспомнил», что состоял в браке на момент приобретения квартиры, за несколько часов до сделки и пообещал привезти нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры.
И как проверить, эта женщина являлась бывшей супругой или просто знакомая подъехала друга выручить? Если на сделку пришел продавец и заявил, что, приобретая эту недвижимость ранее, в зарегистрированном браке не состоял, попросите подтвердить его это документально.
Например, архивной выпиской из органов ЗАГС, а не нотариальным соглашением.
Таким образом, как только вы видите несоответствие данных в документах или вам отказываются предоставить ту или иную справку и у вас нет надежного специалиста, который все документы может проверить, вы отказываетесь от сделки. Но при этом не возвращают не только ваш аванс, но и не компенсируют потраченное время и силы на проверку документов.
Какой же выход из создавшейся ситуации? Национальный союз защиты прав потребителей в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать следующий пункт: «Если сделка по отчуждению объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца.
Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере».
Такой пункт поможет вам вернуть свои деньги, если вы вдруг решили отказаться от покупки квартиры, которая продается через агентство.Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/10/12/660582-zadatok-pokupku-kvartiri
Можно ли вернуть задаток при покупке квартиры
Стороны, договариваясь друг с другом, часто прибегают к предварительной оплате частичной оплате еще не совершенной сделки.
Например, подписывая договор на поставку партии обуви, получатель может перевести поставщику авансом всю сумму (или её часть) до выполнения им встречных обязательств, то есть передаче товара.
Заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости, покупатель даёт задаток продавцу в качестве гарантии того, что сделка состоится. Обратите внимание, что в первом случае употреблён термин “аванс”, а во втором — “задаток”.
Случайно ли это? По смысловому значению, как сумма, выплаченная наперёд, оба слова — синонимы. Однако в юридическом смысле — это разные понятия. Задаток и аванс — в чем разница?
Чем отличается аванс от задатка
Аванс не является правовой категорией. Можно найти определение аванса в словарях, но его не найти в законодательстве.
Это всего лишь предварительный платёж в счёт стоимости товара или услуги, не возлагающий на стороны обязательство исполнения.
При разрыве договора и еще невыполненных обязательствах аванс как правило возвращается.
Примеры авансов в жизни повсюду:
- работодатель выплачивает деньги в счёт зарплаты наперед, но если он уволит работника, аванс будет высчитан из остатка з/п последнего (в том, случае, если тот не успеет отработать его);
- налоговые платежи можно осуществлять заранее согласно п. 3, ст. 58 НК РФ, но за нарушение порядка уплаты авансовых платежей лицо к ответственности по налоговому законодательству не привлекут, хотя могут начислить пеню за просрочку;
- покупка товара в интернете оплачивается авансом, но покупатель вправе возвратить товар и вернуть деньги.
Аванс используют в мелких и средних по величине платежах. Он не имеет большого значения (то есть без него можно вполне обойтись), и не требует составления отдельного письменного соглашения о его внесении в письменной форме.
В чем особенности задатка
Хотя оба способа (аванс и задаток) являются предварительной оплатой, у задатка, помимо функций предоплаты, есть ещё две важные особенности: он является доказательным фактом сделки и обеспечивает её выполнение. Это заложено в ст. 380 ГК РФ. Однако такие функции имеются только у задатка, о котором заключено письменное соглашение, при этом совершенно не важно, большая сумма вносится предварительно или нет.
- В отсутствии письменного подтверждения задаток играет роль ни к чему не обязывающего аванса.
- Задаток, по соглашению сторон, выступает гарантией заключения конечного договора, условия которого содержатся в предварительном договоре.
Потеря задатка при невыполнении обязательств
Задаток регулирует ответственность сторон при прекращении либо невыполнении обязательств. Статья 381 ГК доходчиво объясняет, возвращается или нет задаток при невыполнении взятых на себя обязательств.
Обеспечительная роль задатка в том, что виновная в срыве договора сторона понесет денежную потерю: задаток либо теряется плательщиком в случае его вины, либо возвращается получателем в двойном размере, если он виноват в неисполнении договора. И в этом главное отличие задатка от аванса.
Потеря предварительно внесённой суммы — не единственная мера обеспечения исполнения взятых обязательств: виновная сторона по умолчанию обязана возместить убытки пострадавшей, за исключением случая, когда договор не предусматривает этого условия.
В каких случаях задаток возвращают
Но утрата задатка происходит не всегда:
Если договор расторгается до начала его выполнения, по взаимному согласию сторон, или в случае невозможности его выполнения, согласно статье 416 ГК, то задаток подлежит возврату.
Что такое невозможность выполнения обязательств
- Ст. 416 признает исполнение договора невозможным при обстоятельствах, за появление которых ни одна из сторон не несёт ответственности.
- Но если должник (то есть получатель предварительно уплаченной суммы) не может исполнить обязательства по вине кредитора (плательщика этой суммы), то последний не вправе потребовать возврата выплаченных по обязательству средств.
Невозможность исполнения обязательств возникает в следующих случаях:
- На основании постановлений государственных органов власти или ОМСУ (ст. 417 ГК РФ), но:
- обязательства должника должны быть исполнены, если запретительные акты приняты властями по его непосредственной вине, то есть все выплаченное кредитором, необходимо будет возвратить;
- при отмене постановления властей или признании их недействительными, выполнение обязательств возобновляется, если только кредитор за это время не успеет сам отказаться от выплаты суммы, или в договоре не сказано другого.
- Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ): смерть должника или кредитора, без которых обязательства не могут быть исполнены в силу неразрывной связи с личностью умершего и требования его личного участия.
- Ликвидация юридического лица (должника или кредитора), на основании ст. 419 ГК РФ.
Задаток или аванс платится при покупке квартиры?
Учитывая значимость и важность сделки при покупке квартиры платится именно задаток. Он считается денежным залогом, гарантирующим, что покупатель не откажется от своих намерений. В то же время задаток обязывает и продавца не передумать и прекратить поиски других клиентов.
Так как вносится сумма крупная, необходимо составить письменный документ о передаче задатка от одной стороны к другой, желательно заверив его у нотариуса. Это необходимо:
- чтобы не потерять свои деньги;
- подтвердить достоверность сделки;
- обеспечить исполнение договора купли-продажи (без письменного соглашения предоплата будет считаться авансом и не будет играть никакой юридической роли).
Возвращается или нет задаток при покупке квартиры?
Ответ подсказывает ст. 381 ГК:
- Если покупатель, уплатив денежный залог, вдруг найдёт более выгодный для себя вариант, и откажется от сделки, то он теряет свой задаток.
- Если продавец, взяв задаток, передумает продавать своё жильё или решит продать его другому лицу, он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.
Важно! Задаток при покупке квартиры возвращается, если исполнение обязательств между сторонами ещё не началось, и они взаимно договорились о том, что договор подписан не будет, либо возникли другие обстоятельства, не зависящие от обеих сторон, перечисленные в ст. 416 — 419 ГК РФ.
Другими словами, возврат задатка при покупке квартиры возможен, если стороны встретились, договорились, но потом и покупатель, и продавец решили, что им эта сделка не нужна, и никто не успел предпринять никаких действий. В остальных случаях попытку возврата задатка приходится делать через суд.
Как вернуть задаток за квартиру через суд
Не всегда ясно, что считать началом исполнения обязательств в сделках с недвижимостью. Юридически обязательства сторон вступают в силу только после подписания договора купли-продажи, но фактически и покупатель, и продавец приступают к исполнению задолго до этого:
- упаковывают вещи;
- освобождают помещение;
- открывают банковские ячейки для расчёта;
- подготавливают документы на недвижимость;
- подыскивают жилье взамен проданного и вносят за него в свою очередь задаток.
Отправной точкой отсчета начала исполнения обязательств можно считать составление предварительного договора с указанием срока заключения основного договора и залоговое соглашение о задатке.
То есть стороны, подписывая предварительный договор, как бы отсекают себе путь назад и предусматривают возможную потерю задатка. Но опять же: предварительный договор помогает сторонам прийти к консенсусу и подготовить будущую сделку, но юридической силы при этом не имеет.
Общие выводы следующий:
- Добиться возврата задатка при приобретении квартиры до подписания основного договора купли-продажи легче, если не было заключено предварительное соглашение.
- Возврат задатка в судебном порядке возможен, если кредитор сумеет доказать, что никаких реальных шагов в исполнении своих обязательств стороны не успели принять.
- Однозначно вернуть задаток после расторжения уже подписанного договора нельзя, если вина за прекращение обязательств лежит на покупателе.
Как работает закон о задатке в договорах ДДУ
Ещё одна непонятность — это статья 419 ГК, юридически позволяющая прекращать свои обязательства после ликвидации фирмы, то есть при банкротстве. Это может стать лазейкой для застройщиков.
При составлении договора долевого участия дольщик выплачивает средства за квартиру застройщику в качестве предоплаты. Различия между такой предоплатой и обычным задатком при покупке вторичного жилья, конечно, есть.
Хотя бы потому, что застройщик требует полной предоплаты.
Но юридически у предоплаты в ДДУ имеются все три особенности задатка плюс тот факт, что предварительная оплата в ДДУ всегда подтверждается документально, значит её можно считать именно задатком, а не авансом.
Признание фирмы банкротом позволяет ей уйти от ответственности перед дольщиками и не возвращать предоплату.
Это проще пареной репы — с кого спрашивать, когда фирмы нет?
Формально интересы дольщика защищены законом, и любой суд признает неправомерность потери денег ни в чем не повинных людей:
- Заводится дело о банкротстве застройщика.
- Открывается исполнительное производство, и активы застройщика выставляют на аукционы.
- Всех кредиторов-дольщиков поместят в реестр с указанием очередности.
Вопрос — сколько времени придётся ждать дольщикам возврата денег, и вернут ли они их полностью?
Внимание! С первого июля 2019 г. застройщикам запретят привлекать для строительства средства граждан.
Заключение: Задаток или аванс — что выбрать?
Задаток защищает и подстраховывает сделку и обладает юридической силой:
- возможность потерять деньги дисциплинирует стороны в выполнении обязательств;
- при обстоятельствах, не зависящих от воли сторон, и при требованиях возвратить предоплату до начала действия договора, задаток может быть возвращён;
- использовать такой вид предоплаты следует при значимых сделках, например, с недвижимостью, и только на основе письменного соглашения.
Аванс не накладывает никакой ответственности на участников договора, и может быть возвращен в любое время, если, конечно, условия его получения не реализованы:
- например, полученный на эти деньги товар уже продан;
- работник перед увольнением успел отработать положенное количество часов и т. д.
Использовать аванс можно при покупках по договорам, в интернете, при оплате услуг.
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/yurist/zadatok-i-avans-raznica.html