Задаток риэлтору при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры – процесс оформления

Задаток риэлтору при покупке квартиры

Задаток — это денежные средства, передаваемые покупателем квартиры продавцу до заключения основной сделки и подтверждающие намерения покупателя осуществить покупку через какое-то время. Рассмотрим основные особенности и правила его оформления при покупке жилья.

Советуем ознакомиться с тем как правильно оформить расписку в получении денежных средств за квартиру — подробное руководство читайте тут.

Основные правила передачи

  • Внесение осуществляться с оформлением специальных документов.
  • Этапами внесения являются:
  1. составление договора и согласование его пунктов
  2. составление расписки, подтверждающей передачу денежных средств
  • В договоре (предварительном договоре купли-продажи) обязательно указывается сумма переданных денежных средств, а также условия и дата внесения остальной суммы и заключения основного договора.
  • Продавец должен предоставить на обозрение оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на квартиру.
  • На заключении сделки должны присутствовать все собственники продаваемой недвижимости (в случае, если их несколько).
  • Если собственник у квартиры один, но при этом у него есть официальная жена/муж, супруг тоже должен быть участником сделки.
  • В случае развода, право получить долю в совместно нажитом имуществе, сохраняется на протяжении трех лет. Поэтом, чтобы обезопасить себя как покупателя, до передачи денег потребуйте оформления согласия супруга продавца на продажу недвижимости.
  • До передачи денег проверьте соответствие квартиры ее плану, представленному в документах. Любые виды перепланировок должны быть согласованы и утверждены соответствующими органами. Согласование перепланировки должно подтверждаться документально. В противном случае все расходы на оформление разрешительных документов лягут на покупателя.
  • Закон разрешает осуществлять передачу денег при участии в сделке только двух сторон. Однако, рекомендуется привлечение третьих лиц, например сотрудников агентства недвижимости, юристов или нотариуса. В случае возникновения спорных вопросов, эти лица смогут выступать в качестве свидетелей, подтверждающих факт передачи денежных средств.

Об основных различиях с юридической точки зрения между задатком и авансом мы подробно рассказывали ранее тут.

Для чего оформлять договор

Исполняет три функции:

    1. Обеспечительная. Внесение предоплаты становится для продавца гарантией того, что покупатель не станет рисковать своими деньгами и исполнит свои обязательства. В то же время, и покупатель получает обеспечение того, что продавец не передумает и сделка состоится. Согласно законодательству, при ненадлежащем исполнении обязательств продавец должен вернуть покупателю сумму задатка, увеличенную вдвое. Кроме этого, сторона, нарушающая условия договора, возмещает второй стороне все убытки, нанесенные своими действиями.
    2. Платежная. Когда обязательства продавца выполнены в полном объеме, общая сумма долга за жилье уменьшается на сумму внесенного ранее.
    3. Доказательная. При возникновении спорных ситуаций, передача денег произведенная в присутствии свидетелей, становится доказательством вступления сторон в договорные отношения.

Как определяется размер

Законодательно размер предоплаты не определен. Этот вопрос решается путем согласования суммы между продавцом и покупателем. Существует два способа определения размера предоплаты:

  1. В процентном соотношении от стоимости продаваемой недвижимости. Как правило, величина устанавливается в пределах пяти процентов от цены квартиры. Но бывают случаи, когда предоплата достигает и 12%.
  2. Фиксированная сумма, не зависящая от стоимости жилья. Обычно в пределах 50000 — 100000 рублей.

Банковский аккредетив как способ безопасной передачи денег от покупателя к продавцу — советуем почитать об этом способе тут.

Договора задатка при продаже квартиры: правила составления

  1. В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
  2. Далее определяется, кто является сторонами договора.

    Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)

  3. Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
  4. Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.

  5. Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
  6. Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России.

    К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.

  7. В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.

  8. Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
  9. В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.

Зачастую будет полезно составить предварительный договор купли продажи, который сможет уберечь вас от многих рисков, подробнее об этом читайте тут.

Нюансы при оформлении. На что обращать внимание

  • Составляется по количеству сторон сделки. То есть если купля-продажа квартиры сопровождается услугами агентства по недвижимости, необходимо подписать 3 экземпляра: для покупателя, для продавца, для агента.
  • Договор задатка отличается от договора аванса. Аванс должен быть возвращен покупателю при отказе от совершения сделки. Задаток же при таких условиях останется у продавца.
  • Он является частью общей суммы, предусмотренной за оплату квартиры. Например, если стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а задаток внесен в размере 200 тысяч рублей, сумма основного договора купли-продажи составит 2 800 тысяч рублей.

Расписка

При совершении купли-продажи квартиры расписка может являться отдельным документом, а может быть дополнением к подписанному договору. Чаще всего применяется второй вариант.

Расписка составляется в произвольной форме, никаких строгих форм и бланков ее оформления не установлено.

Однако, это документ, который имеет юридическую силу, а значит он должен содержать некоторые обязательные сведения;

  1. Информация, позволяющая идентифицировать стороны (ФИО должны быть указаны полностью, без сокращений)
  2. Паспортные данные
  3. Адреса регистрации и фактического проживания сторон
  4. Необходимо указать, что денежные средства передаются именно в качестве залога. В противном случае, при возникновении спорных вопросов суд может отнести предоплату к авансовому платежу или залогу. А к этим понятиям применяются другие меры регулирования.
  5. Сумма — указывается и цифрами, и словами
  6. Указание реквизитов соглашения о задатке
  7. Подписи сторон. Расписка оформляется от руки. Оптимальным вариантом является присутствие при составлении расписки нотариуса, который засвидетельствует передачу денежных средств. Перед тем, как подписать документ, обязательно нужно сверить указанные в расписке паспортные данные и место жительства. Составляется и подписывается расписка непосредственно в момент передачи денег.

Образец расписки

Расписка о подтверждении получения задатка за квартиру

г. Батайск 22.04.2017г.

Источник: https://2ann.ru/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Нюансы внесения задатка при покупке жилья | О недвижимости с душой

Задаток риэлтору при покупке квартиры

Сегодня на Habrealty.ru:

что такое задаток при покупке квартиры: важные условия и нюансы, которые необходимо учесть покупателю и продавцу, чтобы не потерять деньги.

Задаток важная часть процесса покупки недвижимости, пришло время ответить на ряд вопросов, которые приходят мне на почтовый ящик.

Чтобы прояснить, что такое задаток при покупке квартиры, дам основные понятия и общую картину.

Ведь знание своих прав, обязанностей и назначение механизма задатка, пригодиться, если вы предпочтете заниматься покупкой квартиры самостоятельно.

Внести задаток при купле продаже квартиры означает пройти первый этап сделки. Какие он дает преимущества, и какие несет риски для обеих сторон? Многие путают задаток с авансом.

Аванс – это часть будущего платежа, которую продавец должен вернуть в полном объеме, если сделка не состоялась. В этом случае не имеет значения, по какой причине и по чьей вине не был заключен договор.

Кстати, мы уже упоминали задаток при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры, когда говорили о самостоятельной покупке квартиры.

Условия задатка при покупке квартиры

Предположим, продавец квартиры намерен получить не аванс, а задаток. Соглашаясь внести задаток при покупке квартиры, вы должны знать следующее.

Если сделка не состоится по вине покупателя, продавец имеет право не возвращать ему задаток. Если продавец откажется продавать квартиру, покупатель вправе потребовать от него задаток в двойном размере.

Это правило действует только в том случае, если стороны заключили письменное соглашение о внесении задатка. Такой договор можно не удостоверять нотариально, но при его составлении следует соблюсти несколько условий.

Первое условие: сумма указывается в рублях. Это имеет значение при обращении в суд, если такая необходимость возникнет.

Второе условие: стороной соглашения должен выступать только владелец (если их несколько, то все совладельцы квартиры) или лицо, которое имеет выданную нотариусом доверенность.

Третье условие: супруг (супруга) продавца официально дают согласие на продажу квартиры (в противном случае сделка может не состояться), а супруг (супруга) покупателя – дают согласие на внесение задатка. Это условие актуально в том случае, если предметом договора является совместно нажитое имущество супругов.

Четвертое условие: следует указать полную стоимость квартиры. Таким образом, внося задаток при купле-продаже квартиры, человек будет уверен, что приобретет ее не дороже оговоренной цены.

Пятое условие: в соглашении нужно зафиксировать дату завершения сделки, чтобы ни одна из сторон не затягивала подписание документов. Кроме того, после наступления этой даты покупатель может требовать возвращения задатка.

Соглашение не действует, если причиной отказа от сделки стали форс-мажорные обстоятельства (забастовка, стихийное бедствие и т.п.).

При наступлении таких обстоятельств, как правило, продавец возвращает покупателю задаток в полном объеме, а покупатель не имеет права на компенсацию в двойном размере.

Роль задатка при покупке квартиры

Он подтверждает серьезность намерений сторон и служит для покупателя гарантией того, что продавец не переменит решение и продаст квартиру именно ему, а продавцу позволяет рассчитывать на то, что покупатель не откажется от сделки.

Согласно законодательству задаток не является обязательным условием сделки при продаже квартиры. Решение о задатке принимают покупатель и продавец.

Если они доверяют друг другу полностью, необходимости во внесении задатка нет.

Размер задатка при покупке квартиры должен быть разумным. Передавая задаток практически в размере полной стоимости квартиры, покупатель хочет получить полную уверенность в том, что владелец не изменит решение.

Такой подход не вполне оправдан.

Представьте, что задаток при покупке квартиры составил 100%, о чем стороны составили письменное соглашение. Через некоторое время продавец решает не продавать квартиру.

При этом он не возвращает задаток не только в двойном размере, но и в пределах суммы, которую передал ему покупатель. Покупатель обращается в суд, и выясняется, что задаток продавец потратил, постоянного дохода не имеет, а его имущество находится под арестом.

Можно быть уверенным, что в этой ситуации покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Зная о порядке возвращения задатка, продавцу не следует его брать до принятия окончательного решения продать квартиру конкретному покупателю. Безусловно, он может отказаться от продажи и не вернуть деньги.

При отсутствии нотариально удостоверенного соглашения покупателю придется взыскивать задаток через суд, но и продавцу эта процедура сулит неприятности.

Зная об особенностях такого инструмента как задаток, придерживайтесь приведенных правил.

В этом случае задаток при купле продаже квартиры станет для вас гарантией заключения сделки, а не источником проблем.

В судебной практике зачастую задаток признают авансом лишь по причине неправильного оформления и составления документов о задатке при купле-продаже квартиры.

Во избежании подобных случаев, не поленитесь обратиться к профессиональному юристу, который поможет составить необходимые документы, согласно нормативных требований законодательства.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что такое задаток при покупке квартиры и его важные нюансы. В следующих статьях мы разберем документы, которые оформляются в момент внесения задатка при покупке квартиры.

А из той, что уже имеется, вы почерпнете много интересного в разделе для покупателя, например в статье «Покупателю на заметку«.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/zadatok-pri-pokupke-kvartiryi.html

Предоплата при покупке квартиры – Твой риелтор

Задаток риэлтору при покупке квартиры

Последнее обновление: 01.06.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке.

Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц.

А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца.

Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все. Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно.

Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры.

Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Договор аванса за квартиру

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

  • адрес квартиры,
  • ее полная стоимость,
  • срок аванса,
  • сумма аванса,
  • условия возврата и невозврата аванса,
  • штрафные санкции (если о них договорились),
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).
  • Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.
  • Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.
  • А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к возможному ее расторжению в будущем, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора об авансе за квартиру можно скачать здесь.

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше? 

Источник:

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки.

Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости.

Источник: https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/zaveshhanie/predoplata-pri-pokupke-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.