Задаток при покупке квартиры украина

Как правильно составить задаток покупателю квартиры

Задаток при покупке квартиры украина

Иметь в собственности своё жилье желает каждый из нас. Одним из способов приобретения жилья, в частности, квартиры, является сделка купли-продажи.

При покупке квартиры мы часто слышим такое слово как «задаток», без которого не обходится ни одна сделка купли-продажи. Но зачастую многие покупатели путают «задаток» с понятием «аванса». Поэтому в данной статье речь пойдет именно о «задатке», его определении и значимости для покупателя.

Итак, что такое «задаток»?

В соответствии с нормамиГражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения.

Таким образом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств, так сказать, гарантия выполнения обязательств со стороны продавца,что немаловажно для покупателя. Поскольку в случае нарушения обязательств со стороны продавца, задаток покупателю возвращается в двойном размере. В случае же невыполнения обязательств самим покупателем, внесённая им сумма задатка остается у продавца.

НО! Возмещение покупателю задатка в двойном размере будет возможно лишь в том случае, когда, во-первых, договорные отношения между покупателем и продавцом оформлены в соответствии с требованиями гражданского права, а именно в письменной форме (ст. 547 ГК Украины), а во-вторых, когда при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма, которая передаётся продавцу, является задатком, иначе в противном случаем это будет аванс.

Как оформить передачу «задатка», чтобы в последствии не оказаться и без квартиры, и без денег?

Нередкими на практике есть случаи передачи задатка по заключённым «юридически незащищённым», на мой взгляд, договорам о задатке, договорам о намерениях, либо же вообще на основании простых расписок. Все это в последствии приводит к затяжным судебным процессам, решения по которым принимаются далеко не в пользу покупателя.

В какой форме оформить передачу задатка?

Исключительно вписьменной форме. Причём, речь не идет о банальной расписке о получении денежных средств.

Расписка в данном случае не будет допустимым доказательством оформления сделки по обеспечению обязательства в письменном виде.

Иными словами, условие о задатке необходимо прописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, а также сделку о задатке можно оформить путём заключения дополнительного соглашения к основному договору.

Читайте статтю: Попередній договір і визнання права власності: судова практика і доктрина

Какие документы необходимы для оформления задатка?

Как уже говорилось ранее, юридически правильным способом оформления задатка является либо его указание в основном договоре, либо же в допсоглашении к основному договору купли-продажи квартиры.

Поэтому неотъемлемым этапом оформления задатка является непосредственно наличие полного пакета документов как на объектнедвижимости, так и документов, удостоверяющихполномочность прав сторон данной сделки (продавца и покупателя).

Итак, покупатель от продавца должен запросить:

  • оригинал паспорта и идентификационного кода;
  • оригинал правоустанавливающих документов на квартиру (это может быть договор дарения, свидетельство о права на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, нотариально удостоверенныйдоговор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, решение суда, информационная справкас Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество);
  • документы по технической характеристике объекта (справка БТИ). Перепроверьте данные с правоустанавливающими документами, так как нередкими бывают случаи, когда былапроведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие с действующим законодательством –нет документов от органов архитектурно-строительного контроля, объект не введён в эксплуатацию, информация соответственно не нашла своего отображения в государственных реестрах, что в последствии может стать камнем преткновения, увеличивающим как материальную сторону сделки, так и её часовые рамки;
  • документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачный договор);
  • информацию о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в данной квартире (поскольку процедура выписки несовершеннолетних детей более долгая и требует согласования с органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительной власти).

Более того, Вы также можете самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т.ч.

наличие обременений по имуществу) через Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортные данные), так и по адресу объекта (квартиры), и это, в свою очередь, будет на порядок дешевле услуг нотариуса, который также это сможет перепроверить в момент совершения сделки купли-продажи (https://kap.minjust.gov.ua/).

Немаловажной может быть информация о наличии судебных споров по объекту. В данному случае можно поискать информацию в Едином реестре судебных решений. Единственное, что данные физлица (его Ф.И.О.

) в открытом доступе отсутствует, но по адресу и идентификационным данным объекта недвижимости можно попробовать промониторить данные (поисковая система очень проста в использовании:http://www.reyestr.court.

gov.ua/).

В момент оформления задатка покупателю при себе же необходимо иметь паспорт и идентификационный код, документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке либо о его расторжении).

Сопоставьте данные, указанные в документах, удостоверяющих личность продавца, с данными, указанными в правоустанавливающих документах, наличие дописок, описок, и т.д.

Существуют ли законодательно установленные сроки, в течении которых необходимо передать задаток?

Действующим законодательством не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка. Это всё оговаривается сторонами (покупателем и продавцом).

На совершении сделки влияют как объективные, так и субъективные причины, а задаток в данному случае является способом обеспечения сделки.

К причинам, которые влияют на сроки, можно отнести фактическую готовность всех документов на квартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствии долгов, выписки с квартиры и т.д.).

Главное в данному случае –указать все эти моменты в договоре, поскольку в случае невыполнения обязательства, каждая из строн несёт ответственность (покупатель лишится суммы задатка, а продавцу придётся вернуть его в двойном размере).Желательно прописать в договоре отдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которых речь о штрафных санкциях идти не может.

В каком размере должен быть передан задаток?

Как и в случае со сроками передачи задатка, законодательством не предусмотрено его чёткого размера. Исходя из практики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% (редко) стоимости квартиры.

Но необходимо учитывать, что на стоимость квартир в целом может повлиять ситуация на рынке недвижимости, в частности, квартиры могут вырасти в цене, и в таком случае, продавцу может быть не выгодно выполнять условия договора по уже договорённой цене, а проще вернуть задаток даже в двойном размере, но при этом остаться в плюсе при продаже квартиры за более высокую цену, а Вам придется искать другие варианты, возможно даже менее привлекательные.

Срок передачи задатка в свою очередь может сыграть на руку продавцу.

Так, в случае продажи объекта недвижимости, владение которым осуществляется на протяжении 3 лет, доход от данной сделки не облагается налогом, при условии совершения сделки в течении отчётного налогового года.

Поэтому в данном случае с позиции продавца Вам может быть предложено установить временные рамкив данном диапазоне (в зависимости от фактического срока владения квартирой).

Если обязательство не исполняется, что происходит с задатком?

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком урегулированы в статье 571 ГКУ.

В частности, если нарушение обязательства произошло по вине должника – задаток остаётся у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выражен в движимом имуществе). Кроме этого, частью второй ст.

571 ГКУ предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором.

Также следует обратить Ваше внимание на положение статьи 627 ГКУ, в соответствии с которой стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учётом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Поэтому, если в договоре Вы указываете, что в случае разрыва договора, сумма возмещения будет равна стоимости квартиры, это не противоречит свободе договора, другое дело, пойдёт ли на это продавец, понимая риски, и в любом случае, чтобы убытки были возмещены в таком размере, придётся для начала доказать, что они реально были причинены именно в такой сумме.

Необходимо ли нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств?

Условие относительно обязательного нотариального удостоверения сделок по обеспечению обязательств действующим законодательством не предусмотрено.

В свою очередь, вы имеете полное право потребовать нотариального удостоверения данной сделки, поскольку данное право Вам предоставлено в силу положенийп. 4 ст.

209 ГК Украины, согласно которому, по требованию физического или юридического лица любая сделка с его участием может быть нотариально удостоверена.

Кроме того, нотариальное удостоверение сделки по обеспечению обязательств возможно в случае, если условие о задатке прописано в самом содержании договора, обязательность нотариального удостоверения которого предусмотрена законодательством, а также в случае обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры путём составления и подписания дополнительного соглашения к основному договору. В таком случае, данное соглашение должно быть обязательно нотариально удостоверено в соответствии с требованиями ст.654 ГК Украины, согласно которой изменение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется, если иное не установлено договором или законом, или не вытекает из обычаев делового оборота.

Есть ли ещё варианты оформления задатка?

Вам предложили заключить договор о задатке, ссылаясь на положение ст. 6 ГК Украины (относительно права сторон заключить договор, непредусмотренный законодательством, и урегулировать взаимоотношения на собственный лад). В данном случае применять его к сделке купли-продажи квартиры нельзя.

Поскольку этой же статьёй установлены рамки таких действий, а именно стороны не вправе так поступать, если это прямо запрещено законом или противоречит сути отношений сторон.

Поэтому, заключение таким способом договора задатка противоречит его сути–задатком можно обеспечить только уже возникшее обязательство(ст. 570 ГК Украины).

Уплата задатка по договору о намерении (предварительный договор).

Ещё одним, на первый взгляд, довольно-таки юридически приемлемой формой оформления задатка, может быть договор о намерении (предварительный договор).

НО! Договор о намерении (предварительный договор) не относится к денежным обязательствам, он всего лишь предусматривает обязательства его сторон заключить в дальнейшем основной договор. А такое обязательство не является денежным и поэтому обеспечивать его задатком нельзя.

Залогом можно обеспечить только такое денежное обязательство, которое уже существует. К примеру, по договору купли-продажи квартиры денежное обязательство возникнет только после заключения такого договора и его государственной регистрации в соответствии с законом.

Поэтому, если вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций, как говорится, Praemonituspraemunitus, что в переводе с латыни означает«предупреждён — значитвооружён».

Волкович Ольга, Начальник отдела общей юридической практики, LEXLIGA Law Firm

Источник: https://protocol.ua/ua/kak_pravilno_sostavit_zadatok_pokupatelyu_kvartiri/

Хитрые тайны нехитрого задатка

Задаток при покупке квартиры украина

Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости.

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств является задаток. Это действенное средство защиты прав и серьезная гарантия выполнения обязательств.

Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий.

Для чего нужен задаток?

Ситуация на рынке недвижимости в Украине в настоящее время имеет весьма нестабильный характер. По словам экспертов, рост цен на столичную недвижимость связан в первую очередь со стремительным повышением спроса на нее, в то время как количество предложений остается ограниченным. Исходя из этой тенденции, могут возникнуть вполне обоснованные сомнения — как при покупке, так и при продаже недвижимости, потому что никто не знает, когда ожидать очередного скачка цен. С момента заключения договора купли-продажи, к примеру, квартиры, до момента, когда покупатель получит в собственность желанную жилую площадь, а продавец — оговоренную сумму, может пройти некоторое время. Это время на оформление сделки, регистрацию договора и осуществление прочих действий, предусмотренных законодательством и необходимых для купли-продажи объекта. Как застраховаться от того, что в течение этого времени одна из сторон в силу тех или иных причин внезапно изменит свое решение по поводу продажи или покупки объекта договора?Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. И задаток является одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств, используемых при заключении сделки.

Говорит Гражданский кодекс Украины…

В соответствии со статьей 570 Гражданского кодекса (ГК) Украины задаток — это денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих из него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения.

Задаток по своей природе призван выполнять три функции. Во-первых, он служит способом подтверждения существования обязательств.

Во-вторых — является способом расчета за объект, так как вносится за счет причитающихся из должника платежей.

Задаток выдается в счет предстоящих платежей по договору, то есть является средством частичного (или даже полного) выполнения основного денежного обязательства. К примеру, если покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. грн. вручил продавцу в качестве задатка 5 тыс. грн.

, то покупателю предстоит доплатить в последующем только 95 тыс. грн.

Третьей и основной функцией задатка является обеспечение выполнения обязательства. Кроме того, задаток — еще и мера ответственности за невыполнение обязательств, хотя законодательством это прямо не предусмотрено.

В соответствии с частью 1 статьи 571 ГК если сторона, давшая задаток (должник), нарушает основное обязательство, то задаток остается у кредитора, а должник соответственно теряет задаток.

Нарушение основного обязательства стороной, получившей задаток (кредитор), обязывает кредитора уплатить другой стороне двойную сумму задатка, то есть вернуть полученный задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

В случае если размер убытков превышает размер двойной суммы задатка, пострадавшая сторона вправе требовать погашения недостающей суммы. Согласно части 2 статьи 571 ГК сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер задатка, если иное не установлено договором.

Это означает, что убытки подлежат возмещению с зачетом суммы (стоимости) задатка. Например, если за нарушение договора отвечает сторона, предоставившая задаток, она должна возместить убытки только в части, превышающей сумму задатка.

В случаях, когда в нарушении договора виновна сторона, получившая задаток, другая сторона имеет право требовать уплаты двойной суммы задатка и, кроме того — возмещения убытков в части, превышающей однократную сумму задатка. Однако стороны вправе договориться об изменении данного общего правила.

Это можно предварительно установить в основном договоре (соглашении о задатке). Законодательство также не исключает случаев, когда задаток будет подлежать возврату в однократном размере. На основании части 3 статьи 571 ГК такое возможно в случае прекращения обязательства до начала его выполнения (например, по договоренности сторон, согласно статье 604 ГК) или вследствие невозможности его выполнения (например, в результате гибели вещи, которая составляет предмет основного обязательства, или в результате действия обстоятельств непреодолимой силы).

«Несущественные» детали

 Задаток является хорошим средством защиты прав и серьезной гарантией выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий для того, чтоб это соглашение могло иметь юридические последствия.

Во-первых, ГК требует заключать в случае с приобретением недвижимости договор о задатке только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток, и такую передачу уже можно удостоверить нотариально.

В обратном же случае, когда задаток дается до заключения основного договора, по закону он не имеет юридической силы, следственно, сторона, которая не выполнила свои обязательства, не несет предусмотренной законодательством ответственности. Возьмем, к примеру, случай из практики компании, чтобы рассмотреть, как решение таких вопросов происходит в жизни.

Покупатель и продавец подписали соглашение о задатке. По условиям этого соглашения продавец получил 3%, рассчитанных от суммы предполагаемой сделки. Однако вопреки договоренностям, основной договор с покупателем так и не был заключен.

Сначала продавец под разными предлогами откладывал момент совершения сделки, а после повышения рыночной стоимости объекта начал выдвигать новые условия с учетом новых цен. Покупатель, естественно, не согласился на такие условия и отказался заключать договор, потребовав возврата задатка в двойном размере.

Не дождавшись денег, покупатель обратился в суд с иском к фирме о взыскании двойной суммы задатка. Исследовав материалы дела, суд признал сделку недействительной — такой, которая не соответствует законодательству, и вынес решение о возврате суммы задатка, но в однократном размере.

Во-вторых, согласно статье 657 ГК договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и в соответствии с частью 3 статьи 640 Кодекса такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Для нотариального удостоверения такого договора необходимо получить справку-характеристику из БТИ. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и т. д. (об этой процедуре следует написать отдельную масштабную статью).

Выписку из реестра нотариус берет уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений относительно его реализации.

В соответствии со статьей 220, частью 2 статьи 215 ГК несоблюдение сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора влечет недействительность такого договора. А в соответствии с частью 2 статьи 548 этого Кодекса недействительность основного обязательства влечет недействительность сделки по его обеспечению, если иное не установлено ГК.

Таким образом, в случае недействительности договора купли-продажи недействительным также является и соглашение о задатке — следственно, оно не будет иметь никаких юридических последствий в случае невыполнения обязательств по договору.

В-третьих, при заключении договора купли-продажи и соглашения о задатке очень важно указать сумму, которая вносится именно как задаток. Если этого не сделать, задаток может быть расценен как авансовый платеж и ??тратит свое прямое назначение. Авансом является денежная сумма, которая вносится в счет предстоящих платежей за какие-либо товары или услуги. Аванс засчитывается в счет окончательного платежа при надлежащем исполнении договорного обязательства, но средством обеспечения выполнения этого обязательства не является.
Предварительный договор: забегая назад

Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным.

Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Предварительный договор: забегая назад Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным.

Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Итак, некоторые агентства практикуют применение предварительных договоров, которые предусмотрены статьей 635 ГК. Данная схема является более надежной, поскольку предварительный договор обеспечивает достаточную степень защиты. Из предварительного договора у сторон в??зникает обязательство заключить в будущем основной договор на установленных условиях. Каких-либо иных денежных обязательств предварительный договор не порождает. Денежное обязательство (обязательство оплатить имущество) появляется после заключения сторонами основного договора (договора купли-продажи).

И заключение предварительного договора дает право требовать в судебном порядке от стороны, которая отказывается от своих обязательств по заключению основного договора, возмещения убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора.

В таком договоре стороны могут установить обязательство до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры, определить существенные условия этого договора, а также установить взаимные права и обязанности, необходимые для заключения договора купли-продажи квартиры (такие, как обязанность до определенного срока обеспечить наличие надлежащим образом оформленного пакета документов на квартиру, приведение квартиры в оговоренное сторонами состояние и т. п.). По предварительному договору также может передаваться определенная сумма, которая будет служить гарантией продавцу недвижимости о намерениях покупателя купить ее. Особенно следует оговорить последствия незаключения в будущем договора купли-продажи и отобразить ответственность сторон.Итак, договор задатка будет обеспечивать выполнение обязательств по уже заключенному предварительному договору, а не по договору купли-продажи квартиры. Владимиров Александр

Размещено 29 июня 2011 104800

Источник: https://address.ua/soobshestvo/obzory/hitryie-tajnyi-nehitrogo-zadatka-19/

Задаток, предварительный договор и аванс при оформлении недвижимости

Задаток при покупке квартиры украина

Важным этапом покупки квартиры на вторичном или первичном рынке является оформление права собственности. Перед заключением основного договора купли-продажи следует внимательно ознакомиться с документами, узнать юридический статус жилья.

А чтобы соблюсти все договоренности и учесть интересы покупателя, а также продавца, была придумана простая схема. Перед основным договором стороны подписывают предварительный договор, либо вносят задаток или аванс за квартиру.

Нередко для упрощения и экономии времени составляются расписки.

Еще один важный момент: покупатели и продавцы не понимают разницы между задатком и авансом, путают данные варианты и подвергают себя дополнительной опасности. Зачастую риелторы настаивают на внесении задатка, но согласно законодательству Украины, это совершенно необязательный шаг. В сегодняшней статье мы подробно рассмотрим все юридические тонкости каждого из названных выше понятий.

Внимание: мы основываемся исключительно на актуальных нормативно-правовых актах нашей страны.

Основные термины

Задаток передается от покупателя продавцу в счет дальнейших платежей по основному договору. Он необходим для того, чтобы подтвердить намерение одной стороны заключить договор и продолжить отношения со второй.

Задаток стимулирует стороны к выполнению ранее заключенных договоренностей. Стоит помнить, что задаток уместен исключительно при подписании основного договора.

Без последнего в этом стимулирующем инструменте нет никакого смысла.

Аванс является предоплатой, которую покупатель передает продавцу с целью покупки недвижимости. При этом сумма считается частью будущей оплаты, но не несет стимулирующую функцию (но наличие аванса является фактом заинтересованности сторон).

Главное отличие двух платежных вариантов – именно отсутствие стимулирующей функции. В случае с задатком стороны при отказе от заключения основного договора несут материальные потери. Если покупатель отказывается от сделки – задаток остается у продавца.

А если отказывается продавец – покупатель получает обратно задаток в двойном размере. В данном случае этот инструмент защищает интересы двух сторон, что соответствует принципам правового государства.

Гражданско-правовые отношения основаны на принципах равенства и справедливости, а договор купли-продажи недвижимости как раз является документом, на который распространяются нормы Гражданского кодекса.

В случае с авансом у сторон нет никаких штрафных санкций за отказ от заключения основной сделки. Аванс возвращается покупателю в полном размере, даже если сделка была сорвана по его причине. А если отказывается продавец, тогда ему не нужно платить двойной аванс.

Как обезопасить сделку

Мошенники часто пользуются юридической неграмотностью людей и придумывают схемы с использованием задатка. Покупатели теряют задаток и не могут даже в суде вернуть собственные деньги.

Вот почему важно понимать некоторые тонкости оформления сделки. Задаток оформляется только в письменном виде, а аванс можно передать в письменном виде или даже при устной договоренности.

Задаток указывается в основном договоре.

Риелторы тоже используют лазейки в законодательстве, чтобы обманывать доверчивых покупателей. Они часто настаивают на составлении расписки, а не предварительного договора и основного договора. К тому же, часто происходит подмена понятий и стороны думают, что передают аванс, а на самом деле происходит передача задатка.

Важно следовать букве закона при оформлении любых отношений между физическими лицами. Задатком обеспечивается возникшее денежное обязательство. Это договор купли-продажи и обязательство полной оплаты стоимости. Если между сторонами идут активные обсуждения и нет единого мнения по важным вопросам, договор задатка заключать нельзя.

Как подготовить документ, который не будет противоречить юридическим нормам Украины? Для этого необходимо заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости и не использовать в нем слово «задаток».

В данном случае вместо задатка нужно прописать аванс и обязательно указать об отсутствии штрафных санкций при отказе от заключения сделки. Тогда авансовый платеж будет возвращен стороне в полном размере.

Для безопасности лучше использовать слово «гарантийная сумма» или «обеспечительная сумма условий сделки».

Для защиты интересов двух сторон сумма авансового платежа рассчитывается индивидуально. Здесь необходимо учитывать стоимость недвижимости и финансовые возможности покупателя. Обычно достаточно до 10% от полной цены квартиры. Также иногда оставляют 500-1000$.

Особенности подписания предварительного договора

Заключение предварительного, а затем и основного договора купли-продажи недвижимости у нотариуса – это наиболее безопасный и прозрачный способ приобретения жилья. Рассмотрим юридический документ более подробно.

Предварительный договор – документ, согласно которому подписавшие его стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости на обозначенных условиях. В данном случае переход права собственности пока еще не осуществляется. Но предварительный договор уже имеет юридическую силу и накладывает определенные обязанности, а также права на стороны.

Что следует вносить в предварительный договор:

  • детальную информацию о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные, идентификационный код);
  • информацию о точных сроках подписания основного договора с указанием места и времени;
  • указываются основные обязательства сторон до заключения основной сделки;
  • записывается точная стоимость и сам предмет договора (включая технические данные из БТИ, например, площадь недвижимости);

Ни в коем случае нельзя занижать стоимость квартиры, которую указывают в предварительном и основном договоре. Какая сумма передается при нотариусе продавцу – ту сумму и нужно указывать. При заключении предварительного договора необязательно, но желательно передавать аванс. В документе указывается кто и сколько передал. В обязательном порядке нужно оформлять договорные отношения у нотариуса. Специалист также проверяет собственников и стороны сделки.

Точная стоимость услуг нотариуса всегда индивидуальна и не зависит частник это или служащий государственной конторы.

В обязательном порядке при оформлении предварительного договора уплачивается госпошлина в размере 1% от суммы аванса. Небольшая сумма – это залог спокойствия и гибкие условия для обеих сторон.

В отличие от расписки неправильно заполнить предварительный договор не удастся, поэтому такой вид документа предпочтительнее.

Именно по этой причине важно, чтобы договор учитывал интересы двух сторон. В случае с задатком этого не происходит.

Как расторгнуть сделку и вернуть деньги

Бывает ситуации, когда после заключения предварительного договора основной не заключается. Различные жизненные обстоятельства могут повлиять на решение о покупке или продаже недвижимости.

При условии передачи аванса стороны имеют все шансы разойтись мирно без финансовых потерь.

Не очень приятная ситуация, когда сделка расторгается, и продавец не может возвратить второй стороне деньги из-за того, что они уже потрачены.

В данном случае при наличии заверенного нотариусом предварительного договора необходимо обращаться в суд и подавать гражданское исковое заявление. Суд рассмотрит дело по существу и доказательства сторон, а далее вынесет правомерное решение. Покупателю всегда возвращается полная сумма авансового платежа.

Вас также может заинтереосовать:

Предварительный договор купли-продажи

Договор купли-продажи: как правильно оформить недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Что лучше выбрать – потребительский или ипотечный кредит на жилье

Стоит ли досрочно погашать ипотечный кредит?

Источник: https://vn.com.ua/news/zadatok-predvaritelnyj-dogovor-i-avans-pri-oformlenii-nedvizhimosti

Задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры украина

Задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения. 

Таким образом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств, так сказать, гарантия выполнения обязательств со стороны продавца,что немаловажно для покупателя.

Поскольку в случае нарушения обязательств со стороны продавца, задаток покупателю возвращается в двойном размере. В случае же невыполнения обязательств самим покупателем, внесённая им сумма задатка остается у продавца.

 

Возмещение покупателю задатка в двойном размере будет возможно лишь в том случае, когда, во-первых, договорные отношения между покупателем и продавцом оформлены в соответствии с требованиями гражданского права, а именно в письменной форме, а во-вторых, когда при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма, которая передаётся продавцу, является задатком, иначе в противном случаем это будет аванс. 

Как оформить передачу «задатка», чтобы в последствии не оказаться и без квартиры, и без денег? 

Форма оформления передачи задатка – исключительно письменная. 

Причём, речь не идет о банальной расписке о получении денежных средств. Расписка в данном случае не будет допустимым доказательством оформления сделки по обеспечению обязательства в письменном виде.

Иными словами, условие о задатке необходимо прописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, а также сделку о задатке можно оформить путём заключения дополнительного соглашения к основному договору. 

Документы для оформления задатка. 

Покупатель от продавца должен запросить: 

  • оригинал паспорта и идентификационного кода; 
  • оригинал правоустанавливающих документов на квартиру (это может быть договор дарения, свидетельство о права на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, решение суда, информационная справка с Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество); 
  • документы по технической характеристике объекта (справка БТИ). Перепроверьте данные с правоустанавливающими документами, так как нередкими бывают случаи, когда была проведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие с действующим законодательством – нет документов от органов архитектурно-строительного контроля, объект не введён в эксплуатацию, информация соответственно не нашла своего отображения в государственных реестрах, что в последствии может стать камнем преткновения, увеличивающим как материальную сторону сделки, так и её часовые рамки; 
  • документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачный договор); 
  • информацию о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в данной квартире (поскольку процедура выписки несовершеннолетних детей более долгая и требует согласования с органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительной власти). 

Более того, Вы также можете самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т.ч. наличие обременений по имуществу) через Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортные данные), так и по адресу объекта (квартиры), и это, в свою очередь, будет на порядок дешевле услуг нотариуса, который также это сможет перепроверить в момент совершения сделки купли-продажи.

В момент оформления задатка покупателю при себе же необходимо иметь паспорт и идентификационный код, документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке либо о его расторжении). 

Сопоставьте данные, указанные в документах, удостоверяющих личность продавца, с данными, указанными в правоустанавливающих документах, наличие дописок, описок, и т.д. 

Сроки, в течении которых необходимо передать задаток. 

Действующим законодательством не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка. Это всё оговаривается сторонами (покупателем и продавцом).

На совершении сделки влияют как объективные, так и субъективные причины, а задаток в данному случае является способом обеспечения сделки.

К причинам, которые влияют на сроки, можно отнести фактическую готовность всех документов на квартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствии долгов, выписки с квартиры и т.д.).

Главное в данному случае – указать все эти моменты в договоре, поскольку в случае невыполнения обязательства, каждая из сторон несёт ответственность (покупатель лишится суммы задатка, а продавцу придётся вернуть его в двойном размере).Желательно прописать в договоре отдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которых речь о штрафных санкциях идти не может. 

Размер задатка. 

Как и в случае со сроками передачи задатка, законодательством не предусмотрено его чёткого размера. Исходя из практики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% (редко) стоимости квартиры.

Но необходимо учитывать, что на стоимость квартир в целом может повлиять ситуация на рынке недвижимости, в частности, квартиры могут вырасти в цене, и в таком случае, продавцу может быть не выгодно выполнять условия договора по уже договорённой цене, а проще вернуть задаток даже в двойном размере, но при этом остаться в плюсе при продаже квартиры за более высокую цену, а Вам придется искать другие варианты, возможно даже менее привлекательные. 

Срок передачи задатка в свою очередь может сыграть на руку продавцу.

Так, в случае продажи объекта недвижимости, владение которым осуществляется на протяжении 3 лет, доход от данной сделки не облагается налогом, при условии совершения сделки в течении отчётного налогового года.

Поэтому в данном случае с позиции продавца Вам может быть предложено установить временные рамки в данном диапазоне (в зависимости от фактического срока владения квартирой). 

Не исполнение обязательства. 

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком урегулированы в статье 571 ГКУ.

В частности, если нарушение обязательства произошло по вине должника – задаток остаётся у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выражен в движимом имуществе).

  Кроме этого, частью второй ст. 571 ГКУ предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором.

Также следует обратить Ваше внимание на положение статьи 627 ГКУ, в соответствии с которой стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учётом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Поэтому, если в договоре Вы указываете, что в случае разрыва договора, сумма возмещения будет равна стоимости квартиры, это не противоречит свободе договора, другое дело, пойдёт ли на это продавец, понимая риски, и в любом случае, чтобы убытки были возмещены в таком размере, придётся для начала доказать, что они реально были причинены именно в такой сумме. 

Поэтому, если Вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций.

Источник: https://blog.liga.net/user/nnitkovec/article/22005

Договор задатка при покупке квартиры в Украине в 2020 году

Задаток при покупке квартиры украина

Задаток – это один из видов обеспечения выполнения обязательств по договору.

Сам по себе задаток определен Гражданским кодексом Украины как денежнаясуммаилидвижимое  имущество, выдаваемое кредитору должником в сет платежей, причитающихся с него по договору, в подтверждение обязательства и в обеспечение  его выполнения.

Уже из самого определения задатка можно сделать вывод о том, что он обеспечивает выполнение уже заключенных договоров, более того, недействительное  обязательство не подлежит и обеспечению, а недействительность  основного обязательства (требования) влечет недействительность договора, обеспечивающего это обязательство.

Сам договор задатка заключается исключительно в письменнойформе, поскольку устный договор задатка, даже заключенный при свидетелях, является недействительным и не сможет обеспечить выполнение основного договора.

Главный «принцип работы» задатка состоит в том, что при нарушении выполнения обязательства по вине должника, задаток остается в распоряжении кредитора, а в случае нарушения договора кредитором, он возвращает должнику полную сумму задатка и  дополнительно выплачивает должнику денежную сумму ревную сумме задатка (либо стоимости движимого имущества, переданного в качестве задатка).

До сих пор встречаются случаи, когда при купле-продаже квартиры покупатель и продавец, договорившись о цене, условиях совершения сделки, ударили по рукам и покупатель, подтверждая свою добрую волю и намерения в скором будущем заключить договор купли-продажи, передает продавцу некоторую денежную сумму в счет будущих платежей.

При этом, и покупатель и продавец уверенны в том, что эта сумма является задатком для будущего договора, указывая это даже в расписке, выдаваемой продавцом покупателю. Затем, продавец неожиданно для  себя самого находит другого покупателя квартиры, который предлагает ему более выгодные условия сделки.

Продавец и новый покупатель идут к нотариусу, заключают договор купли-продажи квартиры, совершают необходимые расчеты и первый покупатель оказывается не у дел, хотя и оплатил уже некоторую часть стоимости квартиры. Продавец, не протестуя, возвращает несостоявшемуся покупателю его деньги и считает, что ничего больше ему не должен.

Покупатель же, наоборот, считает, что продавец обязан заплатить ему за свою вероломность, вернув задаток в двойном размере. Добровольно уговорить продавца возместить убыток покупатель не может и обращается в суд, который рассмотрев дело, отказывает покупателю в удовлетворении его требований. Почему? Потому что не было никакого задатка.

Разберемся в ситуации. Как мы говорили выше, задаток – способ обеспечения выполнения обязательств по договору. Следовательно, изначально должен быть заключен договор, который будет обеспечиваться задатком.

В случае договора купли-продажи квартиры, Гражданский кодекс Украины содержит четкие требования к форме такого договора: письменная, с заверением подписей сторон нотариусом. Ничего похожего сделано не было, следовательно и договор не был заключен, и, соответственно не было допущено его нарушения.

Следовательно, суд правомерно посчитал, что переданная несостоявшимся покупателем сумма денег была авансом, к которому не применяются правила задатка и о возвращении аванса в двойном размере речь идти не может.

Из всей изложенной выше истории следует вывод – договор задатка следует заключать тогда, кордасуществуютдоговорныеобязательства, которые этот договор призван обеспечивать.

Согласно с нормами Гражданского кодекса Украины, договор задатка требует письменной формы. Договор задатка не обязательно заключать в виде отдельного документа, вполне допустимо включить данные об обеспечении выполнения договора задатком в текст основного договора.

Закон не устанавливает перечня существенных условий договора задатка, однако анализ сложившейся практики позволяет сделать следующие выводы относительно существенных условий договора задатка.

Итак договор задатка должен содержать данные об основном договоре, выполнение которого обеспечено задатком, размер денежной суммы (стоимость имущества) переданной в качестве задатка, перечень действий (случаев бездействия) сторон договора, которые влекут за собой наступление последствий, предусмотренных Гражданским кодексом Украины и самим договором задатка, порядок и сроки возврата задатка виновной стороной.

Источник: https://prostopravo.com.ua/nedvizhimost/stati/kak_pravilno_ostavit_zadatok_pokupatelyu_kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.